合作建房未销售也要缴税？市地税局：转让无形资产，属于营业税的应税行为

　　个人合作建房追踪

　　本报讯(记者/朱桂芳　通讯员/王媛媛)针对近日有关媒体对广州市“住宅合作社”在申请成立社团组织及银行融资等均遇到政策障碍或阻力的报道，市地税局有关人士指出，合作建房除了组织形式、资金来源等方面有困难以外，对于其涉及的税收政策也有不同的规定。由于合作建房形式多样而且复杂，一般个人容易混淆不同形式建房中涉及的税收政策，其

　　房子未卖出也要缴税？

　　市地税局有关人士举了近期发生的一例。李先生的公司提供土地使用权与A公司成立合营企业，合作建房。合同约定，李先生的公司提供土地5000平方米(土地使用权转移到合营企业)，A公司出资500万元，房屋建成后，各按50％的比例分配房屋。一年后，50套房子建成，李先生按50％的比例取得了其中的25套，但尚未销售。在税务部门工作的朋友提醒李先生，要及时到市地税局申报缴纳营业税，不然被税务部门查出，将被列为涉嫌偷逃漏税个案。李先生百思不得其解，房子还没卖出，为何就要缴税？

　　针对李先生的疑问，广州市地税局明确表示，根据政策规定，李先生这种情况属于合作建房的其中一种方式。在这个过程中李先生实际上转让了无形资产，属于营业税的应税行为，因此李先生需要按照“转让无形资产—转让土地使用权”的税目，就取得的25套房屋的价值缴纳5％税率的营业税。此外，如果李先生将这25套房屋进行销售，还必须再就取得的营业(销售)额按“销售不动产”的税目，缴纳5％税率的营业税。

　　合营企业售房收入不征营业税

　　不过，也有不用缴纳营业税的例外。市地税局有关人士称，如果李先生与A先生签订的合同是:由李先生提供土地5000平方米，A先生出资500万元，双方成立合营企业，合作建房。房屋建成后，由合营企业统一对外销售，双方风险共担，利润共享。这种合作情况，李先生取得的合营企业分得的利润则不需要缴纳营业税。

　　市地税局进一步解释，税法规定，“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，如果李先生和A先生双方风险共担，利润共享，李先生向合营企业提供的土地使用权则视为投资入股，对其不征营业税。这种情况下，合营企业销售房屋取得收入，则应按“销售不动产”税目缴纳营业税，双方分得的利润不需要缴纳营业税。

　　无形资产价格核定有规定

　　既然是转让土地使用权，那么土地使用权的价值如何确定呢？市地税局表示，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额。首先按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；其次按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；最后按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本×(1＋成本利润率)÷(1－营业税税率)。

　　该人士指出，如果企业对有关合作建房税收政策有任何疑问的，可拨打广州地税纳税服务热线12366－2或登录广州地税网站(www.gzds.gov.cn)咨询。