下半年南京楼市：大幅下跌或小幅波动？

　　新华网南京8月19日电（记者邓华宁）六一新政后,南京一些板块的房价出现波动，降价行为已不鲜见。正在经历盘整期的南京房价下半年走势如何？记者近日采访了多方人士，他们在分析楼市下半年走势时,主要有大幅下跌和小幅波动两种看法。

　　大跌派：囚徒困境将引发连锁反映

　　大幅下跌派认为，决定房价最重要的因素是买卖双方的心理。目前南京多个板块出现价格波动，买涨不买跌的消费者将更加理性。房价一旦出现松动会引起连锁反映，最终导致大幅下跌，具体看有以下几个原因：

　　价格战带来连锁反映。宏观调控力度加大后，南京许多中高档商品房滞销，有的楼盘半年仅卖出一套。在目前销售压力加剧的情况下，某些区域的开发商已表示挺不住了。据了解，南京河西率先打响价格战之后，近期又出现了更大幅度的团购优惠。近期，南京市主城区周边的河西、浦口、江宁等板块纷纷树起价格优惠大旗，降价楼盘连续创出销售佳绩。这些率先降价的开发商脱身之后，其他开发商在资金压力下，为了摆脱囚徒困境，可能会纷纷跟进。其结果必然是大规模的降价潮。而周边板块的降价热销将分流许多原本打算在城中板块购房的消费者。城中板块虽然抗跌能力较强，但也抵不住消费者不买账，最终也将选择降价促销。

　　存量房过大，供求比进一步拉大。南京市新建商品房存量目前已超过400万平方米。下半年，存量房还将因大量楼盘上市而增加。据统计，二季度南京房地产市场总需求为368万平米，总供给为580万平米，总供需比达到1.57：1。其中，新建商品房需求236万平米，实际供给435万平方米，供需比更是达到1.84：1。与今年一季度相比，供大于求情况有所加剧。由于当前市场冷淡，二季度南京市至少有20家楼盘推迟开盘，因此，今年三四季度的楼盘上市量会有进一步增加，三季度新建商品房的供给总量约为600万平米，大于二季度的供应总量。2005年全年，南京市新建商品房上市总量约将达到1400万平米。

　　消费心理发生微妙变化。抉策地产研究中心的二季度研究调研结果显示：在新政出台之前，有超过60％的购房者认为房价会持续上涨，其比例达到67.1％，可以看出，在新政出台之前，购房者对房屋的升值还是抱有很大期望的。认为房价会跌的只有21％。新政出台后，涨跌比发生了明显的位置对调，认为房价会涨的由67.1％狂跌53.9个百分点，跌至13.2％，受调查者对房价上涨的信心大跌。认为房价会跌的比例由新政前的21％狂涨至75.7％，有三分之二的受调查者认为房价会跌。由结果分析，新政的出台，确实稳定住了房价，也摧毁了潜在购房者潜意识下的房价只升不跌的信念。

　　房价出现负增长。抉策地产研究中心根据供给面积与市场价格加权计算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加权平均价格为5135元/平方米，与今年一季度相比，上涨22元/平方米，上涨幅度仅为0.4％。扣除物价上涨因素，南京房价已经出现负增长。

　　综上所述，一些分析人士认为，南京楼市可能在今年下半年出现大幅下跌的行情。

　　波动派：土地供应趋紧，购买力依然强劲

　　小幅波动派认为，从国家土地政策和长三角中心城市的吸纳能力来看，房价出现大幅下跌的可能性不大，具体原因如下：

　　新政仅一个月，南京楼市就出现先抑后扬，表明购买力依然强劲。7月，在各项政策都已充分见底之后，4－6月间积压下来的潜在自住性购房人，开始把握时机，逐渐入市；与此同时，开发商也逐步重树信心，调整价格和房源上市进度，以加快走盘量。南京7月楼市一反常态，呈现在人们面前的却是一幅淡季不淡的景象。南京网上房地产数据显示，7月上旬全市商品住宅日均116套，较6月份提高31．8％。7月中旬全市商品住宅成交量明显上升，日均成交143套，较7月上旬提高49％，回暖趋势十分明显。而7月下旬，甚至出现了连续几天成交量都在200套以上的情况。居民可支配收入的增加成为商品房价格的支撑面。根据南京市统计局相关数据表明：今年上半年，南京城市居民人均可支配收入达到7812．63元，比上年同期增长27．4％。农村居民人均现金收入达到3488元，比上年同期增长17．9％。尤其是上半年，在城市居民收入中的工薪收入达5670元，同比增幅达到33％。

　　土地等成本上涨让房价降不下来。在国家耕地保护政策的严格限制下，长远看土地供应将越来越紧张，土地成本越来越高。目前积压的商品房根本不能满足今后的需求。而原材料成本的增加，将体现在今年新竣工小区的终端售价上。国家对住宅节能的硬性规定，使得建筑成本加大。

　　城市化进程加快对房价也起到支撑作用。未来几年，南京市将进一步增强作为长江流域四大中心城市和长江三角洲区域中心城市的战略地位和辐射功能。到2005年，县域城镇化水平将达到45％。

　　金融政策对房价影响其实并不大。从央行的再次加息来看，因为房贷的加息幅度并不是很大，所以南京市房价的抑制作用并不明显。这个加息对购房者生活的象征意义要大于指导意义，尤其是对个人购房者。

　　综上所述，商品住宅从长远看依然是紧缺型商品，降价的空间并不大。目前的房价波动更多的是由于国家宏观调控对消费者带来的心理变化。当价格降到消费者心理价位后将激发购买热情，对房价起到顶托作用。如果楼市长期低迷，政府也不会袖手旁观，激励政策将会带来楼市的迅速复苏。因此，房价只会在短期内小幅波动，长远看将稳步上升。