近9成市民支持取消房屋预售

　　专家认为此举可减少期房风险将淘汰中小开发商缓解金融风险积淀

　　新闻提示:针对中国人民银行15日发布的《2004中国房地产金融报告》中取消现行房屋预售制度的建议，新浪房产网上最新的调查结果显示，88.33％的市民支持取消房地产预售制度，76.37％的市民认为取消该制度后不会导致北京房源短缺，87.43％的市民认为北京应该取消预售制度。业内分析人士认为，这一建议如果实行，将对房地产市场和买房人心理产

　　影响1消费者减少期房风险降低贷款压力

　　记者在随机采访中了解到，除了赞成取消预售制度外，市民最担心的是取消期房预售后房价会上涨。有关人士表示，取消预售，开发商资金链拉长，会导致成本增加。但是，房价终究还是由供求关系决定的。取消预售，并未导致市场供应总量和供应结构发生大的变化，所以对房价上涨的担心大可不必。相反，取消预售还会对抑制房地产市场过热起到重要作用。专家认为，从总体上来说，取消预售制度，对消费者而言是重大利好：缩短贷款压力，减少期房风险。在预售制下，购房人一般要提前10到15个月，白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。

　　此外，预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞。预售房时，购房人只能看到房屋的主体框架，具体配套、细节只能看模型想象。而一旦改为现房销售，这些漏洞将有望得以堵塞。购房人所额外承担的10个月左右的贷款利息和非市场性风险将不存在。

　　影响2开发商中小开发商将出局

　　取消期房销售制度，影响最大的将是房地产开发商。取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，拥有大笔资金的大开发商时代将来临。

　　长期以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。

　　房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是房地产开发企业鱼龙混杂，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。

　　而一旦改期房销售为现房销售，对开发商的自有资金要求将空前提高，现有格局会随之改变：开发商群体将发生整合，淘汰“虾米”，留下“大鳄”。此外，开发商的生存模式将由此前拎着钱袋找项目转变为打着灯笼找钱，其赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变。此前拿到地就能赚钱的神话将不复存在。

　　影响3银行缓解金融风险积淀

　　央行报告指出,2004年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上,较往年仍有所提高;“房地产开发商贷款质量较差,农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上,工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。”

　　一方面,开发商自有资金比例逐年下降,房地产贷款潜在风险增加;另一方面,同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下,以上海为例,2001年为38.12%,2002年达到86.36%,2003年为74.24%,自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。

　　这说明开发商在追逐暴利中,将银子装进口袋,把风险留给银行。当开发商只能卖现房不能预售期房时,其资金成本,尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款,去完成房屋的建设、配套;银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。

　　影响4房地产市场有助于理性回归

　　专家认为，取消预售制度，可以从房地产开发源头推动楼市理性回归。房屋预售制度最初确立于1994年，当初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金进入门槛。

　　10多年的发展表明，这一制度对培育房地产市场的确起到了重要作用。但不容置疑的是，由于房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的企业将“预售经”越念越歪：预售时，以广告和宣传资料欺诈消费者；所建项目延期甚至停工比比皆是……在金融风险之外，商品房预售也给购房人带来风险。

　　分析人士认为，眼下楼市尽管经历了宏观调控的校正，但离持续健康发展的要求仍有距离。在这样的背景下，取消房屋预售制应是一项政策利好。

　　从制度层面看，在楼市已过热的情势下，这种开发商和购房人不对等的制度理应废除；从内容上看，房产开发商预售合同对购房者形成不利约束，绝不应有继续存在的空间；从实际需要来看，今天的开发商已与当初不可同日而语，已到了整合期。

　　在当前房价仍然虚高、房地产市场秩序失去规范的现实条件下，取消房屋预售制度将加速房产市场的整合，有助于整个房产市场的理性回归。徐寿松　本报记者王军华