“取消房屋预售”震荡楼市

　　据新华社上海8月18日专电（记者徐寿松）业内分析人士认为，央行关于取消期房预售制度的建议如成政策，将对房地产市场产生一系列重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；而对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落。

　　将加速房地产开发企业重新洗牌

　　建议如果被实施，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。

　　长期以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节譬如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。

　　房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是房地产开发企业鱼龙混杂，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。一位业内人士说：“在楼市火暴的时候，开发商只要卖出1／10的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道，成本收回了，就会慢慢玩的，房价怎会不越卖越高？”

　　缓解金融风险积淀，遏制风险放大

　　央行报告指出，2004年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上，较往年仍有所提高。一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加；另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下。

　　当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。

　　让消费者缩短贷款压力，减少期房风险

　　在预售制下，购房人一般要提前10到15个月（长的达到24个月），白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。

　　此外，预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞。预售房时，购房人只能看到房屋的主体框架，具体配套、细节只能看模型想像。由于房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的开发商往往利用这一模糊期，对小区道路、绿化、会所等进行空头许诺，有的甚至修改规划。当房屋竣工后，实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与要求相去甚远。同时，由于时间差的存在，有的开发企业为了圈钱，便利用这种机会，一房多卖或在收取了买受人预付房款后，又将房屋抵押给银行或其他债权人，导致纠纷不断。买房人因为信息不对称，总是处于劣势地位。而一旦改为现房销售，这些漏洞将有望得以堵塞。购房人所额外承担的10个月左右的贷款利息和非市场性风险将不存在。

　　短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落

　　自2004年宏观调控收紧银根以来，全国房地产固定资产投资呈现出了放缓趋势。2005年房地产开发投资增速有所放缓，在楼市过热的长三角地区，房地产投资回落幅度较大。央行在《2004中国房地产金融报告》中预期，以后房价增幅将有所放缓。业内人士预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。楼市供求关系可能会受影响

　　如果改期房销售为现房销售，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少。一方面，因为买卖的只能是现房，这会推动存量房进入实际使用状态，有利于解决房屋空置问题；但另一方面，因为期房不能进入流通领域，供求可能会趋紧。在一定时间内可能会出现供小于求的局面。