开发商责任缺失现象普遍

　　灏×园小区物管因停车收费问题与业主发生冲突，此类纠纷不断发生说明——

　　开发商责任缺失现象普遍

　　本报记者　谭有禄　詹雨鑫

　　近日，笔者接到江门灏×园一位业主打来的投诉电话，反映她所居住的小区因停车收费而引起业主与物管之间的纷争。据该业主介绍，灏×园小区有一些停车位，原本让业主免费停放，但在不久前，物业公司贴出通知，告知所有车位统一规划，并从8月1日开始收费。在8月1日、2日两晚的下班交通高峰时间，百余位业主因为没有办理收费卡而被保安拦在大门口，部分业主因此与保安发生冲突，后经警察现场协调才没有发生进一步冲突。8月7日上午，又有近百名业主聚集在售楼部，要求物管公司公布财政预算，业主们质疑江门市温×家园物业管理有限公司收取停车费以及进驻灏×园的合法性。双方相持一个星期之后，8月14日上午，开发商与业主代表进行了磋商，一些问题依然无法得到圆满解决，甚至有业主表示“要和开发商打官司”。

　　那么，这场业主和开发商之间相持了半个月之久的“收费纠纷”详情如何？怎样才能得到更好的解决？笔者对此进行了深入调查。

　　业主：

　　物管违规进驻开发商“涉嫌商业欺诈”

　　8月7日上午，笔者接到报料，并迅速赶至灏×园售楼现场。现场业主纷纷质疑物管和开发商，作为商品房公共基础配套设施的一部分，车位的建设成本应该纳入房价，全体业主购房时掏了车位的钱，开发商没有权力再把车位拿出来卖给业主牟利。业主赵女士认为，地上车位是在小区公共地方上改建的，“这种占用业主公共地方的行为不当，而且没有经过业主同意，不能收取服务费”。

　　赵女士同时认为，物业管理公司进驻灏×园也存在违规之处。她说，物业管理公司今年1月就“静悄悄进来了”，但该公司领取营业执照的日期却是4月份，已违反了《江门市区住宅小区物业管理试行办法》中“物业管理公司须经市房管局资质审查合格，并且领取《广东省物业管理企业资质证书》，向工商行政管理部门注册登记，领取营业执照，方可开业”的规定。“(江门市温×家园物业管理有限公司)执照都还没有拿到，他们凭什么通过选聘方式得到物业代管权？”

　　“而且该公司作为三级资质根本没有权利管理灏×园。按《物业管理企业资质管理办法》规定，三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，但是灏×园项目建筑面积达27万多平方米，他们(江门市温×家园物业管理有限公司)资质不够。”

　　另外，赵女士还指出，开发商擅自更改购房合同“设下差价陷阱”。她说，“签合同之后，我们想要回原本(合同原本)，但他们(灏×园开发商)却说‘因为你没有交够一半钱，而且我们要去房管局备案，所以3份合同一份都不能给回你’，最后我按合同规定时间交够一半钱拿回了合同，但发现合同已经被更改，商品房单价由1950.80元变成2184.2元，上面有用刀子刮掉之后涂改的痕迹。当时我觉得就算更改也应该在原来数字上划两横，然后在空白处写上新的数字，由双方确认签名后生效，但他们竟然就在原数字上涂改，自己盖个所谓‘校对章’就了事。随后我马上打电话到售楼部那边询问，他们告诉我这样更改不会影响我的利益。如今开发商竟然又用更改后的单价要求我们补回房屋套内面积差价，真是无天理。”赵小姐认为，开发商此举“涉嫌商业欺诈”。

　　物管：

　　我们是依法办事

　　了解相关情况之后，笔者就部分业主反映的意见向灏×园开发商江门市东×房地产开发有限公司求证，该公司开发经营部林经理作了回应。

　　林经理说，随着灏×园小区入住率不断提高，区内停车车位日趋紧张，车辆停放紧张现象已相当严重，而且为了争好车位，业主之间的磕磕碰碰也时有发生。“甚至有些业主把车停在路口，其他业主的车都开不进来。为了防止交通事故发生，更好做好小区安全保卫，很有必要对小区进行全天候进出车辆及小区车辆停放实施服务管理。由于物业公司耗费了人力物力为业主提供停车等管理服务，理应收取相关费用。”

　　至于某些业主对停车场权属的异议，林经理表示，开发商并没有对地下车库和架空层面积进行公摊，产权都属于开发商所有，因此有权进行规划配置，业主对其是否收费没有单方决定的权力。而且他还认为，“车位以前没有收费，并不代表永远不收费，而且出租车位的收费标准是物业公司根据周边同等条件小区的收费标准参考制订的，符合政府指导价，是报物价部门备案通过的。”

　　对于临时出入小区车辆的收费管理问题，林经理表示，“虽然经过有关部门批准，但公司要求物业管理公司暂不实施，待业主委员会成立后，由广大业主决定是否收取。该项所产生的费用暂由公司(江门市东×房地产开发有限公司)补给物业管理公司”。

　　另外，对于有业主质疑物业管理公司资质不够的问题，林经理解释称，目前开发商交付物业管理公司的管理范围大约在16万平方米左右，符合《广东省物业管理企业资质证书》的相关规定。同时，他还强调，2005年1月到4月温×家园物业管理有限公司是受开发商委托代管小区物业的。

　　对于合同更改问题，林经理解释，“由于一期开发时，小区位于新会市杜阮镇，新会撤市改区之后，一期的房产证要转到江门市房管局办理，该局政策要求办理房产证需以房屋套内面积确认产权，但由于售楼时和业主签合同是按建筑面积(套内面积＋分摊面积)计算商品房单价，所以改为按套内面积计算就必须提高单价才能平衡售楼总额，具体情况我们已告知业主，他们也表示理解，有疑问的业主可以到相关部门核实具体情况，再作协商”。

　　政府部门：

　　应尽快成立业主大会

　　因为涉及收费、更改合同等众多纠纷，笔者采访了市房产局物业管理督导科张科长。张科长告诉笔者，温×家园物业管理有限公司在门口设置强制性收费设施的确不妥，“已经让他们整改”，至于车库和架空层车位是否应该收费，“业主应查清是否和开发商签定了相关合同”。另外，对于有业主质疑温×家园物业管理有限公司的资质，张科长说，“灏×园小区楼盘报建规划面积是19万多平方米，并没有违反规定。”不过对于有业主投诉开发商擅自更改合同一事，她表示“由于牵涉问题较大，业主应该到房管部门详细了解情况后再作进一步行动”。

　　张科长还说，要解决类似灏×园这样的问题，最好的办法是尽快成立业主大会，由业主大会决定选择哪家物业公司管理，制订详细的服务收费标准。同时，她建议广大业主关注收费的项目和服务标准是否一致，主动了解物业管理，提高自我保护意识，在购房时把好前期物业管理合同关。另外，开发商在小区前期物业管理阶段，也很有必要告知业主所收的费用、项目与标准，让业主明明白白消费，并对这些项目进行监督。

　　同时，张科长表示，目前全市关于物业管理方面的投诉，几乎都是前期物业管理做得不到位的遗留问题。她说，由于开发商楼盘开发建设时对物业管理没有给予足够重视，业主在购房时对物业服务也没有清晰的认识，物业管理公司的服务项目和标准不明确等，导致了后期物业管理出现很多矛盾和误解。“目前江门市一些房地产开发商为了提高楼盘竞争力，有意降低物业管理服务的收费标准，甚至有开发商打出‘送多少年物业管理’的旗号，结果造成物业管理公司负债经营，不得不靠开发商‘输血’扶持。而且一些开发商没有明确告知相关的收费内容和标准，当开发商完全退出后，物业管理公司就必须以提高物业管理费求得生存，这样就很容易造成业主与物管因为误会而产生冲突。而且这样的低成本运作，导致物业管理公司管理水平较低，管理人员的素质也无法提升。这些都成为了制约江门物业管理发展的瓶颈。”

　　律师：

　　最好通过法律途径解决

　　多方走访之后，笔者就有关情况咨询了广东华南律师事务所叶律师。他说，如果开发商能提供相应的有效凭证，来证明自己拥有车位的权属，那么开发商可决定车位的买卖和出租，收益归开发商所有。如果停车位权属归全体业主所有，这些车位的停车费收不收、收多少，应由业主大会来决定，收取的费用归全体业主所有、支配。

　　另外，有业主反映开发商擅自修改合同内容，叶律师表示，如果有证据证明与购房人最初签署的合同文本不一致，且购房人不予追认的，即表明修改后的合同文本不是购房人的真实意思，应当不具备法律效力。因为根据《中华人民共和国合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如果业主与开发商无法协商，可以通过法律途径解决。

　　同时他还建议，目前家庭购车已属平常，买了车就需要有停放的地方，多数情况下，车库是业主必需的配套设施，因此政府应该在建筑规划时要求开发商必须多建停车位，以确保业主使用车库等配套设施的权利。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士则称，江门的物业管理处于起步阶段，人们的消费观念没有转变过来，对物业管理的有偿服务停留在初级层面。而且由于现在物业管理方面的法规还不够完善，缺少可操作性强的细则，很容易引起争议，因此物业管理纠纷成为热点也是必然。不过，他认为《物权法》即将出台，类似车位权属等难题有望得到彻底解决。

　　图：

　　灏×园业主在售楼部跟对方交涉。　谭有禄　詹雨鑫　摄