严打非法旧村改造刻不容缓

　　［背景］在国家宏观调控政策不断出台、城市商品房价格逐渐得到控制的情况下，一些开发成本低廉的违法旧村改造房却在不断上市销售，极大地扰乱了房市正常。

　　据调查，近年来我市五区部分村居以旧村改造的名义非法占用耕地和其他集体用地、不经规划审批和建设主管部门监管、逃缴土地出让金和各种城建规费、擅自进行违法建设和开发的现象渐成蔓延之势，因购买违法建设的旧村改造房而引发的房产纠纷也日渐增多。

　　昨天，市建委、市经委、市规划局、市国土资源局、市城管执法局、市工商局、市公安局、市监察局、市房管局、中国人民银行济南分行营业管理部等10个政府部门联合召开新闻发布会，宣布从即日起，对违法的旧村改造从规划设计、工程建设、银行贷款等各个方面进行严格控制，全面“叫停”非法旧村改造。记者就此采访了相关部门的权威人士。

　　严重违规的旧村改造项目要限期拆除

　　市民刘先生在2000年购买了我市西部某村的“旧村改造房”，当时每平方米的价格是1200元，比同样的商品房每平方米便宜几百元，售楼人员承诺以后可以办理房产证。2002年村里有关人员称“要办房产证了，必须再交3000元的税金”，刘先生便把钱交上了。可是3年多过去了，到现在也没见到房产证的影。不仅如此，村里还常对像刘先生这样的“外来户”收取各种费用，每次几百元到上千元不等，收钱后从来不给发票。

　　对此，市规划局有关负责人指出，《济南市城市规划管理办法》明确规定：城市规划区内的土地利用必须符合城市规划。各项建设用地必须符合城市规划确定的用地性质和规模，必须依法取得土地使用权。也就是说，在城市规划区内进行各项建设，必须符合城市规划，必须按照规定办理《建设工程规划许可证》，而违反规定，未取得许可证进行建设的，由城市规划行政主管部门责令建设单位或个人停止施工，并处以违法建设工程总造价百分之五以上百分之十以下罚款；未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》而取得建设用地批准文件、房屋权属证件的，或者违反本办法规定越权审批建设用地、建设项目或处理违法建设行为的，其批准文件、证件及处理行为无效。

　　根据上述法律法规，旧村(居)改造必须依法履行规划审批程序，而刘先生购买的所谓“旧村改造房”，很有可能是未取得完备的规划、土地及开工建设手续，根本不可能办理房产证，由此造成购房者的合法权益受到侵犯却无法得到保护。

　　另外，根据法规规定，如果改造项目严重违规，要限期拆除。

　　转为国有土地方可用于房地产开发

　　国土部门有关人士指出，根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，“旧村(居)改造”使用土地的性质必须是集体建设用地。旧村(居)改造使用土地的手续应按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定办理《集体土地使用证》，依法取得集体建设用地的土地使用权。而根据国务院规定：城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

　　目前，我市的许多旧村改造项目根本没有缴纳足够的土地出让金，因而土地性质没有改变，不符合可用于房地产开发的规定。这位人士分析说，村居违法建设的蔓延，会严重影响我市土地和房地产市场的健康发展，导致大量的土地出让金、城建配套费等城市建设资金流失，造成大量耕地和农用地被占用，村居失去可持续发展能力，严重损害当地居民的整体和长远利益。

　　购买非法旧村改造房不能办理房产证

　　根据《济南市村镇房屋权属登记管理办法》规定，城市行政区域内集体土地上建设的房屋，申请办理房屋所有权证时，应具备集体土地使用权证或合法用地文件、建设工程规划许可证、建设工程质量竣工验收报告。

　　针对在集体土地上进行开发建设(含旧村改造)并对外销售的问题，国务院明确规定：农村的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为违法购买的住宅发放土地使用证和房产证。我市在此次《通告》中也指出，旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民，不得作为商品房对外出售。

　　这样，由于旧村改造的开发商违规建设开发，无法办理土地、规划、质检等合法的建设手续，从而使开发商自身无法取得房屋所有权证。而根据国家上述有关规定，旧村改造房屋不得对外出售，也使购房人无法办理房屋转移登记手续、取得房屋所有权证。

　　其后果就是，购买了旧村改造房屋后，因无法取得房产证，在房屋所有权的占有、使用、收益、处分四个权益中，购房人无法行使占有、收益和处分的权利。具体来说，一是如果购房人急需资金，没有房产证，该房产不能进入二级市场，就不能进行买卖、赠与、抵押、租赁等；二是旧村改造房屋在建设过程中，因无质量监督部门的检查验收，其房屋建筑质量难以保证，将无法保证购房人的住用安全；三是由于购买旧村改造房屋无法取得房产证，购房人将无法按规定获得正常的拆迁补偿；四是购买了旧村改造房屋后，在子女上学及落户方面也将受到影响；五是旧村改造的开发建设单位往往是以项目法人的名义出现，无合法的房地产开发资质，旧村改造完毕后其法人资格就不存在了，购房人的合法权益无法得到保障。

　　贷款大门对非法旧村改造项目“紧锁”

　　随着房地产市场近年来迅猛发展，购房贷款迅速增长，但对于非法旧村改造项目，金融机构明确表示决不支持。

　　中国人民银行济南分行营业管理部有关负责人在接受采访时表示，此次十部门发布的《关于禁止以旧村(居)改造名义实施违法开发建设的通告》，非常及时，非常有必要。已经对以旧村(居)改造名义实施违法开发建设的企业、单位发放贷款的金融机构，我部将要求金融机构限期收回已发放的贷款，并将加强对此类贷款的检查频率和力度，如金融机构仍对以旧村(居)改造名义实施违法开发建设的企业、单位发放贷款，将依据有关的金融法律、法规进行依法查处，并予以通报。

　　下一步，管理部将督促金融机构采取有效措施严格执行已出台的各项政策规定，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，以进一步调整和改善房地产贷款结构。对市场结构不合理、投机炒作现象突出、房地产贷款风险较大的金融机构，加强风险提示和警示，督促、引导金融机构调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，以防范贷款风险。同时尽快建立和完善房地产信贷业务监测和分析制度，跟踪、调查、分析金融机构房地产信贷执行情况，规避金融风险。对违法违规行为责令其限期改正，并依法给予行政处罚。

　　越权审批和擅自开工建设负责人将被追究

　　我市部署，对以旧村(居)改造名义实施违法开发建设的行为，公安机关将依法查处。对违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，非法转让、倒卖土地使用权等行为，构成犯罪的，公安机关将依法追究其刑事责任。

　　在清理违法用地和违法建设过程中，对借机违法上访、游行、聚众闹事的，公安机关将依据法律法规的有关规定，依法追究其法律责任。对以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务等违法犯罪行为，公安机关依法追究其法律责任，维护我市良好的执法秩序。

　　同时，监察部门坚决查处假借旧村(居)改造违法占用土地、侵害农民合法权益的行为，追究非法批地、非法占地责任人的责任，追究越权审批和擅自开工建设等违法行为有关责任人的责任。对于领导干部在旧村改造中插手土地转让、工程建设谋取私利的行为，有关部门也将坚决予以查处。(本报记者 傅晓峰)

　　旧村改造

　　十起大案首次曝光

　　经核实，全市现有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，1000多个单体建筑，建筑面积近600万平方米。已查证落实参与旧村改造的房地产企业有25家，施工企业有176家，建筑设计单位有51家，单位集团购买的有13家。昨天，历城区港沟镇田园山庄等10个典型案例被公开曝光。

　　这十起典型案例分别是：

　　——历城区港沟镇田庄村在经十东路南侧田庄村内违法建设田园山庄；

　　——历城区东风街道办事处七里河社区居委会在华信路省监狱对面违法建设石榴园项目；

　　——历城区华山镇姬家村违法建设住宅楼项目；

　　——天桥药山街道办事处小鲁庄社区居委会在二环北路北侧小鲁庄内违法建设金容花园项目；

　　——天桥泺口街道办事处林桥社区居委会在标山北路林家庄违法建设紫金山小区；

　　——槐荫区段店镇后周王庄村委会在后周村东侧违法建设玉周景园项目；

　　——槐荫区美里湖街道办事处美里村委会在其北侧违法建设西湖印象项目；

　　——市中区七贤街道办事处七贤村委会在七贤广场东南侧违法建设七贤小区项目；

　　——市中区白马山街道办事处袁柳西居在袁西村违法建设金润花园1-7号楼项目；

　　——历下区姚家镇荆山村委会在荆山村内(浆水泉路)违法建设住宅楼。

　　据介绍，这十起典型案例是旧村改造中违法性质比较恶劣的，不仅没有各种手续，而且面积相当大，如槐荫区后周王庄村委会开发的玉周景园项目，单体建筑就有22个；历城区港沟镇田庄村委会开发的田园山庄，单体建筑也有17座。

　　对这10起典型案例，城管执法部门将责令其停工，必要时执法人员到施工工地上扣留施工机械，强行驱散施工人员，拆除供电设施。对违法开发者，将按照工程总造价的10%对其进行罚款处理，对施工单位则按照总承包价的5%进行罚款，对违法承担设计的设计单位也将按照设计总额的三倍进行罚款。