央行推出固定利率房贷 分散风险提上议事日程

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   实行固定利率个人住房贷款，不仅将使银行承担的信用风险降低，还为央行通过货币政策调控房地产市场创造更加灵活的机制

    本报记者 潘峰 北京报道

    “我们正在考虑这件事。”招商银行个人银行部总经理刘建军表

    刘所说的“这件事”指发放固定利率个人住房贷款。自从央行8月15日发布的《》中提倡商业银行提供多样化住房信贷产品、并明确提出“考虑允许发放固定利率个人住房贷款”后，一向以创新著称的招商银行就开始开会研讨是否推出此项业务。

    除招商银行外，民生银行等多家银行也对此业务流露出了较大兴趣。光大银行则已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料，是首家向监管部门递交相关申请的商业银行。

    对此，有关专家指出，相比于目前国内实行的浮动利率抵押贷款，实行固定利率个人住房贷款，不仅将使银行承担的信用风险降低，还将加强货币政策实施的有效性，或者说，将为央行通过货币政策调控房地产市场创造更加灵活的机制。

    银行颇感兴趣

    根据光大银行的申请报告，该行将会选择在沿海城市先行试点固定利率房贷，首期推出的固定利率(5年期)可能会在6%—7%之间。

    种种迹象表明，在央行提出“考虑允许发放固定利率个人住房贷款”的观点后，商业银行表现得相当积极。

    对于商业银行所表现出的热情，有分析人士认为是目前银行的房贷业务已落入低谷，希望借此来吸引房贷客户，但中国社科院经济所研究员汪利娜却认为原因并非如此简单。

    “对于固定利率抵押贷款，不仅因为不用承担利率风险而受到借款人欢迎，银行为控制风险也愿意采用。”汪利娜说。

    根据美国抵押贷款信息公司(MIC)的研究结果，贷款房价比和贷款利率采取固定或浮动形式是决定抵押贷款违约率的关键因素。而15年和30年固定利率抵押贷款(FRM)的违约率要远远低于利率每年浮动的可调整利率抵押贷款(ARM)的违约率，后者一般是前者的2至4倍。

    “实行浮动利率的可调整利率抵押贷款之所以会出现很高的违约率，其关键在于一旦遭遇逆向的利率冲击，借款人就会受到双重打击。”汪称，其一，每月的还款额增加。银行通常还对每月还款额制定了一个上限。然而，这种还款上限也无法解决问题，因为当利率提高以至于需要还款的数量超过这个上限时，即出现了所谓的“负分摊”——每月还款额无法补足所欠利息，而这些欠下的利息又将计入贷款的本金，进而发生类似“利滚利”的现象。其二，让借款人雪上加霜的另一个打击是房价下跌。在贷款本金不变、甚至因“负分摊”而增加的情况下，房价下跌导致贷款房价比上升，最终使得违约率大幅增加。

    “所以，尽管浮动利率的抵押贷款看起来是将银行的利率风险转嫁给了借款人，但利率风险的转移很可能无法弥补银行信用风险的增加。”汪表示。

　央行的良苦用心

    “对于浮动利率抵押贷款来说，当房价上涨过快迫使央行要通过提高利率来调整时，不仅新发生的贷款利率要上调，而且已经发生的存量贷款利率也会上调。存量贷款利率的变动显然不会对新房的价格上涨产生影响，而只会加重借款人负担，并提高贷款的信用风险。”汪利娜表示，“相反，在央行希望通过降低利率来刺激住房市场的发展时，在浮动利率条件下，存量贷款的利率也会相应下调，而这又会减少银行的利润。”

    而推行固定利率抵押贷款具有浮动利率抵押贷款所没有的一个好处：为货币政策调控房地产市场创造了灵活的机制。

    显然，这是央行愿意看到的。事实上，早在今年“3·17”的加息文件中，央行就已透露出将允许银行推出固定利率贷款业务的信息。

    然而，央行要想推行固定利率房贷，似乎还需要时间。固定利率抵押贷款业务对于银行的利率风险管理提出了很高要求，国内目前缺乏相关利率衍生产品以使银行规避风险，因此应先推出利率风险管理工具，比如利率期权、互换期权等衍生产品，同时尽快推出资产证券化，以便于银行控制风险。

    “一般说来，固定利率抵押贷款自身主要有两大缺点。一是当购房者在高利率时期借款时，将会加重未来担；二是银行承担了利率风险。”北京师范大学经济学院金融系主任贺力平表示。

    但上述缺点都有解决之道。“对于第一个缺点，借款人可以通过实施重新融资选择权来规避。”贺力平说，由于在任一时期，银行都会推出相应的固定利率贷款品种，因此如果借款人借款后，利率出现较大下调，借款人可以通过申请新的较低利率的贷款来提前偿还旧的较高利率的贷款，从而避免多支付利息。

    “关键是分散利率风险的金融工具欠缺。”中国建设银行风险管理部的资深风险经理赵志宏表示，即使不通过资产证券化，银行也可以通过诸如利率期权产品来控制风险，但现在国内的情况是，无论是资产证券化还是利率期权都还未推出。“这也正是央行报告中同时建议‘有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品’的原因。”

    “只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化，以对冲风险。”赵志宏说。

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