“禁售楼花”考验广州房地产

　　时报讯

　　（记者罗莎琳）中国人民银行15日公布2004中国房地产金融报告称，将考虑取消房屋预售制度。也就意味着今后发展商推出的产品只可以是现楼。一些地产商获悉后感到有压力。

　　考验开发商资金链

　　央行报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”这一消息引起了广州地产商的极大关注，发展商表示，今年接二连三的“宏调”政策已经让广州地产商“跟着上海吃药了”，如果“禁止期房”销售的政策实行，对地产商无疑雪上加霜。

　　广州光大花园董事副总经理陈洪志表示，这一政策一旦实行，将对整个地产的开发模式和资金链带来根本的变化。

　　据记者了解到，目前广州地产商所销售的有相当一部分是期房，而期房从开发到进入市场少则半年，多则两年。“不是每个开发商都能准确把握两年后的市场需求”陈洪志表示，“两年后生产出来的产品如果销售不对路，现楼结构根本无法改变”。要决定两年以后市场的畅销产品，给房地产开发增加了巨大的风险。

　　而开发商的资金链也将会在该政策的实行过程中经受巨大考验。海珠区一位发展商透露：以往开发商资金来源都是靠自己凑点、银行贷点、施工单位垫点、销售回笼一点。据广州市房管局最近发布的数据看，开发商的资金来源中“其他资金”达到180亿元，占总体资金的65%。而一旦禁止期房销售，发展商的这些“其他资金”——资金回笼将面临“灭顶之灾”。广州某大型集团总经理表示，今年集团开发的四五个楼盘中，期房的销售占到40%，如果期房禁止销售，他表示，给其带来的影响是不可估量的。业内人士分析，这一政策如果实行，给地产带来的影响丝毫不亚于“国八条”，大集团压力也会增加不少。但同时，市场亦会产生优胜劣汰的效应。

　　即使实行也需循序渐进

　　不少地产商和地产专家在担忧政策带来影响的同时，也表示，央行的这项考虑出发点是良好的，从长远看，将促进整个房地产市场的健康发展。

　　其实，期房销售所承担的风险国家也曾考虑到，据了解，人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。

　　不少地产专家表示，该项政策如果实行，也不能搞一刀切，更需循序渐进，让发展商有个适应和消化的过渡期。地产专家韩世同认为，广州楼市泡沫不多，加上今年房地产新政已经不少，如果“期房禁止销售”的政策在今年实行的话，很有可能引发地产危机。他建议，恰当的做法是两三年后，此政策再逐步实行。光大花园董事副总经理陈洪志也表示，“宏调”压力尚未丧失，即便实行新政策，也应该循序渐进，这样才有利房地产的平稳过渡。

　　原因

　　“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　结果

　　如果这一措施真正实施，目前的地产开发模式和开发商的资金链将受到挑战