购物中心并非越大越好

　　国内商业地产正展开新一轮的开发热，商务部牵头的商业地产调研小组前不久在全国范围内进行了一次摸查，购物中心蓬勃发展的广州和东莞两地成了其在珠三角考察的重点。

　　业内人士接受本报记者专访时表示，购物中心到底是不是太多，要从发展的角度看，购物中心所占土地等资源不可复制，目前高速发展是投资商抢资源。但投资购物中心要成功，投资商不仅要有钱，更要有持续经营的能力。

　　撰文/本报记者　林晓丽、骆建基

　　购物中心是否太多要看发展

　　谢仕平（广州世品国际商业管理有限公司董事长、原广百股份董事总经理、原正佳企业有限公司执行总裁）：目前国内的购物中心就数量而言是相对较多的，绝大多数分布集中。但如果用长远的眼光来看，现有这些购物中心所占资源，比如土地等，都是不可复制的，在经过一个高速发展阶段以后，数量增长速度势必减弱，比例也将趋于平衡。

　　珠三角购物中心成功者寥寥

　　时下，广州和东莞的购物中心开发可谓是风起云涌。在广州天河路，就聚集了购物中心天河城、正佳广场、维多利广场及正在动工的太古城等；在东莞，全市商业物业的开发和供应总量就达到300万平方米，并且这些购物中心几乎都是在近两三年内发展起来的。

　　欧小卫（中华广场董事总经理）：广州和东莞的购物中心开发风起云涌，但成功者寥寥。而成功者可借鉴的经验，除了选址、规模正确外，最关键的因素是花了很多功夫持续经营。

　　购物中心经营应有连续性

　　欧小卫：广州、东莞两地购物中心普遍存在一个弊病：购物中心的开发商大部分是由地产商转过来的，其中大部分人做购物中心如做地产，将每个阶段的任务交给不同的代理公司，急功近利，没有长期经营的队伍和措施。购物中心更讲究持续经营。

　　谢仕平：目前国内商业地产发展商在开发项目的过程中存在着一些误区，如过分强调规模，忽视资金压力；片面强调档次，忽视市场有效需求；单纯注重概念炒作，忽视定位和管理。

　　虽然购物中心的数量不算过火，但其发展关键还是要政府相关部门在规划上进行有效引导，让购物中心与城市规划更有效地结合。同时，作为投资商应该抱有持续经营的准备。

　　一个成功的购物中心项目整个开发过程涉及很多因素和环节，一个环节出问题，就会连带造成很多负面影响，所以经营应当有连续性，经营要尽早介入前期规划，并由一个稳定的管理团队继续做下去；此外，在功能、定位、组合方面都要有适当的前瞻性，找到与市场吻合的路子。

　　购物中心以10万平方米为宜

　　谢仕平：购物中心按规模分为超区域型购物中心、区域型购物中心、邻里型购物中心和社区型购物中心，一般来说，不同类型的购物中心应该有各自较为合理的面积，并非越大越好，目前比较成功的超区域型购物中心通常都控制在十几万平方米左右。

　　欧小卫：一个中心城市中的区域性购物中心面积以10万平方米为宜。

　　城市中心型购物中心易成功

　　谢仕平：国内城市中心型购物中心的成功率相对更高一些。但在选址方面有限制，有效资源也比较缺乏。郊区型购物中心虽然成本较低，但交通不便利，风险较大，开发应当更慎重一些，尽量降低其购物功能，使整体风格趋向休闲，充分体现一站式生活体验主题。同时需要经过较长一段时间的市场培育期，逐渐聚集人气。

　　欧小卫：中国10到15年内都不是郊区型购物中心的时代，因为中国人喜欢聚居，喜欢在城市生活购物。其实，现在有些美国人也已经开始回归，不再一味强调开车到老远的地方购物。（来源：广州日报）