各地人民群众对物权法草案的意见 (3)

　　九、关于所有权取得的特别规定

　　有的认为，善意取得是为了弥补合同缺陷，保证交易活动效益而设立的制度，如果合同有效，就不需要适用善意取得制度。建议将草案第一百一十一条第一款第四项转让合同有效删除或者修改为转让合同在形式上无瑕疵。

　　有的认为，草案第一百一十一条将不动产纳入善意取得的范围，过分保护了交易安全，建议不动产不适用善意取得制度。

　　有的建议，将草案第一百一十一条第一款第二、三项中的转让修改为受让。

　　有的认为，草案第一百一十二条将被盗、被抢财物与遗失物规定在一起不妥；盗、抢行为是违法甚至犯罪行为，而拾得遗失物行为本身并不违法，建议区别对待作出不同的规定。

　　有的认为，草案第一百一十二条的规定不利于交易安全，不利于物权稳定，更不利于对善意第三人的保护，建议修改为：受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人不能请求返还原物。法律另有规定的，依照其规定。

　　有的认为，应当明确草案第一百一十四条中规定的有关部门，否则在实践中将使拾得人无所适从，有的部门也可能会借此相互推诿。建议将有关部门明确为拾得遗失物所在地或拾得人所在地公安派出所。

　　有的认为，应当明确规定拾得人的报酬请求权。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务。

　　许多群众认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德，法律更应提倡拾金不昧。

　　有的认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。建议将草案第一百一十七条修改为：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向主动返还或者上交遗失物的拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　有的建议，将草案第一百一十八条修改为：遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，有关部门可以将物品进行拍卖，对拍卖所得的价款进行提存。遗失人自提存之日二十年内可以要求有关部门返还提存款，但应支付必要的保管、拍卖、提存费用。鲜活、易腐或不适合保管的物品有关部门可以随时合理处理，将处理价款提存。

　　有的认为，为保护权利人的合法权益，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物的保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用大于遗失物价值的情况。

　　有的认为，草案关于遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有的规定不妥，建议归拾得人。

　　十、关于用益物权的一般规定

　　许多群众赞同草案关于用益物权的规定，认为统一规定各种用益物权可以让公民清楚地了解自己拥有哪些用益物权，稳定社会秩序。

　　有的认为，草案第一百二十六条关于国家实行自然资源有偿使用制度的规定，不应出现在民事法律中，建议删除。

　　有的建议，将草案第一百二十八条中按照国家规定给予补偿修改为按照法律、行政法规或者省、自治区、直辖市人民代表大会制定的地方性法规规定的标准补偿。没有规定标准的，按照市场价格或者参照实际评估价值给予合理补偿。

　　有的认为，建设用地使用权和宅基地使用权均属于地上权，可以将二者合并于地上权一章中，分两节分别规定。

　　有的提出，增设集体土地使用权一章，集体土地使用权可分为集体土地建设用地使用权和农用土地使用权两大类。

　　有的认为，物权法草案可以对特许物权做出原则性规定，再通过特别法做出详细规定，建议条文表述为:其他单行法律对物权的种类、内容和效力等另有特别规定的，如矿业权、渔业权、水权、狩猎权等，依照其规定；单行法没有特别规定时，可以适用物权法的一般规定。还有的建议，用益物权编中增加一章，规定水权、渔业权、矿业权、林业权、狩猎权和环境容量使用权等用益物权。

　　有的认为，海域使用权派生于国家海域所有权，是与土地使用权并列的典型用益物权，有别于矿权、水权等特许物权。为了保证用益物权制度的完整性，应该明确把海域使用权列入用益物权范畴，建议增加规定：海域适用于不动产的有关规定。同时增加海域使用权可以抵押的规定。

　　有的认为，为了与合同法、海商法和破产法中有关建设工程承包人的优先权、船舶优先权和工资优先权的立法现状相适应，用益物权编中应规定优先权一章。

　　有的认为，用益物权编应对坟地、墓穴的土地使用做出明确界定。

　　十一、关于土地承包经营权

　　许多群众认为，物权法草案对土地承包经营权作出规定，以法律的形式确认土地承包经营权的物权性质，有利于保护农民的土地承包经营权，维护广大农民安身立命的根本。

　　有的认为，草案第一百二十九条关于承包范围的列举不全面，土地承包经营的对象不限于耕地、林地、草地，还应该包括鱼塘、沼泽、滩涂等，建议一是采用概括性的概念，即土地；二是采用全面列举的方式；三是采用列举加概括的方式，如耕地、林地等土地。

　　有的认为，根据不动产登记的公示公信原则，土地承包经营权应采登记生效主义，规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得，不利于土地承包经营权的流转安全。有的认为，关于土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得的规定，应考虑有的地区的农民没有签定土地承包经营合同的实际情况，进行合理的变通。

　　有的建议，将草案第一百三十条第二款的土地承包经营权、林权证或者草原使用证修改为土地承包经营权证，因为土地承包经营权、林地使用权和草原使用权均是以不动产为标的用益物权，应实行统一的发证制度。

　　有的认为,草案第一百三十一条对承包地使用的限制性规定,属于对土地承包经营权的行政管理,不涉及物权的归属和利用,不应由物权法调整,建议删去。

　　有的认为，养殖业已成为农业的重要组成部分,很多养殖场都是在农民自己承包的耕地或经合理流转而取得的耕地上建设的，建议草案第一百三十一条增加规定，符合县级以上畜牧部门和乡镇人民政府的统一规划，可以在承包地上建设养殖用的圈舍等非永久性建筑。

　　有的认为，草案第一百三十二条中土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包以转让方式流转的规定，其中的自主与草案第一百三十条中将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意的规定相矛盾。建议将自主二字删去。有的建议，流转方式中增加入股从事合作生产，与土地承包法中的有关规定相对应。

　　有的认为，将土地土地承包经营权互换，其法律性质与转让相同，也应经发包人同意。为了保障土地承包经营权人的处分行为不受发包人非法侵害，可以规定发包人不同意土地承包经营权转让、互换的，应当经集体经济组织全体成员三分之二以上同意。有的认为，转让土地承包经营权应当经发包人同意的规定不合理，作为物权性的权利，权利人转让权利无须经发包人的同意，应摆脱将土地承包经营权视为债权的传统思维。还有的认为，对于土地承包经营权的转让，本集体经济组织的成员有优先权。

　　有的建议，草案第一百三十五条第一款增加规定：非经法定事由和法定程序，发包人不得收回承包地。有的认为，现在许多小城镇都已逐步建立起了社会保障体制，与设区的市并无根本性区别，建议统一作出规定：承包期内的土地承包经营权人全家迁入城市或小城镇落户，被纳入城镇居民社会保障体系的，应当将耕地和草地交回发包人。有的认为，草案第一百三十五条第三款的规定的情形，应该明确是全体家庭成员均享有城市居民社会保障待遇，还是主要劳动成员享有城市居民社会保障待遇就应当交回承包地，以免在法律适用中产生争议。

　　有的建议，将草案第一百三十六条第二款中本集体的村民会议修改为集体成员会议；将村民代表修改为集体成员代表。

　　有的认为，征收农村土地，应当召开有土地承包经营权人参加的听证会，而不是仅仅告之其征地的补偿标准、安置办法。有的建议，将草案第一百三十七条规定的土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定一句删除，因为草案第六十一条对土地补偿费的使用、管理权限已有规定，重复规定容易混淆土地补偿费与给土地承包经营权人的补偿费之间的区别。有的认为，为了防止村民会议中的多数群体剥夺外来户、出嫁妇女等弱势群体获得合法补偿的权利，应增加规定村民会议讨论决定时，不得剥夺土地经营权人的合法补偿和分配权利。有的建议，征收承包土地的应当报上一级行政机关备案。对于补偿标准意见不一致的，可以向人民法院提起诉讼；土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

　　有的认为，草案第一百三十八条的规定不利于对四荒地等以其他方式承包的农村土地进行保护，建议删去。有的认为，将承包四荒地适用法律和国务院的有关规定修改为适用法律和行政法规。

　　有的认为，在实践中，国有农垦、森工系统的国有农用地面积在有些地区占有相当大的比重，其中包括生产单位向职工或农民个人发包的承包地，确定给职工的宅基地，确定给下属单位的建设用地等，本法应该对此类国有农用地使用权进行规范。

　　十二、关于建设用地使用权

　　许多群众认为，草案对建设用地使用权进行专章规定，有利于权利人按照物权法的规定行使权利，使自己享有的建设用地使用权得到保障，更好地利用土地。草案有关建设用地使用权的规定比较详细，内容也是可行的，尤其是明确了建设用地使用权期间届满后的申请权限和程序，既保障了公民私有财产权，也充分考虑了维护社会稳定的需要。

　　有的建议，将建设用地使用权一章分为三节，分别规定国有建设用地使用权、农村建设用地使用权、宅基地使用权。

　　有的认为，建设用地使用权的涵盖范围过窄，现在的国有土地使用权，其涵盖面远大于建设用地使用权。国有土地使用权的用途很多，统称为建设用地是不恰当的，且把建好的永久性建筑物的用地称为建设用地也不合适。

　　有的认为，草案第一百四十条中关于建设用地使用权人有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的规定，容易让人理解为建设用地使用权人不受任何约束，建议将有权自主利用修改为有权依法利用。

　　有的认为，草案第一百四十一条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立中的地下容易产生歧义，因为地下矿藏、地下水统属地下，地下应改为地面浅表层。

　　有的认为，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以拍卖或者挂牌方式出让，其他有两个以上用地意向的，也应采用拍卖或者挂牌方式出让。

　　有的认为，草案第一百四十二条、第一百四十三条关于限制划拨土地和农用地转用的规定属土地行政管理的内容，应由土地管理法规调整。

　　有的认为，草案第一百四十二条中商业用地的表述与现有政策提法不一致，建议修改为经营性土地；对划拨方式不应该严格限制，并不是所有土地供应都要市场化，关键是要严格按照法律规定办事，建议将限制改为规范

　　有的提出，草案第一百四十二条第二款商业用地应当采取拍卖、招标的方式出让，其中商业用地应改为商业用地使用权。

　　有的认为，草案第一百五十二条、第一百五十三条规定了房随地走和地随房走的原则，但在实践中，由于一些地区房、地登记机关分离，双方又缺乏合作和信息沟通，导致房屋和土地使用权登记在不同主体名下的情况大量存在，建议对此做出规范，以物权法生效之日为时间点，之前房地分别登记的，按照各自登记的内容享受权利；此后按照房随地走或地随房走的原则进行处置，房地分别登记的，由先登记的主体享有权利，先登记的主体行使或放弃权利后，后登记的主体始得行使权利。

　　有的认为，应增加土地使用权期间届满后，对地上建筑物、附着物补偿的规定。

　　有的认为，草案第一百五十五条关于建设用地使用权期限届满应当在期间届满前一年续期的规定不够准确，应明确是一年以内，还是一年以上、以外。

　　有的认为，应该明确申请续期的主体，是业主个人申请，还是业主会议或者业主委员会申请。有的认为，如果业主对于是否申请续期或者续期时间认识不一致时，法律应规定处理办法。还有的主张规定续期的年限，住宅的续期时间为五十年。

　　有的认为，如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付。有的认为，应当按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金。有的认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。

　　有的认为，建设用地使用权期限届满前一年内，负责土地出让的县级以上人民政府土地行政主管部门应当采用公告等形式通知原受让人在期限届满前续期。每次续期期限为五年以上原出让期限以下，续期出让金应按比同等地块新出让价低的原则，通过召开听证会等形式合理确定。确因公共利益要收回到期地块的应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。还有的认为，续期年限应与上次出让合同年限相同,续期次数不限。

　　有的认为，一般住房土地使用期限是七十年，也有使用年限是五十年或更短时间的情况，对此应统一延长为七十年，使用期届满后可采取交纳年费的方式进行续期。不少群众认为，住宅用地使用权最长出让期限为七十年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有的主张延长为一百年；有的主张为一百五十年；有的主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。还有的认为，土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。

　　有的建议，增加规定：集体所有的土地取得建设用地使用权的，可以比照国有土地使用权进行流转。【1】 【2】 【3】【4】【5】

　　作者：全国人大常委会法制工作委员会