常州兰洋大厦房产纠纷调查

　　因为开发商拖欠土地出让金拿不到土地使用权证，常州兰洋大厦业主入住7年拿不到房产证。让业主不解的是：一个没有土地使用权证的建设项目，为何能通过竣工验收，取得预售许可证上市交易？记者在调查中了解到，此事是因开发商“先上船后买票”留下来的诟病。尽管个中原因复杂，但业主认为，他们的权利受到了侵害。

　　业主：

　　十年没有房产证

　　“这房子我买下来已经7年，但到现在都没有拿到房产证。”兰洋大厦业主张峰（化名）说，1999年，自己在常州兰洋大厦购买了一套120平方米的商住房，至今仍没拿到房屋的“身份证”。因为没有房产证，孩子的户口一直落不下来，孩子上学没户口就成了“外来户”，要多缴近万元的赞助费。更让张峰痛心的是，在自己生意需要资金的节骨眼上，也因这套价值不菲的房子没有房产证，而无法向银行贷款，一桩生意最终只能泡汤。

　　“一天没有房产证，心里就一天不踏实。”张峰如是说。为此，他同其他业主一道，不断地与常州兰洋房产公司交涉，并向政府有关部门反映。“我拿他们（开发商）没辙了，每次都承诺当年年内办理，但到最后都落空！”张峰无奈地说道。

　　2003年4月份，张峰等业主终于等到了兰洋房产公司的正面回复。开发商在一份函件中称：兰洋大厦开发手续是齐备的，办理房屋产权证也是没有问题的，造成迟迟不能办理的实际原因是，该项目开工时曾向有关部门缓了320万元的土地出让金。

　　这份函件却遭到了张峰等业主的质疑。他们认为，在商品房的销售过程中，业主们都看到了商品房的房管局出具的预售许可证。而取得预售许可证的前提是，兰洋房产必须办理了相关手续，包括交纳国土部门的土地出让金。

　　张峰感到事有蹊跷。另外，让他忐忑不安的是，按照合同约定，开发商逾期不办理房产证，业主可以退房，开发商给予已付房款的5％违约金。“现在的房价比以前高多了，我们退房的话，肯定损失很大。”张峰说道。

　　开发商：

　　年内可以办理房产证

　　记者为此采访了常州兰洋房产总公司总经理时传霖。对于拖欠土地出让金的问题，时总解释称，兰洋国际装饰建设项目于1994年起动，规划的面积是6770平方公里，在拆迁时，按照常州当时的土政策“以房带路”仅仅带建一半道路，而兰洋公司开发建设的兰洋大厦却带了全部四周道路，导致公司实际开发面积是11000平方米。兰洋公司为多出来4930平方米支付了上千万元的动迁安置费。这让兰洋陷入了困境，没有钱交土地出让金。

　　“原本公司想用以房抵欠的形式抵押给国土部门，但国土部门在价格认定上有分歧就拖到如今。”时说，早在2001年公司就与国土部门磋商，但双方一直对房价的认定存在很大分歧，没谈拢。

　　对于兰洋在没有土地使用权证就办理了相关手续的问题时称，兰洋公司是政府的三产，当时政府给予了一些优惠政策，包括缓交土地出让金等。相关手续也是在这种照顾下办理的，主要是考虑到开发商公司投入后资金周转，否则面临困境的兰洋就更是“雪上加霜”了。

　　时说，近日他们已经与国土部门就归还土地出让金的问题达成一致，找了中介评估机构，对兰洋南侧的房产进行了评估，虽然评估结果低于目前的市场价，但兰洋为了早日解决业主房产证的问题，作出了退步。业主的房产证，估计年内就能办下来。

　　政府部门：

　　开发商的条件太苛刻

　　常州市国土资源局有关人士称，该局曾多次收到兰洋公司提交的关于解决拖欠土地出让金的紧急报告。该部门也曾会同财政局，委托市土地收购储备中心与兰洋公司接触。但因为双方在抵偿物的价值等方面存在分歧，因而没能达成一致意见。

　　据介绍，2002年11月份，常州市土地收购储备中心曾与兰洋公司达成以二楼、南边办公楼作为抵偿物，抵偿单价定为4700元至4800元/平方米的意向，且双方对位置、面积分割等细节问题进行了协商。市土地收购储备中心为此着手准备房产评估、审计和协议签署等工作，但兰洋公司却突然反悔，以终止租赁合同代价太高为由，单方面提出以北边空置房源作为抵偿物、抵偿单价维持不变的要求。

　　为尽快解决拖欠问题，有关部门同意由市土地收

　　购储备中心接管租赁户、租赁合同继续维持的退让意见。但兰洋公司却不同意此变通的做法，要求按兰洋公司意见解决抵欠问题，协商事宜也因此而搁浅。在此后的一些协商中，兰洋公司还是坚持自己的意见，用北面的房源做抵押，价格也不能让人接受。

　　常州市国土局有关人士认为，抵欠土地出让金问题迟迟得不到解决，导致业主入住以来一直拿不到房屋产权证的直接原因，在于兰洋公司在抵欠问题上单方面采取强硬立场、违背市场原则所致。该局也曾拿出几点处理方案给兰洋，但最终还是没有成功。

　　律师：

　　侵犯了业主的利益

　　开发商没有办理相关

　　手续是否属于违法行为？入住多年拿不到房产证，业主又该如何维权？对此，苏州华为律师事务所宋红波律师认为，开发商由于属于政府三产，在没有取得土地使用权证的情况下通过竣工验收，并取得预售许可证上市交易属于“历史遗留”问题，个中原因很复杂。

　　但宋律师认为，“土地问题”是关系到业主能否取得“两证”的根本，此类问题在全国范围内屡见不鲜，而在“土地问题”上是否属违法与业主无关，业主是无辜受害者。业主拿不到“两证”是对业主权利的严重侵犯，按照合同退房并赔偿房价款的5％对业主极不公平，当然难以接受。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，业主有权利要求“解除合同和赔偿损失”，这里的赔偿损失应该是“实际损失”。如果业主起诉开发商，人民法院也应当依据公平原则考虑10年房价上涨这一客观因素，要求开发商赔偿实际损失。

　　新闻背景

　　兰洋大厦位于常州北大街北首，而北大街与商业中心南大街相接，早年曾是常州市区响当当的装饰一条街，主要经营家装建材。

　　据一位知情人透露，兰洋大厦按照规划原本要建成常州兰洋国际装饰城，成为装饰一条街的“领头羊”。然而，兰洋大厦1996年开工2000年建设交付使用后，招商工作却一度陷入困境，入住客商寥寥。

　　昨天上午记者来到兰洋大厦。从兰洋大厦外墙整体装潢很容易找到当初兰洋大厦的“定位”。在离这座十一层的大厦不远处，都能清晰地仰望到“常州国际装饰城”深蓝色的铜牌。记者在一楼装饰城看到，大多商户都在打牌、看杂志。

　　记者在与一楼商户的交流中，一位商户说，当初购买这商铺主要是看重装饰城的规划，而现在，不但整天生意冷冷清清，就连开发商“很快就给房产证”的承诺也成了“水中月、镜中花”。

　　《江南时报》 (2005年08月13日 第九版)

　　作者：本报记者朱中顺周永峰