社区商铺投资商机凸显

　　“禁商”冲击波之现状

　　广州全面整顿“住改商”，现有违规经营商铺将会大幅减少，广州市目前相对均衡的营商环境将会严重“失衡”，社区商铺因此大肆走俏业已无可争议，这也意味着新一轮的社区商铺投资商机将会因此而催生。

　　稀缺物业价格提升

　　据悉，自广州市宣布从2005年5月1日起实施“住宅禁商”新政策，在全市范围内全面叫停“住改商”后，广州各大楼盘纷纷适时推出了大量社区商铺，例如珠江地产、合生创展旗下的罗马家园、华景新城、珠江俊园、南景园、骏景花园、珠江帝景苑，以及恒大金碧新城、钟村锦绣趣园等都在“五一”期间推出了大量社区商铺并引发了一轮抢购热潮。

　　然而，在广州拉开“禁商大清洗”序幕，开始对度过了3个月“缓冲期”的“住改商”发出了“关门令”后的今天，广州楼盘小区商铺却出现了严重“缺货”——据了解，近期或者即将在近期全新推出市场的社区商铺仅有爱都新天地社群商业中心以及自由心岸等寥寥几个项目，而且其中相当部分还是“只租不售”，例如在近期进行重新推广的海珠半岛花园临街商铺“滨江壹号”便“只租不售”，而爱都新天地社群商业中心虽然商业总面积高达25000平方米，但也只是推售小部分而大部分则由发展商招租。

　　由于“住改商”叫停，尤其是新推社区商铺数量稀少，导致近期广州社区商铺供求严重“失衡”。据悉，今年来广州商铺租售价格业已有了较大提升，但近期又有不少楼盘社区商铺在酝酿提价。

　　商铺投资不可盲目

　　广州人消费观念以及消费水平的不断变化，以及近年来政府政策的大力扶持，为社区商业投资营造了巨大的商机。尤其重要的是，广州城市建设的日新月异致使新的大型居民社区正在不断形成。然而，由于规划“缺位”，目前广州不少楼盘社区商业配套设施还不是很完善，此举在造成很多楼盘社区居民生活极度不便的同时，却也催生了社区商铺投资巨大的商机。

　　然而，社区商铺投资切不可盲目为之。毕竟，并非所有的社区商业都能给投资者带来丰厚回报。事实上，由于不少社区商业业态单一、布局分散，规划欠缺科学性与合理性，尤其是缺乏统一经营管理，缺乏整体形象定位，或者盲目地照搬传统商业中心街区的商业模式，导致经营每况愈下，投资者深度“套牢”。目前广州不少楼盘社区内惨淡度日的商铺就是榜样。

　　更重要的是，目前广州还存在不少空置商铺，虽然“住改商”叫停，尤其是新推社区商铺数量稀少，会有助于消化相当一部分多年来空置下来的商铺。但由于这些社区商铺存在的真正问题例如规划问题、管理问题、设计问题甚至人气问题等并没有得到彻底解决，因此投资此类社区商铺还需十分慎重。

　　声音

　　经营者心态巨变

　　广州市自从2005年5月1日起实施“住宅禁商”新政策后，仅仅过了3个月的“缓冲期”。进入8月份，天河区便开始了对“住改商”的“大清洗”。“这次政府决心很大，看来回旋余地不大，得尽快想办法及早寻求出路了。”不少租用了住宅当“商铺”的经营者们心态发生了巨变：不再像以前一样企求拖延蒙混过关，而是尽早想办法谋求长期发展。

　　紧跟政府政策走

　　“现在政府执法力度在不断加强，人情关系已难以奏效。因此，今后租用商铺一定不能再找那些手续不全尤其是不符合政府规划的“住改商”物业了。因为这不仅生意做不成，更重要的是连前期所有的投入包括装修甚至采购的货物都有可能‘竹篮打水一场空’。”在中山二路租用“住改商”物业经营电子产品的陈先生如今每天都忧心如焚。他表示，倘若政府强硬执行住宅“禁商令”，他的损失真是难以想像，教训对他而言将极为深刻。

　　为此，陈先生告诫众多经营者，今后一定要“紧跟政府政策走”，不可抱着侥幸心理，贪小便宜找那些手续不全尤其是不符合政府规划的“住改商”物业。据悉，目前很多经营户都有与陈先生一样的想法。

　　“变租为买”谋长久发展

　　“不想再租用这些‘住改商’档铺了，现在到处寻找合适的商铺，想自己买下来长期经营。”在建设六马路租用“住改商”档铺经营了多年的严先生对“住宅营商”业已心灰意冷，虽然心疼好不容易做一间铺能守到旺，但搬走已是迟早的问题，好在自己并不会因此而遭受很大损失。

　　“多年苦心经营如今也有了一些积蓄。”严先生表示现在已有能力去购买属于自己的商铺了，“买一间商铺自己经营，既不用以后每年都与业主讨价还价商议租金，更不用担心做旺了的商铺又会失去。”

　　“变租为买，谋求长久经营。”据悉，目前在广州众多“住改商”物业经营户中，有严先生这样打算的经营户越来越多。

　　看重商业氛围消费潜力

　　商铺经营需要经历数年的培育和沉淀，商业圈更是如此。

　　严先生表示，投资商铺最重要的是看商铺所在区域的商业氛围，缺乏商业氛围的小区街道商铺，售价再低也不值得投资。诚然，对于一些近年迅速崛起的大型居住小区，业已积聚有强大的消费潜力，这样的小区商铺也值得投资。事实上，有些小区街道因时就势、自然形成的商业氛围，甚至会比政府投入巨资主动扶持的一些“商业城”、“专业街”还更红火，自然也更值得投资。

　　严先生近日到海珠区看了好几个楼盘小区商铺，他认为海珠区经过近几年的高速发展，营商环境已大为改善，只是目前商铺的售价较去年同期已有了很大提升。不过严先生还是表示会尽快“入市”，即令售价贵些也无所谓，“相信明年商铺售价还会更高！”严先生显得颇为自信。

　　广州商铺售价“倍数”上涨

　　“住宅投资回报率以百分比计算，而商铺尤其是社区商铺投资回报率则可能是以倍数来计算。”百嘉信集团商用物业部负责人朱志文女士的话决不是“危言耸听”，事实上，与去年同期相比，目前广州不少楼盘社区商铺的租售价格业已出现大幅提升，一些商铺售价更出现了倍数上涨。

　　新推商铺售价涨势凶猛

　　今年来，广州老城区不少区域商业物业尤其是楼盘小区商铺租售价出现了凶猛上涨，一般都有百分之几十的涨幅，个别更以“倍数”涨升。

　　据悉，蓝色康园与锦骏华庭是同处滨江东而且相互间距离极为靠近的两个楼盘，去年这个时候，蓝色康园推售临街商铺，其时售价为每平方米20000多元，然而现时锦骏华庭推售的商铺——翡翠时代每平方米售价却已高达45000元！这样的情况同样发生在晓港南区域，据悉，去年嘉鸿花园推售临街商铺，每平方米仅18000元至20000元，而今年推出的金玫瑰苑临街商铺每平方米售价却达到了30000元！

　　这种情况令业界人士备受鼓舞。“今年来广州商铺的涨势一直比较明显，此前多年来一直卖不到这样的价钱。”朱志文表示，近日广州开始全面推行“禁商大清洗”，目前还有不少楼盘小区商铺酝酿涨价。

　　未来商铺售价还更看好

　　目前广州市面正在推售或者即将推售的商铺尤其是楼盘小区商铺极为紧缺。据悉，广州现正推售的社区商铺数量极为稀少，而且供应总面积也普遍极小，一些楼盘小区推出的商铺仅十个八个，而且每间面积也不过十来平方米。

　　在近日推出的像自由心岸社区商铺算是数量较大的一个，据悉，其总面积达到2500平方米，晓港澳南区域的爱都社群商业中心是一个总面积高达25000平方米的大型商业中心，但目前还处于前期推广阶段，仍未正式向市场推售。

　　事实上，目前广州商铺严重脱节的供求关系早已引起了政府的关注，今年广州计划供应的土地中商用物业项目便占据了极大比重，然而这些项目开发并推出市场至少还需要二年时间。

　　“远水难救近火”，朱志文表示，广州全面叫停“住改商”，而市场供求却严重脱节，“明年广州商铺售价还会更高。”

　　社区商铺项目点评

　　爱都新天地社群商业中心

　　作为海珠区最具活力的“东晓南板块”，历经十多年的发展沉淀，随着晓港湾、英豪花园、金玫瑰苑与万华花园等20多个大型社区楼盘的相继交付使用，以爱都新天地为中心、半径1.5公里内的东晓南区域居住人口现已超过了30万，而随着越来越多的高收入都市年轻白领相继聚居于此，整个东晓南区域已然成为海珠区全新的核心居住区，消费潜力之巨大可想而知。

　　此前在东晓南区域只有一些分散的、缺乏统一经营管理的、以经营食杂货、生活便利品为主的零星街铺，而符合城市规划的社区商铺极为稀缺。正是相中了此前东晓南区域这一核心居住区商业配套项目严重缺位这一商机，近年来，很多投资客开始把目光投注这一区域：好又多、百佳等大超市开始在这一带跑马圈地，麦当劳、肯德基更是不甘人后地在这里抢占码头……

　　位居海珠区东晓南路成熟社区群核心地段、地铁二号支线及地铁广佛线交会站的全城首座“社群”商业中心——爱都新天地广场，这座占地25000平方米的现代化社群商业中心突破了传统的社区商业模式，将SHOPPING　MALL、社区街铺及社区文化活动中心有机融合为一体，扬长避短、优势互补。其不仅能满足“一站式”购物消费，还向社区居民提供酒吧街、电影院等丰富的休闲、娱乐项目，为社区业主及周边区域内的居民提供一个集时尚购物、休闲体验、文化娱乐于一体的新型商业场所，是一个典型的人商互动的社区商业项目。

　　虽然目前该社群商业中心商铺租售价格未定，但值得广大投资者期待。

　　自由心岸临街商铺

　　海印桥南区域在此多年前由于几家楼盘发展商实力不强，导致该区域烂尾楼比比皆是，不仅区域居住人气不佳，营商环境也极为恶劣。不过，自从去年大型品牌房企富力地产集团进入该区域并开发了大型楼盘开始交付使用，还有东银广场以及该区域内有关的家私商场、茶叶批发市场与饮食业不断做旺做强后，目前海印桥南区域不仅面貌一新，而且人气旺盛，营商环境也大为改善。

　　自由心岸在8月初推出这批商用物业，其包括有：临街商铺17间，总面积400多平方米，每间面积在19至35平方米之间，开间在3—5.5米之间，还拥有独立洗手间。另外首二层商铺共2500平方米，售价预计在每平方米18000元至22000元。

　　由于该区域目前商品房售价每平方米已达6000元至7000元，商铺售价仅为住宅售价3倍左右，相对而言商铺价格并不高。而发展商新城市地产近期频繁出现在广州各场土地拍卖会上，拿地意愿极强，说明发展商实力较强，暂时不存在资金压力，其开发的这批商铺值得投资。

　　“住宅禁商”令商铺减少逾三成禁商大清洗助推社区商业崛起

　　“禁商大清洗”开始在广州拉开序幕。据悉，该政策给了“住改商”3个月的“缓冲期”。进入8月后，天河区率先对度过了3个月“缓冲期”的“住改商”发出了“关门令”。另悉，广州市也将在近期全面整顿“住改商”。有业界人士表示，昔日号称在广州市商铺中占据“三分之一江山”的近十万“住宅商用”商铺将因此而逐渐消失。众多“住改商”物业业主尤其是经营者们开始为“住改商”命运忧心忡忡。不过，“有人欢喜有人愁”，“禁商大清洗”不仅还原小区的宁静，更有助于符合城市规划的社区商铺强劲崛起，尤其是众多空置多年的社区商铺更有望借此迎来“幸福时光”。

　　“住宅禁商”商铺减少1／3

　　从天河南到六运小区，从淘金小区到建设六马路，从大德路到北京路高第街……可以说，在目前的广州市区内已很难发现没有“住改商”的楼盘小区尤其是成熟社区。随便哪个社区，尤其是不少老城区和一些新兴商业街周边，仅开在一楼的店铺就有数十家甚至上百家之多，至于楼上的公司与内巷小店则更是数不胜数。

　　据了解，以前广州市由于只要营业执照的申请人能提供场地的合法证明就可获批，因此多年来“住改商”在广州可谓是“四面开花”极为盛行。广州市工商局有关负责人曾经表示，禁止“住改商”的目的在于杜绝利用出租屋无照经营、偷漏税和出于出租屋管理的需要。产权证上注明“住宅性质”的房屋用作商业用途其实都是违法经营。而作为“城市管理年”的重要一环，广州在今年春季提出了无证照生产经营整治行动的具体要求——在年内消除市区内无证照生产经营现象，郊区基本消除无证照生产经营现象。

　　据有关部门的统计数据显示，目前广州市共有无证照生产经营场所十余万户，例如整条体育西横街多数店铺都属无证经营。广州市房管局有关负责人日前表示，“我们最近摸底，广州有约80万套房屋用于出租，而当中相当部分就是已经遍地开花的‘住改商’。”

　　虽然至今也还没有哪个部门能讲得清楚到底全广州扎根社区、私下“住宅商用”的房屋有多少？但业界认定“住改商”总量超过10万之巨。另有业界权威人士表示：“全面禁止‘住改商’，广州起码将减少三分之一的商铺。”

　　社区商铺掀起投资热潮

　　广州拉开“禁商大清洗”序幕，全面禁止“住改商”，不仅违规经营的“住改商”商铺从此将大幅减少，而且随着市场的不断规范，符合城市发展规划的社区商铺之真正价值将因此得以显现，社区商铺的租售价也都会相应升高。

　　据悉，此前广州允许“住改商”，由于首层住宅的租售价普遍比符合规划的社区商铺租售价低得多，导致“劣币驱逐良币”现象频频出现，符合规划的社区商铺被迫大幅降低租售价格，造成其真正价值得不到显现。而且由于很多“住改商”商户是无证经营，与合法持证经营之间形成不公平竞争，此举也给社区商铺带来了很大冲击。禁止“住改商”，市场规范了，社区商铺租售价也会因此而相应提高，社区商铺的真正价值也开始显现。

　　更为重要的是，由于广州“住改商”数量巨大，广州“禁商大清洗”将会导致经营商铺大幅减少——虽然不会急剧减少1／3，但显然会导致目前相对均衡的营商环境严重“失衡”，并会造成社区商铺极其紧缺的局面出现。

　　据了解，近期广州社区商铺已开始出现狂热追捧现象。日前，雅居乐雍景豪园圣达利街区推出面积在30—120平方米之间的40间商铺，在不到一天的时间里，就被投资客抢购一空。而事实上，雅居乐雍景豪园圣达利街区商铺的热销在广州楼市并非个案。据悉，今年“五一”过后，从广州市宣布从5月1日起实施“住宅禁商”新政策起，广州各楼盘小区商铺销售就出现了难见的狂热势头，例如珠江地产、合生创展旗下的罗马家园、华景新城、骏景花园、珠江帝景苑，以及恒大金碧新城等大型社区临街商铺推向市场后，均获得了广大投资客的热情追捧。就连近日正在进行前期推广的爱都新天地社群商业中心，近日来也受到了各方涌现的投资者狂热的追捧……广州社区商铺开始掀起新一轮投资热潮。

　　本版撰文　本报记者　黄博华

　　图：

　　禁止“住改商”，市场规范了，社区商铺租售价也会因此相应提高。　何建文　摄