物权法草案收到万条谏言

　　《中华人民共和国物权法（草案）》自2005年7月10日向社会公布以来，各地群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。截至8月10日，全国人大常委会法制工作委员会共收到意见10032条。在这些意见中，《检查日报》归纳、整理出20个焦点问题的意见和建议。

　　问题一：行政法规能否规定国家对不动产的统一登记制度？

　　草案规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　意见：国家对不动产的统一登记制度应由法律统一规定。

　　理由：防止在制定行政法规时，由于部门利益导致行政法规违反法律。

　　建议：删去草案第十条第二款中的“行政法规”。

　　问题二：购房人申请预告登记是否必须先支付一半以上价款？

　　草案规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。

　　意见：许多群众认为，预告登记制度很好，可以有效抑制开发商一房多售。但房屋预售很多采取按揭贷款支付方式，建设期间很少有购房者支付一半以上价款。

　　建议修改为：房屋建成后，由债务人（开发商）办理初始登记，并协助债权人办理转移登记。

　　问题三：同一不动产上的不同物权是否相互影响？

　　草案规定：一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。

　　意见：一个物权变更或者抛弃可能影响其他物权的效力。

　　建议：删除草案第二十二条规定。

　　问题四：请求损害赔偿必须以“恢复原状”为前提吗？

　　草案规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。

　　意见：请求损害赔偿不必以“恢复原状”为前提。建议修改为：造成权利人损害的，权利人可以依据侵权行为法的规定追究侵权人的侵权责任。造成不动产或者动产毁损的，能够恢复原状的，可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状成本过高的，可以请求损害赔偿。

　　问题五：集体所有的土地必须承包经营吗？

　　草案规定：农民集体所有的土地等，应当依法实行家庭承包经营。

　　意见：应照顾经营方式的多样性。理由：有的认为，农民集体所有的土地等归成员集体所有，如何经营以及是否实行家庭承包经营，是所有人的权利，不应由法律规定如何经营。

　　建议修改为：农民集体所有的土地等，可以依法实行家庭承包经营。

　　问题六：“合理补偿”的具体标准该如何把握？

　　草案规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

　　意见：应明确“合理补偿”的具体标准。

　　建议修改为：……但应当按照国家规定给予补偿；有关规定不合理或者没有国家规定的，应当按照公平合理的原则给予补偿。

　　问题七：村民会议的决定是否应受限制？

　　草案规定：无。

　　意见：村民会议的决定不得违法，不得侵犯弱者权益。

　　建议：在草案第六十一条增加一款规定：本集体村民会议的决定，不得违反法律、行政法规，不得侵犯少数人的合法权益。防止以村民会议形式侵犯少数人如妇女儿童、外迁户的权益。

　　问题八：业主委员会的决定损害少数业主利益怎么办？

　　草案规定：决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。

　　理由：这样少数服从多数的规则虽然体现了多数人的意思，但容易损害少数业主的合法权益。

　　建议：在草案第八十七条增加一款：业主会议或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，业主有权依法请求人民法院予以撤销。

　　问题九：物业管理费能按建筑物总面积征收吗？

　　草案规定：无。

　　意见：按建筑物总面积征收物业管理费应严格限制。

　　建议：草案第七十八条增加一款：物业管理费应按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费，必须有百分之六十以上的业主同意。

　　问题十：被盗、被抢的财物也能善意取得吗？

　　草案规定：被盗、被抢的财物或者遗失物可以善意取得。

　　意见：被盗物、被抢物、遗失物适用善意取得弊多利少。

　　建议修改为：受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人不能请求返还原物。法律另有规定的，依照其规定。

　　问题十一：遗失物拾得人能否获得报酬？

　　草案规定：无。

　　意见：对于这个问题争议较大。许多群众认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。法律更应提倡拾金不昧。有的认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。

　　问题十二：国有农用地如何规范？

　　草案规定：无。

　　意见：物权法应对国有农用地的使用、管理进行明确规范。

　　理由：在实践中，国有农垦、森工系统的国有农用地面积在有些地区占有相当大的比重，其中包括生产单位向职工或农民个人发包的承包地、确定给职工的宅基地、确定给下属单位的建设用地等，本法应该对此类国有农用地使用权进行规范。

　　问题十三：海域使用权应否明确规定？

　　草案规定：无。

　　意见：应该明确把海域使用权列入用益物权范畴。

　　建议增加规定：“海域适用于不动产的有关规定。”同时增加海域使用权可以抵押的规定。

　　问题十四：土地征收补偿金的使用、分配办法，村民会议的决定权有多大？

　　草案规定：土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。

　　意见：对村民会议的决定权应予以一定限制。为了防止村民会议中的多数群体剥夺外来户、出嫁妇女等弱势群体合法补偿权利的现象，应增加“村民会议讨论决定时，不得剥夺土地经营权人的合法补偿和分配权利”的规定。

　　问题十五：宅基地转让应如何限制？

　　草案规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。

　　意见：只允许农民在本集体范围内转让宅基地的做法不合理。

　　理由：有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的宅基地互相交叉，禁止各集体之间农民的房屋买卖不现实，也对农民不利。

　　问题十六：城镇居民能否在农村购置宅基地？

　　草案规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　意见：应允许城镇居民在农村通过转让方式获得的房屋居住权。

　　理由：第一，转让物权是公民的重要民事权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，法律不应当进行限制。第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象；第四，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。

　　问题十七：未及时行使的担保物权是否消灭？

　　草案规定：担保物权人在主债权诉讼时效期间届满未行使担保物权的，担保物权消灭。

　　意见：主债权诉讼时效期间届满后两年内未行使担保物权的，担保物权消灭。理由：主债权诉讼时效期间届满，主债权并不因此而消灭，只是成为自然之债，从债务因主债务仍存在而仍应存在，担保物权人仍享有担保物权。

　　问题十八：土地承包经营权能否抵押？

　　草案规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除法律规定可以抵押的外，不得抵押。

　　意见：土地使用权在其合同权利期限内应可以抵押。

　　理由：从有利于农村、农业和农民的角度，只有允许土地承包经营权抵押，农民才获得比较完整的土地权利。

　　问题十九：质权与抵押权的冲突如何解决？

　　草案规定：无。

　　意见：质权与抵押权优先于质权。

　　建议增加规定：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

　　问题二十：未经抵押权人同意的转让行为有效吗？

　　草案规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的行为无效。

　　意见：未经抵押权人同意的转让行为应当有效。

　　理由：这一规定是对所有权的极大限制，易造成抵押权人滥用权力，不利于保护抵押人的利益，并且与动产的善意取得制度是矛盾的，不利于保护善意第三人的利益。

　　《江南时报》 (2005年08月16日 第十七版)

　　作者：柴春元