经法视角:地方政府乐见房价地价上涨

　　央行2004房地产金融报告认为房价上涨较快与制度缺陷密切相关

　　当前我国房地产信贷面临6类风险

　　国家对地方政府经营土地缺乏有效监督 缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度 缺乏合理引导居民住房需求的税收政策经法视角

　　本网北京8月15日讯记者辛红中国人民银行今天首次发布2004中国房地产金融报告，报告对房地产市场的开发销售状况、积聚的风险、如何及时防范和化解房地产金融风险等房地产市场的要素进行了全面诊断。

　　报告认为当前我国房地产信贷面临六类风险：

　　一是部分地区房地产市场过热存在市场风险；

　　二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；

　　三是“假按揭”凸显道德风险。报告揭示，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。报告分析认为，假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷；

　　四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险；

　　五是土地开发贷款有较大信用风险；

　　六是房地产贷款法律风险加大。报告强调，最高院去年发布了司法解释《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，这增大了商业银行的房贷风险。

　　报告分析认为，目前部分地区房价上涨较快等问题与我国住房制度改革和房地产市场发展中的制度缺陷有十分密切的关系。

　　一方面，国家对地方政府经营土地缺乏有效制约。地方政府以地生财，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。

　　其次，缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度。虽然我国也建立了开发规划审批制度，但这些审批制度还存在缺陷，主要表现在：土地规划缺乏严肃性，没有认真执行；土地开发缺少应有的指导；土地供应中，用于高档商品房和普通商品房建设的土地比例不合理，高档商品房占地过多；对解决低收入人群住房问题的廉租房建设，土地供应很少。

　　另外，制度缺陷还包括缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。报告认为，没有对房产征收房地产税，助长了居民对大户型、高档房的需求。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，也刺激了住房投机行为。

　　房地产企业融资渠道狭窄，过分依赖银行贷款，也是影响房地产市场发展的制度因素，可能危及金融体系的安全运行。

　　央行预计，2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓，但要发挥房地产业支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为，并要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费，并加强城镇廉租住房制度建设。

　　报告建议，应建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。

　　值得注意的是，报告特意强调了要进一步研究房贷保险制度。报告承认，房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题，应进一步研究房贷保险，发挥房贷保险的风险分担职能。（责任编辑：徐艳丽）