刘志峰:贯彻落实好房地产市场调控的各项部署

　　人民网北京8月19日讯据建设部网站消息，刘志峰副部长7月21日在城市总体规划修编工作会议上指出，提高认识，切实贯彻落实好房地产市场调控的各项部署，全文如下：

　　同志们：

　　上午，光焘同志传达了近期国务院领导同志关于加强房地产市场调控的重要指示，并

　　一、正确认识调控的目标、指导思想和基本原则

　　房地产业是国民经济的支柱产业，保持房地产市场的持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，既是重大的经济问题，也是重大的社会问题，与经济社会健康发展关系十分密切。党中央、国务院高度重视房地产市场的健康发展，把房地产市场调控作为宏观调控的重要内容。去年以来，针对房地产市场发展中的突出问题，采取了一系列措施。今年3月初，温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出要抑制房价过快上涨。3月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电[2005]8号）。5月中旬，国务院办公厅印发了《关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号，以下简称“国办发26号文件”），明确了调控的主要政策措施。贯彻落实好这些措施，对于加强和改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展有着十分重要的作用。

　　（一）关于调控的根本目的和主要目标

　　房地产市场调控的根本目的，就是要切实解决市场发展中存在的突出问题，消除影响市场发展的不稳定、不健康因素，实现“三个基本”：供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产市场持续健康发展。同时，要控制好市场发展的节奏，实现“两个协调”：与当地经济和社会发展相协调、与相关产业发展相协调，发挥好房地产市场在推动国民经济增长、改善普通居民居住条件等方面的持续的推动作用。国务院第88次常务会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。其中，投资规模问题，是房地产业发展与社会经济发展、与相关产业发展的协调问题，是国民经济宏观调控的需要。商品住房价格问题，是保持房地产市场健康发展的需要。

　　这次调控，以稳定房价为主要目标。一方面，商品房价格的过快上涨是去年以来房地产市场发展中的突出问题。房价的过快上涨，使房价问题成为一段时期以来社会矛盾的焦点，引发了社会不满情绪。据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4％；其中商品住宅价格同比增长15.2％，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长；少数城市房价涨幅超过20％。今年一季度，商品房、商品住房平均价格继续保持较快的增长速度。全国看，房价过快上涨呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海城市向其他地区扩展，由新建商品住房向存量住房扩展。另一方面，房价问题是市场运行状况的综合反映。解决房地产市场运行中总量问题（规模）结构问题、市场秩序问题等，都最终表现为商品房价格的稳定问题。总量平衡是保持价格总水平稳定的基础，结构合理是顺利实现市场交易、保证总量平衡的前提。供求总量关系、供求结构关系中存在的问题，都最终表现为市场价格的变动。市场价格变动趋势，影响投资和消费决策，影响房地产投资和消费的规模；稳定的价格预期，是引导资源合理配置、引导理性投资和消费、促进结构优化的主要因素。因此，把稳定房价作为主要调控目标，是针对当前商品住房供应结构不合理、非理性需求过快增长、房地产市场秩序比较混乱等突出问题。

　　房价受供求规律、价值规律和市场竞争规则的影响。去年以来商品房价格持续过快上涨，是上述三个方面共同作用的结果。从供求关系看，我国房地产市场已进入新的发展阶段。市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。投机、投资性购房过旺；城市拆迁引起的被动性需求增长过快；改善性需求过度。市场需求偏大、供求矛盾突出、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。从价值规律看，一段时期来原材料价格上涨、土地价格上升、拆迁成本提高，住宅品质和环境配套水平提升，都增加了商品房开发建设成本，并推动房价上涨。从市场竞争看，一段时期以来投机、投资性购房过快增长，开发商和中介机构哄抬房价、炒作现象严重，造成一些项目、一些城市房价出现非理性上涨。在长三角部分中心城市，投机投资性购房占20％左右，个别楼盘的投机投资性购房甚至占60％以上。主要原因是，法律法规不健全和执法不严，市场规则不完善。上述三个方面的影响，意味着调控工作必须从调整市场供求关系、整顿规范市场秩序、完善市场规则等方面采取综合措施，实施综合治理。

　　（二）关于调控的指导思想和基本原则

　　国办发26号文件充分体现了以下指导思想：一是，立足于促进国民经济和社会稳定发展。2004年全社会固定资产投资7万亿元，其中房地产开发投资约1.32万亿元，占全社会固定资产投资的比重达18.8％，比1998年提高了6.l个百分点。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，房地产的投资和消费与金融关系密切，是资金密集型行业，房地产业关联度高，房屋价格直接关系居民住房问题的解决。房价的持续过快上涨，容易助长投机行为，形成泡沫，影响金融安全、经济稳定、社会安定。促进国民经济和社会健康发展，是《意见》的基本指导思想之一。二是，立足于维护普通居民的住房权益。房地产市场发展的根本目的，是解决普通居民的住房问题，推动全面建设小康社会的进程。发展房地产业，既要满足高收入家庭的住房需求；更应当面向普通百姓，维护普通居民的住房权益。稳定房价工作的根本出发点，就是减轻中低收入家庭的住房负担，维护普通居民的基本住房权益。《意见》的各项措施，如增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应、完善廉租住房制度、明确享受优惠政策的普通住房标准、整顿规范市场秩序等，都有利于满足普通居民改善居住条件的合理需求。三是，立足于以经济手段为主的综合调控。这次调控，坚持遵循经济规律，主要采用土地、信贷和财税等经济政策调节。通过土地利用总体规划和年度计划，调节土地供应总量与供应结构，对房地产市场供应总量、供应结构产生直接影响。通过银行信贷和税收调节等措施，合理引导投资和消费的总量及方向。通过城市总体规划和近期建设规划，直接规定各类房地产用地的布局和比例，有效调控供应结构。同时，强化法治，把整顿规范市场秩序作为这次调控的重要内容。

　　根据上述指导思想，国办发26号文件明确提出，要“坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的原则。这次调控有以下特点：一是，把解决当前问题与长远的制度建设相结合。调控中的大部分措施，既针对当前市场存在的问题，也涉及到房地产市场发展的制度环境的改变，从体制上、机制上为市场的持续健康发展奠定良好基础。如为保证中低价位、中小户型普通商品住房建设的供应，把规划设计条件、房价、户型等作为土地出让的前提条件。为遏止投机，禁止了期房转让。等等。二是，统一政策和因地制宜相结合。国家的统一政策解决或防范普遍性问题，地方的调控措施要针对当地市场发展中的特殊问题。国家的统一政策紧紧围绕两个主题：从供应上增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房比例，健全廉租住房制度；从需求上遏制投机性购房、控制投资性购房、引导合理的住房消费。三是，实行供应和需求的双向调节。已经出台的各项调控措施，既调节供应总量、供应结构，也调控各类需求。双向调节适应供求关系的基本规律，既最大程度地发挥市场的自我调节作用，又可以控制市场规模的过度扩张，从而稳定房价、调整结构、防止投资过快增长，促进调控综合目标的实现。四是，突出重点，区别对待。针对当前普通住房供应不足，普通居民家庭住房困难问题，调控的各项措施，突出了保护普通居民的住房消费，维护低收入家庭的住房权益。针对部分地区不合理需求旺盛问题，重点加强了对需求的调节，尤其着重遏制房屋投机，消除了市场发展中最具破坏性的因素。五是，注重各项调控措施之间的协调配合。包括各项经济措施的协调，经济和法律手段的配合，以及各级政府调控措施的合理组合，确保调控方向的一致性，形成政策合力。

　　二、贯彻落实调控措施情况和当前市场形势

　　根据国务院的决策部署，国务院有关部门认识高度统一，行动上密切配合，及时出台有关的配套政策，加强对各地稳定房价工作的指导。绝大多数省、自治区、直辖市结合本地实际，制定了贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施。认真落实禁止期房转让的规定，积极推行商品房预售合同即时网上联机备案和实名制购房；及时制定享受优惠政策的普通住房标准，严格执行税收调整政策，加强税收征管。浙江、江苏、广东、四川、湖南、江西等省和上海、重庆、天津、青岛、长沙、兰州等市加强土地供应和城市规划调控，增加普通商品住房和经济适用住房供应。武汉市在原定2005年建设203万平方米经济适用住房的基础上，又追加了100万平方米的建设计划，并及时公布了项目情况。河北、江苏、重庆、北京、山东等省市，加快廉租住房制度建设，抓紧开展城镇最低收入家庭住房状况调查，积极落实对城市政府的目标责任制管理。天津、杭州等城市对买不起经济适用住房也不符合廉租房条件的家庭，出台了经济租赁房政策。江苏省加强市场准入管理，规定不具备相应开发资质的企业，不得参加商品房项目用地招投标。山东、浙江、贵州等省以及上海、北京、深圳、成都市针对违规销售、虚假广告等不良行为，开展了专项整治活动。江西、四川、青岛、南京等地主管部门组织骨干开发企业联合发起诚信经营的倡议。

　　随着各项调控政策的逐步落实，一些调控效果开始显现，房地产市场正朝着预期目标发展。当前全国房地产市场运行的主要特点是：

　　（一）房地产投资增幅继续回落

　　据国家统计局统计快报，1—6月份全国房地产投资增长23.5％，其中商品住宅投资增长21.3％，增幅呈逐月回落趋势。房地产开发投资比一季度增幅回落3.2个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅1个百分点。房地产投资额排在前6位的江苏、广东、浙江、上海、北京、山东（投资占全国总投资54％）中，有3个省市商品住房新开工面积出现了负增长。苏州、杭州、宁波等热点城市新开工面积，同比也出现下降现象。

　　（二）供求关系有所改善

　　据国家统计局数据，1—6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅（3.9个百分点），供求关系有所缓和。据房地产市场信息系统数据，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，商品住宅求大于供的局面得到改变，市场供应开始略大于需求。上海市商品住宅市场供求比例，也由今年一季度的0.85:1转变为1一6月份的1.12:1。

　　（三）商品住房交易结构有所调整

　　商品住宅成交总量下降，高价位、大套型住房成交量下降较大，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。1—6月份，40个大中城市中，有19个城市商品住房登记销售面积同比负增长。上海市5月份140平方米以上的商品住房成交量比4月份下降了53.4％，6月份又进一步下降了7.4％；120平方米以下的套型成交面积占比由4月的36.5％提高到5月的48.2％、6月的63.8％。

　　（四）投机性购房得到初步遏制

　　根据各地交易情况监测，禁止期房买卖和营业税政策的调整等，使短期投机性住房需求得到遏制，住房交易行为渐趋理性。一些投机、投资关的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。国办发26号文件公布后，成都市两天内预购商品房退房198套；各大城市排队购房的场面不再出现。上海、郑州等地外地人购房所占比例比一季度有较大幅度下降。

　　（五）商品住房平均价格涨幅趋稳

　　据房地产市场信息系统数据，6月份，40个重点城市中，有14个城市商品住宅平均销售价格环比负增长，14个城市二手住房平均成交价格环比负增长。14个进行同质楼盘跟踪比较的城市中，3个城市环比负增长，7个城市环比增长0.4％以下。

　　（六）房地产信贷增速放缓

　　据人民银行统计，截至5月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元，占各项贷款余额的14.15％；比年初增加1779.16亿元，比去年同期增长22.27％，增幅回落33.38个百分点。其中住房开发贷款余额4595.8亿元，比年初增加263.2亿元，同比增长13％，增幅回落69.24个百分点。4月份当月住房开发贷款余额首次出现下降。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。

　　上述情况表明，市场调控已经取得了一些效果。同时我们也看到，由于房地产市场发展的地区性差异明显，各地调控效果不尽相同。总的看，市场规模较大的东部沿海城市，特别是原先供求矛盾较为突出的长三角地区反应较为明显，投资和房价增幅回落；中西部地区市场相对平稳。这表明，党中央、国务院关于房地产市场调控的决策非常及时，调控的指导思想和基本原则是正确的，各项调控措施具有较强的针对性，既有利于解决当前存在的突出问题和矛盾，也为房地产市场的持续健康发展奠定了基础，充分体现了科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求。

　　三、进一步做好市场调控的工作重点

　　尽管市场调控已经取得了一些效果，但当前房地产市场存在的问题依然十分突出。一是部分地区房地产房投资增幅仍然较大；二是房地产价格还处于高位；三是住房供应结构性问题十分突出；四是住房保障制度建设相对滞后；五是囤积土地、圈占土地的现象没有消除；六是一些地方对中央加强房地产市场调控的认识不统一，还没有引起足够的重视，贯彻落实各项调控措施不够有力。同时，市场运行中还存在许多不确定因素。当前房地产市场调控工作，关键是要坚定不移地把房地产业作为支柱产业，全面理解宏观调控的基本思想，把思想统一到国务院对形势的判断和部署上，增强做好调控工作的自觉性和主动性；关键是要坚定不移地贯彻已经出台的各项调控措施，抓好各项措施的落实，因地制宜地解决好当地市场运行中存在的突出问题，促进房地产市场健康发展。同时要冷静观察，密切关注当地市场走势，认真研究新情况、及时解决新问题。国家近期不再出台新的调控政策。

　　（一）切实落实调控责任

　　加强和改善房地产市场调控，关键在于各级地方政府认识要到位，行动要坚决，措施要得力。要认真学习领会国务院领导的指示精神，坚持城市建设和房地产市场可持续发展的观念，坚持把解决普通居民的住房问题作为房地产市场发展的根本出发点。省市政府要切实承担起稳定房价的责任，切实承担起为低收入家庭提供住房保障的责任，切实行使好市场调控和市场监管的职责，保持房地产市场持续健康发展，坚决把各项调控政策落到实处。房地产市场受预期影响较大，必须坚持正确的舆论导向。要强化舆论引导，注重正面宣传，做好调控措施的解释工作，引导各方面正确认识房地产市场形势。要加快建立市场信息发布制度，增强市场的透明度，形成正常的市场预期，引导居民理性投资和消费。

　　（二）着力调整供应结构

　　结构不合理是当前各地普遍存在的问题。根据房地产市场信息系统数据，今年1—6月份批准预（销）售的商品住房，上报数据的32个重点城市中，有16个城市120平方米以上大户型住房超过50％，有9个城市达到60％以上。某城市超过180平方米的商品住房接近50％。同时，有16个城市80平方米以下中小户型住房不到10％。住房供应结构不合理，浪费土地资源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。必须切实加强规划和土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。一方面，要抓紧对居民住房需求状况的调查，深入进行市场供求关系分析，强化市场需求对住房供应结构的引导作用。如沈阳市调查，套型面积60平方米以下的住房需求16％，市场供应2.6％；60—100平方米的住房需求61％，市场供应只有24％；150平方米以上的住房需求比例仅为2％，市场供应比例高达35％。调查为沈阳市供应结构调整起到了重要的基础性作用。各地要通过需求调查，引导开发企业调整供应结构，同时要尽快公布今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。另一方面，对普通商品住房供应，要落实国务院关于将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，建立起中低价位、中小套型住房供应的保障机制。同时，要完善土地出让合同，明确开竣工时间等有关要求，并严格依照土地出让合同约定，加强对销售价位、套型面积和开发建设过程的监督。

　　（三）大力规范市场秩序

　　一段时期以来，在房地产开发、经营、销售、管理各环节，一些房地产开发企业和中介机构的违法违规行为时有发生，扰乱市场秩序，损害消费者的合法权益，影响房地产市场的持续健康发展。特别是，一些企业囤积炒卖土地；一些开发商、中介机构和媒体联合，恶意炒作，发布不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购，或者虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价。这些行为是造成部分城市的部分项目房价非理性上涨的重要原因。要坚决贯彻落实26号文件关于整顿规范市场秩序的要求。要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强市场监管，严肃查处违法违规开发和销售的行为，重点查处内部认购，发布虚假、违法销售广告，囤积房源，哄抬房价以及违反规划及控制性要求的行为。

　　（四）坚决遏制住房投机行为

　　投机炒作是前一时期抬高房价的重要原因，同时造成房价还会较快上涨的市场预期，刺激非理性住房投资，促使部分居民提前入市购房，是影响房地产市场健康发展的最具有破坏性的因素，决不能任其发展。国办发26号文件从营业税政策调整、禁止期房转让两方面，对遏制投机炒作行为作出了规定，要认真贯彻落实。目前，随着营业税政策调整和禁止期房转让有关措施的实施，投机性购房已经初步得到遏制。但在防范私下交易等方面还要下功夫。已经建立房地产信息系统的城市，要通过网上签约等措施，抓紧推行预（销）售房屋的即时合同备案和实名制购房。

　　（五）健全城镇住房保障体系

　　近年来，各地积极启动住房保障工作，基本建立了以经济适用住房（包括集资合作建房）、廉租住房制度等为主要内容的住房保障制度政策框架。但从实施情况看，城镇住房保障体系不健全，进展不平衡。经济适用住房建设存在两种倾向：一是停止或大幅度减少经济适用住房供应，经济适用住房优惠政策不落实，土地供应不能保证；另外一种倾向是建设标准高、户型面积大、购买对象收入界定不严。廉租住房制度建设中，资金不落实、覆盖面低的问题也很突出。要严格贯彻落实国办发26号文件和去年四部委关于经济适用住房建设和管理的规定，增加经济适用住房供应量，严格控制经济适用住房套型面积，严格实行项目招投标制度，严格销售价格管理，严格审查销售对象，严格上市交易管理，使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭。学习杭州、青岛等地加强经济适用住房建设和管理的经验。要加快廉租住房制度建设，尽快开展最低收入家庭住房状况调查，建立保障对象档案；建立以财政预算安排为主的廉租住房资金来源；切实把廉租住房制度建设纳入目标责任。同时，要积极研究发展租赁型经济适用住房的政策，实行经济适用住房租售并举。

　　同志们，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做。要充分认识自己肩负的重任，坚定不移的贯彻落实好国务院的各项部署，确保稳定房价工作取得预期目标。谢谢大家。（责任编辑：吴皓）