福州物价局局长：公开成本信息还购房者知情权

　　新华网北京8月24日电　记者 陈芳、宋振远、沈汝发

　　福州市物价局不久前在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。日前，记者就此专访了福州市物价局局长朱光华。

　　信息长期不透明滋生房产黑幕

　　记者：当前一些城市房价过高，被不少消费者视为黑幕。测算并公布房价的社会成本有何现实意义？

　　朱光华：房地产这个行业，不少人说是暴利行业，所以政府要调控房价。其实抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。房地产行业是一个非常不透明的行业。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。物价部门为促进房地产业健康发展，应该公布开发商的成本，提高信息透明度，解决买卖双方信息不对称的问题。

　　记者：公布商品房成本，对购房者有什么作用？

　　朱光华：可以帮助购房者明明白白消费。购房者掌握了相关信息，可以改变交易价格完全受开发商主导的局面，进而在购房者和开发商之间形成一个价格的合理形成机制。

　　记者：公开成本，能对房价的形成机制产生实质性影响吗？

　　朱光华：根据价格法规定，房地产价格由房地产开发商自主确定，但是如果信息不透明，它的价格信息就会失真，开发商会推动一些虚假的需求，形成不真实的价格信号。这个时候，它的整个价格形成机制就会出现问题。物价部门通过提高信息透明度，披露有关信息可以影响它的价格，对整个房地产的价格形成机制的完善会起到重要的推动作用。但具体操作上还要把握力度和时机，以求最佳效果。

　　商品房社会平均成本是如何算出来的？

　　记者：物价部门公布了商品房的社会平均成本以后，各界如何评价？

　　朱光华：大多持肯定的态度，但也有一些误解。这里要澄清一个概念，商品房的社会成本是商品房总成本的主要部分，但总成本还包括销售费用、管理费用等。商品房社会成本指商品房的平均开发成本，包括地价、建安成本和配套设施费用等，没有包括销售管理费用，以及一些隐性费用。

　　记者：对哪些数据进行了测算，结果如何出来的？

　　朱光华：我们的测算是建立在大量数据的基础上的。整个测算工作分地段和等级进行，一共对101块合计2632亩地块的地价、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费的成本进行了核算。这些地块是福州市市区从2002年到2005年3月份，通过招标拍卖、挂牌交易取得土地使用权的所有土地。地价是政府公开出让的，每一块地多少钱清清楚楚，把所有地价相加再平均就是平均地价，算下来是801元／平方米左右；建安成本是将所有属于建筑安装项目的费用加起来，本市的建安成本在800元／平方米至950元／平方米之间，基本不变；勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装费、公共设施配套建设费等在418元／平方米至554元／平方米之间。将这三项费用相加就得到整个商品房的社会平均开发成本，在2019元／平方米至2305元／平方米之间。

　　记者：测算结果的准确性能不能得到保证？

　　朱光华：目前对商品房的社会平均成本测算在技术上已经没有任何问题。除地块价格受地理位置影响外，后两个因素都是相对固定的。地块的价格从2002年开始都是招投标，或挂牌销售，成交价都在媒体上公开。一个城市内每个楼盘的建安成本基本上都差不多，为确保数据准确性，我们还请建设部门提供了建安成本，与我们测算的相互验证，基本一致。各种配套设施费用也差不多，也是经过相互验证算出来的，国土资源、房管、建设、交易中心等部门提供了很详细的数据，误差基本上都是在区间范围内。市长对测算工作作了批示，要求认真测算，相关部门要配合。

　　监测和公布商品房的社会平均成本符合价格法的要求

　　记者：房地产业关系到地方经济的发展，物价局公布商品房社会平均成本，承受了不少压力吧？

　　朱光华：省物价局在今年下发的通知中要求各级价格主管部门定期测算并公布商品住房开发建造的平均成本，我们的成本调查队到房地产企业调查时，有的不大配合。测算结果其实3月份就出来了，这几个月一直在评估，怕公布出去对社会影响太大。现在还有一些房地产商对我们的做法有意见。

　　记者：据了解，福州市物价局已经测算出每个楼盘的成本，但最终并没有公布出来，是什么原因呢？

　　朱光华：福州市物价局确实已经测算出每个楼盘的成本，作为消费者当然希望能公布出来，因为这对于消费者购房的指导作用更大。物价局目前还没有打算将每个楼盘公布出来，除非有关法律政策明确要求。

　　记者：看来要打破房产信息垄断这块坚冰确实很难，你们能做到现在这一步已很不容易。公布商品房成本有法律依据吗？

　　朱光华：应当说这种探索是一种创新。政府不能剥夺房地产企业的定价权，但老百姓有知情权，物价部门通过监测和公布商品房的成本，促进住房价格的合理形成，是题中应有之义，符合价格法的要求。价格法并没有规定具体的配套措施，建议国家有关部门尽快制订出可操作性的具体法规，并建立商品房社会平均成本的定期发布制度。

　　记者：建立定期发布制度可以打破房产暴利坚冰吗？

　　朱光华：建立一种明确的制度化规定至少可以杜绝许多地方玩“猫腻”的可能。国家为调控房价出台了许多政策，但一些地方的房价回落收效甚微，其中原因就与部分地方出于地方财政等因素考虑，在调控房价中大玩数字游戏有关。如果国家将商品房社会平均成本定期发布作为一种政策规定确定下来，要求房地产开发商必须定期提供成本信息给物价部门，物价部门必须定期公布，则可以强化调控措施的效果。能否打破房产暴利坚冰很难说，但至少是撬开冰山一角吧。