广东取消商品房预售不搞一刀切(图)

http://www.sina.com.cn 2005年09月07日10:02 大洋网-广州日报

取消预售可能会使房地产行业重新洗牌（资料图片）。纪粤鸣摄

　　今年8月15日，央行在《2004中国房地产金融报告》中建议取消房地产预售制度。而就在这个报告出台前的7月份，广东省建设厅就收到了一份《广东省取消商品房预售制度可行性研究》评估报告书。这个国内首份“取消预售”可行性报告书在结论中称：“取消预售是历史必然趋势，但目前应以广州和深圳为试点，逐次提高预售条件，在经过一个合理缓冲期后最终取消预售制度。”广东省建设厅有关负责人在阅读了该报告后也表示：“一步到位取消预售房制度可能性不大，但会考虑逐步分阶段取消。”

　　广东省这项调查会给房地产市场带来怎样的影响？逐步“取消预售”会对房地产开发商和购房的老百姓以及相关的金融机构产生什么样的影响？对此，本报记者展开了一系列调查。

　　策划/窦丰昌　撰文/本报记者　苗晨波

　　背景

　　广东“预售制度”历经7次修改

　　商品房预售制度是房地产开发企业融资的手段，这种预售制度的最大优势就是不必支付资金成本，没有利息。

　　优势：开发商不必支付资金成本

　　其一，它解决了仅仅通过银行融资无法解决的房地产开发企业的融资问题，成为重要的融资渠道；其二，有了商品房预售制度，房地产开发企业不需要为先获得的房屋销售收入这部分资金支付利息，从而大大降低了房地产业的融资成本；其三，房屋销售阶段与生产阶段的合并，也吸引了消费资金提前进入生产领域，加速了整个房地产市场的资金周转。但是，因预售制度带来的不良后果是，银行因此承担了一个项目80％以上的融资。

　　作为率先推行商品房预售制度的广东，开始研究修改1993年出台的广东省商品房预售制度。这个预售制度前前后后总共进行了7次修改和完善，以提高商品房预售的必备条件，严防房地产开发行业的各种融资风险。1993年，广东省商品房预售条件为“投入房屋建设资金达投资总额20％以上，或房屋建设项目的基础工程已完成”。到了经过7次修改后的2001年，预售条件为：“7层以下完成了结构工程并封顶，7层以上完成了三分之二结构工程”，项目的投资比例中预售款融资比例也下降到了30％~35％。

　　问题：商品房预售环节遭投诉多

　　根据世联公司的调研评估，广东省商品房预售制度的多次改革的效果并不明显。从2001年到2004年，广东省房地产协会共收到房地产投诉事件1730起，其中设计房地产预售环节的投诉事件共770起，占房地产投诉纠纷的44％。其中，预售环节遭投诉比例最高的是“货不对板”和“烂尾楼”，其次是“认购定金”和“抵押再售”。

　　分析

　　取消预售　中小开发商面临淘汰

　　正是考虑到目前广东省的商品房预售制度存在种种问题，省建设厅于是在去年就授意世联地产进行取消预售的政策效果评估调查，考虑是否试点“取消预售”。

　　评估报告称，广东省如果取消商品房预售制度，那导致的直接后果就是房价上涨。从长远来看，“取消预售”对房地产项目开发经济消息影响巨大，广东省房地产企业的融资结构也将发生彻底的改变。房地产市场上的利润、成本和销售价格等都将随之发生大幅变化。

　　房价：将因供应量减少而提高

　　记者在评估报告中看到这样一则项目案例：假如某一高层住宅项目于2003年1月通过转让的方式取得项目用地，占地31288平方米，2003年5月开工，预计2005年2季度完成，3季度取得预售证。项目总投资5个亿，土地成本占投资32％，项目向银行贷款1个亿，贷款期限2年，售价预定7500元／平方米。经过测算，该项目的动态回收期3.05年；项目开发（预售取得）累计投入资金2.5亿元，其中自筹资金36％，银行融资20％，预售款44％，开发企业的税前成本利润率30％。

　　取消预售以后，自有资金不变的情况下，银行融资须占总投资64％，提高44％，融资额需要增加到3.2亿元，融资期3年，贷款期延长1年，如果价格不变，项目动态回收期延长至3.75年，如果开发利润不变，回收期延长至3.69年，总体来说动态回收期延长0.65~0.7年，在销售价格不变的情况下，利润率降至9％，降低21％，在利润率不变情况下，价格必须升高17％，单价达到8800元/平方米。

　　世联地产在模拟研究后得出的结论称，“取消预售”，在不增加其他融资渠道、完全依靠企业自有资金来弥补预售款空白的情况下，房地产开发企业在短期会减少开发量。而房地产供应量的减少，在市场刚性需求保持稳定的情况下，将会导致房地产价格较快增长。

　　行业：利润下降可能重新洗牌

　　“取消”预售也会使开发商格局重新洗牌。由于“取消预售”后开发商在项目投入上增加，导致开发商自有资金的比例最高可达66.7％，资金实力不强、开发能力较小的中小企业，将因面临资金压力而被淘汰，或被大型企业兼并，或几家房地产企业选择重组。

　　反应

　　开发商反对　消费者有赞有弹

　　这份调研报告称，部分广东省的房地产开发商强烈反对取消商品房预售制度。

　　开发商：融资压力增加利润降低

　　广州某大型房地产公司的负责人在接受调研时表示，取消商品房的预售制度，实际上房子要等到竣工验收才能够出售。例如，一座30层的住宅，如果等到主体建筑以及内部装修实际完成，开发商的资金成本增加超出了一倍。在深圳，金地、万科等开发商认为，这项免费“融资快餐”的取消直接导致融资成本增加，同时融资的时间拉长，对开发商来说，不仅融资压力增加，利润空间缩减，导致的结果就是供应减少，房价上升。

　　消费者1：我更愿意购买现楼

　　报告显示，对消费者来说，他们买房关注的是开发商提供的楼盘的品质、楼盘的价格和发展商的知名度等等。

　　世联地产公司对消费者态度的调查共投放了600多份问卷，回收的有效问卷显示，52％的消费者更愿意购买价格较高的现楼，48％的消费者更愿意购买价格较低的楼花；69％的消费者能够接受现楼的价格比楼花高出5％~10％，但是仅有43％的消费者表示希望能够取消预售，36％表示无所谓，22％表示不希望。

　　齐先生在一家著名的IT公司工作，他在接受记者采访时表示：“取消预售当然好，起码我可以看到我将要住进去的房子到底什么样。尽管现楼的价格要比楼花高一些，但我更愿意购买现楼，因为这样也可免去很多购房环节上的麻烦。”

　　消费者2：买楼花比较划算和实在

　　市民邱小姐说，目前的现楼价格还是比楼花要高出很多，如果将来取消了预售，房子的价格肯定还要上涨。所以，对那些经济条件一般的消费者来说，买楼花是一种比较划算和实在的办法。尽管会出现一些问题，但如果政府各个监管部门监管有力的话，相信问题会越来越少。

　　政府

　　取消预售尚无时间表

　　早在去年10月份，广东省建设厅住宅产业处就授意深圳市世联房地产评估有限公司进行调查研究，以对广东省取消商品房预售制度后的效果以及产生的影响进行一个细致而完善的评估。

　　深圳世联房地产评估有限公司派出数十名研究人员前往广州、深圳、东莞、惠州、佛山等城市进行了详细的实地调查。在经过长达近一年的调研之后，今年7月份，国内首份取消商品房预售制度的可行性研究评估报告正式递交到广东省建设厅住宅产业处。

　　这份调研评估报告指出，“取消商品房预售制度将是房地产行业发展的必然趋势，但目前广东省房地产行业还不具备立即取消预售制度的条件。”该报告建议，“应该以平稳发展期的城市，譬如广州市和深圳市作为试点，逐次提高商品房预售的条件，经过一个合理的缓冲期，最终取消商品房预售制度。”

　　该公司市场总监余敏小姐在接受采访时称，省建设厅有关人员在听完报告后的发言中指出，目前广州等城市一步到位取消商品房预售制度还比较困难，也是不现实的。但是，建设厅将会汲取世联房地产评估有限公司调研报告的建议，逐步分阶段取消商品房预售制度。“

　　目前，我们还没有一个取消商品房预售制度的时间表。”这位负责人表示，“政府会权衡利弊，绝对不会搞一刀切。而从目前的实际情况来看，一步到位取消商品房预售制度的可能性还不大，但我们将考虑逐步分阶段取消。”

　　银行

　　房贷风险将会降低

　　由于存在预售制度，开发商自有资金投入少，售卖房子后把大把的银子装进自己口袋，同时把风险留给了银行。招商银行广东分行房贷部的杨先生认为，当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套。银行也将大大降低银行房贷风险。

　　杨先生表示，尽管在取消预售房制度后，房价将会有所上涨，老百姓购买力相对会削弱，银行住房按揭贷款业务将会受到较大影响，业务在短期内可能会出现一定程度的萎缩。但同时，银行个人住房贷款的潜在风险将会降低，个人住房贷款的资产质量将会提高。此外，取消预售房制度后，开发商对项目贷款需求量将增大。但与此同时，房地产市场经过重新洗牌后，能够生存下来的企业都是有实力的优质开发企业，届时信贷资产质量有望进一步提高。（来源：广州日报）