期房存废的玄机（华东时评）

　　央行取消期房销售的建议，让开发商玩了回心跳。而他们的恐慌似乎也说明，预售制度变革将对房地产市场带来制度性冲击

　　当前的问题是，房地产市场调控的重心，是否有必要从以前的炒房投机者，转向身处更关键地位的开发商？或许，这只是时机选择问题

　　过去的几天里，众多房地产开发商的感觉是，玩了一把惊险刺激的蹦极游戏，好在身上的绳子在最后一刻没有断掉。

　　让他们出身冷汗的是央行的一份报告。在《2004中国房地产金融报告》中，央行明确提出“取消现行的房屋预售制度”的建议，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”，一时引起业界激烈争论。而短短数日后，建设部出来说话，称国家近期不会禁止房地产开发商卖“楼花”，这让开发商把悬着的心重新放回肚子里。

　　看上去，开发商莫名其妙地玩了回心跳。而他们的恐慌似乎也说明，预售制度变革将对房地产市场带来制度性冲击。而当前的问题是，房地产市场调控的重心，是否有必要从以前的炒房投机者，转向身处更关键地位的开发商？

　　似乎没有人怀疑，一旦取消期房销售，对中小开发商的打击将是致命的。有关统计表明，目前房产商开发资金中，约40％来源于预售获得的资金。前几年，开发商只要能够拿到地块，再加上少量的自有资金，就可以启动一个项目。这是因为，手中有地的开发商不仅能从银行贷款，还能借助购房者的资金，玩的是“四两拨千斤”的游戏。

　　事实上，商品房预售许可制度的确立，本来就是国内房产市场发展初期，为了给予成长中的开发商的一项扶持政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入。应该说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

　　但这套移植于香港的卖“楼花”模式，从本质上说是不合理的。因为在市场经济环境下，没有几个行业能像房地产行业那样，在半成品时期就可以以全价卖给市场需求方，这种制度设立的本身就给了开发商以市场交易的优先特权。

　　对此，或许开发商也说不出更多的反对理由，因此只能从另一面为其辩护。他们认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。更进一步的观点是，如果预售被禁会引发房价上涨，对购房者不利。

　　抛开危言耸听的一面，这番话有其一定合理性。因为从短期看，取消预售制度对当前房地产市场无疑是重大打击。但从长远看，这种制度有助于银行信贷状况的进一步规范，对于提高房地产商的开发实力、提高银行房贷质量及规范市场交易行为都有长远促进作用。

　　显然，比控制投机炒房更直接有效的手段，是变革商品房销售制度，把开发商的利润控制在合理范围之内。一旦下手，肯定会引发更大的市场波澜。而现在的局势，房地产市场调控效果已初步显现。今年前7个月，全国房地产开发投资增长23．5％，增幅比一季度和去年同期分别回落3．2和5．1个百分点。但同时，由于产生投资膨胀的体制性原因并没有从根本上消除，一些地方的固定资产投资增长仍然过快，目前投资增长还处在较高区间。

　　在这种背景下，或许市场走势还有待观察，新政出台的可能性不大。但应看到，取消期房销售已不是要不要的问题，而只是时机选择的问题。因为房地产调控的目的，并不仅仅是控制房价，而是塑造理性的房地产发展观。要达到这一目标，关键一步是促使生产和销售方式实现重要转变。

　　《华东新闻》 (2005年08月30日 第二版)

　　作者：高渊