市委市府立项严管社区物管

　　市委市府立项严管社区物管

　　此举全国首创，行动将持续至年底

　　2004年底，惠州市公安局发现，涉及城市社区物业管理方面的投诉上访量明显增多。经过统计，数字是惊人的:一年来，仅110指挥中心接到的相关报警电话就有800多个。

　　新年伊始，公安局撰写的调研文章《我市城市社区(物业小区)管理的现状及整改建议》摆在了市领导的案头。不久，在市委督察室拟就的《关于对“全市社区物业管理专项整治行动”进行督察立项的报告》上面，包括市委书记、市长在内的6位市领导写下了同意立项的批示。惠州市认为，物业管理专项整治行动，是一项“软性民心工程”。

　　据了解，这种由市委、市政府出面，对城市社区物业管理进行全面整治的做法，在全国范围内尚属首次。国家有关部委和部分兄弟城市对此表示了强烈兴趣和极大关注。

　　整治行动为期9个月

　　惠州市这次城市社区物业管理整治行动从今年4月开始，一直进行到年底，为期9个月，分为动员准备、调查摸底、自查自纠、督促检查、重点整治和总结验收等6个阶段。目前，调查摸底已经结束，各物业管理企业和物业建设单位，正在根据整治行动调查小组提出的整治内容进行自查自纠。

　　惠州市惠城区的物业，从管理方式和服务内容的角度，可以分为3种。第一种是单位楼院小区，即那些历史上由单位建设和管理的大院。这些小区中的相当部分，至今仍沿用单位总务处加保卫处的办法，向用户提供管理和服务；第二种是治安联防小区，这些房子一般位于老城区的繁华街巷，过去由单位管理，分配给职工居住。现在大多成为出租屋，由当地综治办和居委会出面提供治安和保洁服务并收取一定费用。其他方面，例如水电维修、房屋保养等，“全部自己找人解决”，被称为“保安加扫把”式的管理；第三种叫做物业管理小区，在这些小区里，有物业公司向用户或住户提供服务，属于真正意义上的物业管理。

　　整治行动调查小组走访过的159家物业公司和313个物业管理区域，主要涉及第三种小区。

　　物业管理质价不符

　　从调查情况来看，惠城区物业管理存在的主要问题集中在3个方面:物业小区房屋专项维修基金的去向不明、小区公共物业的被改变用途、物业管理收费与服务质量“质价不符”等。

　　据测算，各物业建设单位收取的住房专项维修基金总额应该不低于3.5亿元，但根据规定移交给市房产管理局监管的只有区区2500多万元。

　　“这笔钱放在开发商手上，资金安全无法保障。”调查人员说。

　　上述3.5亿元只是估算，实际上，有些开发商在售楼时，可能存在着没有按照统一标准向业主收取住房专项维修资金的问题。所以，开发商卖了多少房子，应该收多少维修资金，实际上收了多少，存进监管账户的有多少，剩余的数量和去向等，都有待进一步调查核实。

　　调查发现，擅自处理属于业主的物业共用部位、共用设施所有权或者使用权的现象比较普遍。有绿地变成停车场的，有物管用房改成歌舞厅的，有些楼盘甚至将公厕改作他用。

　　“至于反映物业服务质次价高的住户，那就更多了。”调查人员说。记者的采访也表明，部分小区的住户甚至认为，有些物业公司所提供的“物业管理”仅限于在小区门口派一两个形同虚设的保安员。

　　“小偷大摇大摆地出入小区，再大摇大摆地带着偷来的东西离开，保安根本看不见。而家里断电，打电话三四天也没有人理睬。”有业主抱怨说。2005年3月，某小区甚至出现保安员持刀恐吓业主的事件。

　　治安消防隐患重重

　　周边环境混乱，保安人员情况复杂，消防、火电隐患较多，是调查发现的主要问题。

　　一位女士将丈夫从发廊里“拎”了出来。丈夫辩解说自己以前从未涉足“那种地方”，自从小区门口的发廊开业后，他“觉得挺方便的，就想去看看”。警方调查显示，这个卖淫窝点共有28名女性“服务人员”。

　　某老板以茶楼为掩护开设赌场，每天从下午3时“营业”到早晨五六时，赌徒们打着哈欠回家睡觉，住户们敢怒而不敢言。

　　一些小区的周边环境就是如此混乱，再看小区内部。有调查人员说:“小区治安和消防方面的问题，有时候可以说是触目惊心。”

　　先说保安的可靠程度。调查小组发现，在接受调查的313个物业管理区域中，共有保安员从业者3500多人，其中经培训持有上岗证件的仅500多人。“什么证件都没有，连身份证都没有”的保安员达200多人。

　　不具备上岗资格的人能提供什么样的保安服务可想而知，更严重的是，非法保安中间还监守自盗。某小区保安长期观察业主行踪，发现某业主长期在深圳居住，每月来惠州一次。该保安员遂与同伙内外勾结，将业主财产洗劫一空。

　　在一些小区，严重的消防设施、火电安全隐患，则像定时炸弹一样，时刻威胁着住户的生命财产安全。

　　有些楼宇电线严重老化，而变电房位置也成问题，就安放在住户进出的楼梯口。

　　万一着了火，救火也成问题。某楼龄10年的小区至今没有拿到正规的消防合格证。调查人员接通小区地面上的锈迹斑斑的消防栓，转动开关后，吃惊地发现里面根本没有水。楼内的消防栓也没有经过增压，接一脸盆水都要等候很久。

　　行动已初见成效

　　据此，惠州市的社区物业管理专项整治行动分为物业管理、治安消防和社区组织建设等3个方面，列出了16项重点整治内容，其中包括住房专项维修资金收缴、使用情况，物业管理企业资质情况，保安队伍建设情况，消防基础设施情况，近两年治安与刑事案件发生情况，社区居委会建设情况，业主委员会情况、社区党的领导班子建设情况等。

　　有关文件指出，对违反法律法规又拒不整改的物业建设单位、物业管理企业或业主，将要采取的处置措施包括:依法没收违法所得、追回挪用的住房专项维修资金、罚款、吊销资质证书、吊销营业执照等。对构成犯罪的，将依法追究责任人的刑事责任。

　　目前，在自查自纠阶段，联合整治行动已经展开。某污染小区环境两年之久的电镀厂被责令关闭，一批消防隐患严重的小区被勒令限期整改，部分侵犯业主权益的小区正在被进一步调查处理，28个无照经营或违法经营的网吧被取缔。

　　保安组织监管方面，已协助成立新的内部保安组织10余家，计划将所有在岗保安全部培训一次。目前，公安部门正在筹备1000人规模的培训项目。

　　出租屋、外来人口管理方面，要对清查出的8500套住房内的3万名租赁人员进行登记，对治安重点人口进行必要的跟踪。计划出台相关规定，建立长效机制。

　　住房专项维修资金方面，进展可能会比较慢。目前移交惠州市房产管理局监管的资金，绝大多数来自规模较小的物业建设单位，而实力较雄厚的物业建设单位对移交资金，至今仍持观望态度。据了解，掌握在四五家大的建设单位手中的住房专项维修资金数目巨大，超过了1亿元。

　　王小飞

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　　整治行动如获成功，将具有全国性的示范意义。　王小飞　摄