各地人民群众对物权法草案的意见 (4)

　　十三、关于宅基地使用权

　　有的认为，草案关于宅基地转让的规定非常好：第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问

　　有的认为，目前因历史、继承等多种原因，不少农户有两处以上宅基地，不能限制公民合法的继承权利。

　　有的认为，关于宅基地转让的规定应当区分情况，合作化以前的农户祖业和合作化以后由集体划拨的应该有所区别。

　　有的认为，将农村住房及宅基地使用权转让限制在本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，范围过窄，符合分配条件的农户一般都会申请新的宅基地，即使有人购买在本集体内转让宅基地的，也不能实现土地房产的实际价值，影响物的有效利用。有的认为，只允许农民在本集体范围内转让宅基地的做法不合理，有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的宅基地互相交叉，禁止各集体之间农民的房屋买卖不利于不同集体间村民的合理迁移。

　　有的认为，宅基地使用权人将其住房在法定范围内转让不必经集体同意，只需进行登记即可，因为这是集体内部的合理流动。

　　有的认为，应当允许城镇居民在农村购置宅基地，理由主要有：第一，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制。而且，卖房子时农民肯定已打算好其他住处，担忧农民居无住所是多余的；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多城中村和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。

　　有的认为，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人，应允许其将宅基地转让给城镇居民。有的建议，规定农民将住房转让给本集体以外的主体，必须经集体同意，办理集体土地转变为国有土地的手续，同时规定使用年限并交纳土地使用费。有的提出，应允许城镇居民在农村通过转让方式获得的房屋居住权，每户城镇居民或其他非本集体农户在同一县域内农村购买的住房不得超过一处。

　　有的认为，应对城镇居民已购宅基地进行确认和保护，城镇居民购置农民住房的，应当按照国有土地出让评估价格交纳出让金后予以办理过户手续。

　　有的认为，应该明确农民子女成为城镇居民后，对其父母在农村的住房及宅基地使用权享有继承权。

　　有的建议，将宅基地这一名称改为农村建设用地或集体所有土地建设用地。

　　有的认为，草案第一百五十八条中宅基地使用权人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施的表述不当，农村建房也要遵守规划并考虑对相邻住宅或公共不动产的影响，因此自主应改为依法。

　　有的认为，应增加宅基地使用权人应当依照法律规定向登记机构申请宅基地使用权登记的规定，以便加强对农村宅基地使用权的保护并有利于农村社会稳定。

　　有的认为，草案第一百六十一条关于农民一户只能拥有一处宅基地的规定过死，不利于农村发展乡镇工业、家庭工业和家庭养殖业。还有的认为，经土地所有权人三分之二以上的成员同意，并按规定向村集体足额交纳土地出让金，且报有关行政部门批准后，农户可扩大宅基地面积，或拥有第二处宅基地以及建造居住之外的工业、商业等用途的房屋。

　　十四、关于地役权

　　有的认为，地役权合同条款中应增加供役地的范围和面积。

　　有的认为，地役权不只是利用他人的不动产，也包括限制他人对不动产的利用。

　　有的认为，根据不动产登记的公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让及消灭均采登记生效主义，地役权的登记效力规定为登记对抗主义，会造成法理上的混乱，建议作出修改。

　　有的建议，草案第一百六十九条增加规定：在不妨害先前地役权人行使权利的前题下，供役地权利人可以在已设立地役权的供役地上对第三方设立新的地役权，收益归供役地权利人所有，当事人对收益另有约定的依其约定。

　　十五、关于居住权

　　一些群众认为，草案设立居住权有利于保护弱势群体的权利，草案的规定比较可行。有的认为，居住权规范范围过窄,实践意义不大,实际生活中也没有因设立居住权到房地管理部门登记的情况，本法可不规定。

　　有的建议，增设法定居住权，规定居住权可以依照人民法院生效的法律文书设立。

　　有的建议，将草案第一百八十七条中住房所有权人有权撤销居住权，改为住房所有权人有权向人民法院申请撤销居住权。

　　有的认为，对居住权人将居住的房屋擅自出租的，所有权人可否撤销居住权应加以明确。

　　有的认为，草案第一百八十六条规定的独立生活在司法实践中很难确定。有的认为，应增加残疾人居住权期限的规定。

　　有的建议，将草案一百八十九条中因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的修改为：因住房灭失、毁损、征用，住房所有权人获得赔偿金、保险金、补偿金的。有的认为，居住权人应享有独立于所有权人的救济权，建议草案第一百八十九条增加规定：因第三人行为致住房有受侵害之虞或者受到侵害的，居住权人有权以自己的名义请求法律救济，住房被征收或征用的，居住权人有权以自己的名义请求合理补偿。

　　有的认为，草案第一百九十一条规定居住权不适用因婚姻家庭产生的居住关系，容易产生误解，因为居住权一般是与家庭关系相联系的。

　　有的认为，关于居住权的规定存在不周延之处，如由于居住权不受所有权变更的影响，可能产生所有权人为架空抵押权，向第三人赋予长期居住权，导致抵押权价值减损，引发道德风险。因此，应明确居住权与其他物权的关系。

　　十六、关于担保物权的一般规定

　　很多群众认为，草案对担保法中的担保物权部分进行了补充完善，扩大了动产抵押的范围，规定公路、电网等收费权都可质押，适应了社会经济发展的需要，有助于完善担保制度，保护债权，便利企业和公民个人进行融资。

　　有的认为，草案第一百九十三条规定债权人在借贷、买卖等民事活动中可以设立担保物权，容易使人误解其他民事活动中不能设立担保物权，建议修改为债权人为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

　　有的认为，草案第一百九十九条关于担保物权人在主债权诉讼时效期间届满未行使担保物权的，担保物权消灭的规定不妥，因为主债权诉讼时效期间届满，主债权并不因此而消灭，只是成为自然之债，从债务仍应存在，担保物权人仍享有担保物权。应当规定主债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内未行使担保物权的，担保物权消灭。有的建议，规定一个不少于三十日的担保人请求担保物权人行使债权的除斥期限。

　　有的认为，本编未对同一物上既设定了抵押权，又设定了质权的情况进行明确的规定，而在实践中此类案件频发，应增加规定：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

　　有的建议，对担保物权与其他法定优先权的优先顺序作出规定，可表述为担保物权与其他法定优先权的效力优先顺序，由法律规定。法律没有明确规定的，权利登记在先的效力优先。同时登记的，效力相同。

　　有的建议，在担保物权中增加让与担保的规定。

　　有的认为，应明确担保法与物权法之间的关系，本法制定后，应废除担保法，否则会产生法律适用方面的问题。也有的认为，担保法已经对担保物权作了详细规定，物权法中的规定有的与担保法重复，有的与担保法不一致，建议删去担保物权一编。【1】【2】【3】 【4】 【5】

　　作者：全国人大常委会法制工作委员会