各地人民群众对物权法草案的意见 (2)

　　五、关于征收征用

　　许多群众认为，国家的征收、征用直接涉及到公民权益，目前草案关于征收、征用的规定与现行法律、行政法规相比，有很大进步，对保护公民的财产具有积极作用。有的群众认为，草案对征收征用的规定过于原则，一些表述过于模糊，不利于解决实践中的纠纷。

　　有的认为，征收与征用在适用的情形、对象、程序等方面都有不同，建议草案第四十九条对征收、征用分别予以规定。

　　有的认为，征收征用应当严格区分公益活动和商业活动，公益活动涉及的不动产和动产适用国家征收征用，商业活动涉及的不动产和动产纳入市场调节机制。建议草案第四十九条对公共利益作出必要的界定，并对政府以征收和征用的名义参与商业活动作出禁止性规范。

　　有的认为，草案第四十九条中的公共利益没有明确的界定，在实践中容易被滥用。建议借鉴信托法第六十条的规定，对公共利益进行必要的界定，在草案第四十九条中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：（一）救济贫困；（二）救助灾民；（三）扶助残疾人；（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；（五）发展医疗卫生事业；（六）发展环境保护事业；（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；（八）发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。

　　有的认为，草案第四十九条、第六十八条、第一百二十八条中的合理补偿没有确切的标准，建议规定国家征收、征用的补偿必须根据独立的中介机构作出的评估，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。

　　有的认为，在实践中，有的县级人民政府以公共利益为名进行征收、征用，侵犯了权利人的合法权益，建议将征收、征用的主体限定在市级以上人民政府。

　　有的认为，草案第六十八条要特别考虑被征收人利益。建议修改为：拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。还要保证被征收人的原有收益不下降，或者补偿不少于十年的收益。安置方案要请被征收人参与讨论，要征得多数被征收人同意。

　　有的建议，明确草案第六十八条妥善安置的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前。

　　六、关于国家、集体和私人所有权

　　多数群众赞成草案的规定，认为草案将国家、集体和私人所有权放在一章规定，有利于促进国家、集体和私人所有权的平等保护。

　　有的认为，国家、集体和私人所有权根据所有制划分，不能完全涵盖全部的所有权类型，建议增加对法人所有权的规定。

　　有的建议，进一步明确什么是国家所有权，与全民所有是什么关系，国家所有权由谁代表行使。有的建议，草案第五十一条将空域、空间、岛屿列入国家所有的范畴。

　　有的建议，将草案第五十一条和第五十三条合并规定为：城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有，但法律规定属于国家所有的除外。同时将草案第五十二条修改为：矿藏、水流、海域、野生动植物资源、水资源属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。文物属于国家所有，但法律规定属于集体或私人所有的除外。

　　有的建议，草案第五章增加一条：国家所有权由国务院代表国家统一行使。国务院有关部门、地方人民政府及其有关部门经法律、行政法规授权，对国家所有的财产行使权利。

　　有的认为，草案第五十四条中由国务院代表国家行使所有权与第五十八条中由中央人民政府……代表国家履行出资人职责表述不一致，建议统一使用国务院。

　　有的建议，草案第五十七条修改为：国家举办的事业单位对其直接支配的经过登记、属于国家所有的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和法规有关规定处分的权利。

　　有的认为，草案对集体所有的不动产和动产范围的规定不够清晰，建议明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产。

　　有的认为，应明确集体所有的动产和不动产的所有权人、出资人的权责，建议草案第六十条补充一款：城镇集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。本集体的范围包括：集体企业、合作经济组织、联合经济组织（包括社区联合经济组织）。成员指在集体企业、联合经济组织及参加联合的集体企业的正式员工，参加合作经济组织的社员。城镇集体所有的不动产和动产由所有人通过代表大会行使职权，决定集体资产经营管理的重大问题，并委托出资人代表行使出资人权利。出资人代表应自觉接受代表大会及成员代表的民主监督。

　　有的建议，草案第六十一条增加一款规定：本集体村民会议的决定，不得违反法律、行政法规，不得侵犯少数人的合法权益。防止以村民会议形式侵犯少数人如妇女儿童、外迁户的权益。有的认为，农民集体所有的土地等归成员集体所有，如何经营以及是否实行家庭承包经营，属于所有权的行使，是所有人的权利，不应由法律规定如何经营，建议将草案第六十三条修改为:农民集体所有的土地等，可以依法实行家庭承包经营。

　　有的认为，生活资料与生产资料是经济学上的分类，市场经济条件下，法律区分生活资料和生产资料没有意义，草案第六十六条的列举并不科学，私人的房屋也可以是生产资料，建议修改为：私人对依法取得的动产、不动产享有所有权。

　　有的认为，草案第六十六条中的私人，是按照所有制所作的划分，而不是按照民事主体的法律形态所作的划分，为了避免含义模糊，建议修改为公民、法人和其他组织。

　　有的认为，草案第六十八条所使用的拆迁不是一个法律概念，而是在征收的基础上发生的，因此，建议修改为非法征收；草案第六十八条关于不动产征收补偿的规定与第四十九条重复，建议删去，本条应重点强调妥善安置。

　　有的认为，草案第六十八条明确了国家保护私人的所有权，但对不动产的保护过于突出，对于动产的保护稍显不足，建议在所有权这一章加强中对动产的保护。

　　有的建议，明确草案第七十一条和第七十二条中民事责任的责任形式。

　　有的建议，将草案第七十二条中直接负责的主管人员修改为直接责任人员，扩大承担责任的范围，维护国有和集体资产；并应当明确严重不负责任和严重亏损的具体含义。

　　有的认为，草案第七十一条、第七十二条与刑法第一百六十七条、第一百六十八条、第一百六十九条的规定重复，物权法没有必要重复刑法的，建议删除。

　　许多群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定重点突出，与群众生活关系密切，有利于保护业主合法权益。也有不少群众认为，草案的规定还不够具体。

　　有的认为，草案的规定中，采用了业主、业主委员会等概念，但对于一些过去常用的用语如业主大会、业主公约等，草案没有采用，建议使用已经惯用的物业管理用语。

　　有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　有的建议，将草案第七十四条修改为：业主行使其对专有部分的所有权和对共有部分的共有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得损害社会公共利益。业主对享有共有权利的共有部分负有共同管理与维护的义务。

　　有的建议，将草案第七十六条第一款修改为：建筑区划内的绿地、运动场地、道路、供暖、供电、供气、供水、电视接收等设施以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的设施除外。

　　有的认为，目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于劣势，房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求约定车库归属卖方，不利于对业主利益的保护和目前车库纠纷的解决。从国外的制度看，多数是以法定加约定的方式来解决，建议对业主应享有的公共停车空间，以法律强制规定一定的比例，予以保证。

　　有的建议，将草案第七十六条第二项修改为：会所、车库的土地使用费用是由开发商单独承担的，为开发商所有；否则，属于业主共有。

　　有的认为，草案第七十七条应与《物业管理条例》保持一致，将业主可以设立业主会议修改为业主应当设立业主会议。

　　有的认为，政府有义务、有责任组织或者委托居委会组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，建议草案第七十七条修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有的认为，按面积征收物业管理费对住房面积较大的业主显然不公平，建议草案第七十八条增加一款：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　有的认为，草案第七十八条第二款和第七十九条中规定的建筑物总面积概念不清，是指包括物业管理用房、会所、车库在内的所有建筑物及其附属物的建筑面积，还是仅指住宅、商业用房等建筑物的建筑面积。建议对建筑物总面积作出更加明晰的规定。

　　有的建议，草案第七十九条增加一款：对专有部分的建筑物或附属设施的改建、重建，未经三分之二以上业主的同意，政府不得作出要求改建、重建的决定，除非能证明此项改建、重建是为了社会公共利益而必须实施的。但是，政府应当给予业主相应的经济补偿。

　　有的建议，将草案第八十条修改为：将住宅改变为商业用房，可能对其他住宅产生光、电、磁、气味、噪声、环保等污染的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　有的建议，草案第八十条增加一款：利用建筑物及其附属设施、业主的共用设施、共有设施从事广告等经营活动的，应当取得全体业主的同意，但法律另有规定或者合同另有约定的除外。

　　有的认为，应当规定管理和使用维修基金必须通过全体业主同意，不能用于风险性投资。

　　有的认为，物业管理的内容除了管理建筑区划内的建筑物及其附属设施外，还应包括相关区域的环境卫生、公共秩序等。建议草案第八十五条修改为：物业管理机构或者其他管理人根据业主的委托提供服务，并接受业主的监督。

　　有的认为，应当赋予业主委员会诉讼能力，建议将草案第八十七条修改为：可以以业主委员会的名义提起诉讼，申请仲裁。

　　有的建议，草案第八十七条增加一款：业主会议或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，业主有权依法请求人民法院予以撤销。

　　有的认为，对未经业主大会同意的业主委员会的决定，业主可以征集签名，达到一定数量（如20户）后，可以提请业主大会表决。建议草案规定业主对业主委员会决定的异议权。

　　有的认为，人民防空法虽然规定要修建防空地下室，但是没有规定建成后的所有权归属，其所有权归属处于不明确的状态，影响了防空地下室的开发利用及其转让、出售，引发了很多诉讼纠纷，建议草案第六章对防空地下室的所有权归属作出明确的规定。

　　有的认为，人防部门不能成为人防建筑物的所有者，人防部门并没有在建设项目中投入一分钱，如果成为人防建筑物的所有者无疑是合法掠夺。

　　有的认为，物业管理公司为商业服务公司，用管理二字容易产生误解，不少物业公司以管理者自居，侵犯业主权益，建议将物业管理机构修改为物业服务机构。

　　八、关于相邻关系

　　许多群众认为，草案关于相邻关系的规定有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷；也有不少群众认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中有关民事纠纷。

　　有的建议，草案第九十条增加规定：对自然流水的利用，没有约定的，按照面积、人口权利均等原则合理分配。对自然流水的排放，按照规划排放或者尊重自然流向。

　　有的认为，草案第九十三条中的采光包括日照，建议删去日照。增加规定：不得造成水、空气、声、光、磁波辐射等污染。

　　有的建议，草案第九十六条增加建造或修缮建筑物，以便与草案第九十条、第九十一条、第九十二条的规定相对应。

　　有的建议，草案第七章增加对逾界植物根枝处理、逾界建筑物处理、限制相邻人瞭望权的规定。有的建议，增加对发出噪声、排放油烟没有超过环保标准的合理扰民行为的限制性规定。【1】【2】【3】 【4】 【5】

　　作者：全国人大常委会法制工作委员会