取消房屋预售有助于化解金融风险

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　　王俊

　　8月15日，央行公布了《2004中国房地产金融报告》，在对目前存在于房地产市场中的六大金融风险进行提示的同时，建议取消房屋预售制度。尽管取消房屋预售制度还只是一种

　　由于市场失灵将会造成资源配置无效和财富分配不公，并形成不断积聚的财政和金融风险，引起供需失衡和社会经济危机，因此，需要通过政府这只“看得见的手”的干预，运用经济和法律手段，弥补制度设计的缺陷，才能促进经济效率和公平分配，防范并化解各种风险。而自改革开放以来，中国房地产市场表现出典型的“市场失灵”特征，其中最为明显的，就是房地产购买双方交易过程中的信息严重不对称。

　　在一个竞争性的市场中，生产者和消费者都应该有充分的自由和权利对商品的信息进行全面了解，生产者要知道消费者需要什么，需要多少，以应对需求瞬息万变的情况；消费者要知道产品的品种、性能和质量，以满足消费者权利的最大化。供求双方对信息的了解过程应该尽量充分和对等，因为只有如此才能有效保证交易双方的权利和义务对等，也能最大限度地避免交易完成后因信息不充分而导致的额外成本和费用。

　　但商品房预售制度的存在，却彻底改变了房地产供需双方的地位。商品房消费者不仅对所购商品房的质量、安全和设施无法了解，对房地产提供者保证的资质、信誉和融资能力也很难查实。因此，购房者注定从开始就是弱势群体。在交付预付款时，他们将面临可能出现的各种虚假按揭、重复抵押和一房多售等金融性违规、欺诈风险；在交付商品房标的时，他们又将面临可能出现的建筑质量低劣、使用面积缩水以及设施不合格等合同性违约风险；在入住商品房标的时，他们还将面临可能出现的房屋权证无法获得、业主—物业纠纷等民事性契约风险。同时，在市场经济体制之下，由于风险具有迅速传递和转嫁的特征，这些风险会通过各种渠道转移并蔓延到其他消费者和整个国民经济体系中。从发达国家的经验来看，房地产市场的风险最容易形成国家或地区性金融风险，并最终导致一国经济的大面积萧条。因此，重新赋予消费者完全掌握信息的权利是解决“房地产市场失灵”的关键，从制度上着手，消除信息不对称的根源———商品房预售制度是当务之急。

　　实际上，取消商品房预售，进行现房交易，将有效解决中国房地产市场中的信息不对称和市场失灵等问题。首先，现房交易将有效降低房地产市场中普遍存在的个人信贷风险、开发商信贷风险及银行流动资金风险等金融性风险，把金融的系统风险降到国际公认的安全指标以下；其次，现房交易将大大降低商品房交易中的交易成本和交易费用，因涉及房屋面积、质量、设施等纠纷而形成的民事诉讼案件将会明显减少，因业主维权而形成的其他费用也会大大降低；第三，由于信息对称，扩大了房屋购买者的选择权利，开发商之间的竞争将会更加激烈，合理价格与优质服务将会成为主导房地产行业发展的重要因素，供求双方在市场中的地位将会发生此消彼长的变化。

　　此外，由于商品房预售制度在中国房地产行业中举足轻重的作用，取消该项制度将会在行业内产生巨大的蝴蝶效应，以此为契机，房地产行业管理者、开发商、消费者、中介者以及其他经济组织，都将或主动或被动地向稳定价格、防范风险的制度设计目标靠拢。换个角度说，在对中国房地产市场乃至宏观经济的调控过程中，找到合理的突破口以弥补制度缺陷，将对促进各项制度不断协调完善，保证国民经济的长期稳定发展起到事半功倍的效果。而这正是央行提出取消预售较为深层的用意。