房地产贷款具有潜在风险

　　总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。但房地产贷款仍存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　部分地区房地产市场过热

　　存在风险2004年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50％，以防止抵押物贬值的风险。

　　房地产开发企业高负债经营隐含风险

　　房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

　　“假按揭”凸显道德风险

　　假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因假按揭造成的。开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。同时，基层银行发放房地产贷款时存在操作风险；土地开发贷款有较大信用风险；而房地产贷款法律风险也在加大，新法律法规可能限制贷款抵押品的执行：最高人民法院2005年1月1日起施行《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。南京日报记者王整理(编辑　五木)