境外资金多渠道进京沪楼市房地产信贷面临六大风险

　　中国人民银行昨天公布《2004中国房地产金融报告》（以下简称《报告》），这份中国首份由官方公布的房地产金融报告显示，2004年我国房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地信息时报区的房地产市场。

　　央行指出，2004年我国大量土地已经出让，但开发进度较慢，换言之，已出让存量土

　　1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000年至2004年一直维持在60％~70%的水平，2004年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。

　　全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。

　　更多外资入房地产业

　　受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。

　　据人民银行上海分行统计，2004年1~11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。

　　境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两个月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

　　房贷款增幅较高

　　调查同时发现，房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款2004年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。

　　据新华社电

　　《2004中国房地产金融报告》指出，我国房地产信贷面临六大风险。

　　部分地区过热有市场风险

　　2004年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

　　高负债经营隐含财务风险

　　房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重。

　　由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

　　“假按揭”凸现道德风险

　　假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因假按揭造成的。

　　开发商把假按揭作为一种融资渠道。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。

　　假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

　　基层银行存在操作风险

　　突出表现在：贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。

　　抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。

　　个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

　　土地开发贷款有较大信用风险

　　土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。

　　银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。

　　银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。

　　土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

　　房地产贷款法律风险加大

　　当前出台的一些法律法规可能限制贷款抵押品的执行，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。（来源：广州日报）