境外热钱再入京沪楼市

　　央行昨发布《2004年中国房地产金融报告》

　　昨天，中国人民银行在其网站公布了《２００４年中国房地产金融报告》，共分三部分。在第一部分“２００４年房地产市场和房地产金融形势”中指出，已有境外资金进入京沪等地房地产市场；第二部分揭示了“房地产金融政策与房地产金融风险的防范”；第三部分对房地产业和房地产金融的趋势作了分析。

　　境外资金直接设立房地产投资公司

　　受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，共表现在四个方面：第一，直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，２００４年全国房地产开发利用外资２２８．２亿元，同比增长３４．２％，占开发资金来源的１．３％。

　　第二，间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。

　　第三，外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。

　　第四，非居民外汇流入，结汇购买房产。

　　据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从２００３年１季度的８．３％上升到２００４年４季度的２３．２％。据人民银行上海分行统计，２００４年１－１１月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过２２２亿元，较２００３年增长１３．５％，其中用于房地产开发的约１５０亿元，占全年房地产开发总额的１２．８％；用于购房的外资约７０亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，２００５年前两个月，境外资金购买上海单价１１０００元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长４７．６％和７３％。

　　个人购房贷款依然维持高增长

　　２００４年，房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市常大量土地已经出让，但开发进度较慢。

　　房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。从对房地产开发商的贷款看，虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款２００４年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看，增幅虽缓慢下降，但依然维持高增长。个人购房贷款呈现以下特征，一是集中于少数重点城市和热点地区，二是个人住房公积金贷款快速增长，三是个人购房贷款的不良率较低。

　　房地产企业高负债经营隐含财务风险

　　房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。

　　为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。（本报综合）