新地产下半年房价走势:未来北京市房价八大判断

　　新地产八大问题，直接面对业内50位资深人士，经过归纳与汇总，最终形成有关北京下半年房价走势的八大判断。

　　2005年，将成为中国房地产市场发展进程中的转折之年，是引发八大判断的最主要原因。

　　建设部副部长刘志峰日前公开表示，政府要进一步加强和改善房地产市场调控，已建立房地产信息系统的城市要通过网上签约等措施，抓紧推行预(销)售房屋的即时合同备案和实名制购房。

　　另据中国房地产协会不久前公布的统计数据，2005年上半年全国范围内房价涨幅为10.1%，与2004年同期房价涨幅15.1%相比有所下降，预计2005年全年的房价涨幅不会超过10%。

　　作为中国的首都，北京房价的涨落具有典型代表意义。

　　判断一：2005年下半年北京的整体房价走势将是小幅上涨

　　对于2005年下半年北京的整体房价走势，79%的被调查者选择了小幅上涨，14%的被调查者选择了维持现状，很少有人选择大幅上涨、大幅下降或小幅下降。

　　大部分被调查者认为，由于土地和金融政策的变化，北京住房的实际供应量已经在一年多的时间内连续减少，众多购房者也采取了持币观望的态度谨慎入市。随着下半年新开楼盘量的逐步增多，北京的整体房价走势将会在平稳中小幅上扬，前提条件是政府不再出台新的土地调控政策和央行针对房地产行业采取稳定的贷款政策。

　　判断二：购房需求量直接影响2005年下半年北京的整体房价走势

　　在众多影响房价走势的因素中，70%的被调查者认为购房需求量将直接影响2005年下半年北京的整体房价走势，其次是银行信贷政策、项目集中供应量和北京市的土地供应量等因素。

　　房地产需求主要反映在总面积和总价格两个方面，面积小总价低的项目客户群自然多，面积大总价高的豪宅项目购房者自然少。由于中国还没有建立起有效的房地产金融体系，开发商需要借助银行贷款完成开发建设，购房者需要借助银行贷款完成购房置业。当银行紧缩银根，提高个人购房首付款的数额，缩减贷款周期后，购房者的经济压力无形增大了，他们需要准备更多的首付现金并支付更高的月供，因此购房需求量不仅会直接影响2005年下半年北京的整体房价走势，还会让开发商调整产品供应结构，把开发重点放在普通住宅和经济型别墅上。

　　判断三：东部CBD辐射区和北部奥运辐射区将是2005年下半年北京的热点区域

　　79%和50%的被调查者认为东部CBD辐射区和北部奥运辐射区将是2005年下半年北京的热点区域，其中朝阳北路沿线、京沈高速路沿线、望京地区、京昌路沿线以及西四环沿线被众多业内人士普遍看好。

　　北京中原房地产经纪有限责任公司总经理李文杰的判断是，目前能够形成土地有效供应的地块还以东部CBD辐射区和北部奥运辐射区较多，东部朝阳区的土地供应量是2005年北京各区县中最多的，北部昌平、顺义的别墅放量也不少，预计超过5000栋。

　　合富辉煌房地产顾问(北京)有限公司副总经理尚文生也认为，北部和东部是北京传统的购房热点区域，具有便利的交通条件、成熟的基础设施和配套设施、较优越的居住环境等消费者购买考虑的基本因素。朝阳北路沿线，京沈高速路沿线，京承路沿线，京昌路沿线等区域由于交通和基础设施建设完成不久或正在建设，土地供应量和潜在的项目较多，价格基本处于全市平均水平，存在大量的有效需求，最有可能成为热点区域。

　　此外，也有29%的被调查者认为北京西部区域整体需求大而供应少，加之中关村及上地的大量写字楼投入使用，新增消费人群也会促成价格的上扬，西四环沿线和八大处西山地区将是热点区域。

　　判断四：普通住宅、高档别墅、经济型别墅的售价将呈上涨趋势

　　64%的被调查者认为普通住宅将是2005年下半年呈上涨趋势的居住物业，另有38%的业内人士也判断高档别墅和经济型别墅的售价呈上涨趋势。

　　北京青腾房地产经纪有限公司副总经理李伟表示，高档别墅和高档公寓由于受宏观经济政策影响，整体价格不会有太大的变化，而普通住宅由于需求量大而供应量小，价格将表现出持续走强的态势。1

　　北京玫瑰园别墅有限公司副总经理刘文涛则认为，即使在首都北京，高档别墅也属于稀缺产品，成熟区域的别墅项目每年均价都呈稳中有升的趋势。由于政策因素影响，2005年新盘的价格趋向中低价位，主要是大众化产品，表现出总面积小、总价低、均价低等特点，吸引了大批升级型客户。但超大型的豪华别墅依然保持稳中有升的势头，这类物业的消费者更青睐个性化明显，消费形式特殊的物业产品。

　　参与此次调查的业内人士普遍认为，别墅类产品对土地资源的占用最大，受新政策影响，别墅类土地供应量十分有限，加之“招、拍、挂”进一步严格实施，其土地价格将进一步提升，而其需求近年来呈明显放量，且别墅的成本中土地成本占的比重较大，未来价格走势必然节节攀升。普通住宅庞大的需求量更是决定了其不可能出现价格走低的局面。

　　当然，亦有不同声音存在。“作为一种奢侈品而非必需品消费的高档别墅客群，本来就很少，目前的市场供应量却比较大。”北京当代东君房地产开发有限公司行销部经理王冉则判断高档别墅的售价将下降，他的理由是政府目前严控高档项目的银行贷款，增加了交易税费，为此大批客户采取了持币待购的观望态度，短期内需求的减少将会造成高档别墅价格的下降趋势。

　　判断五：具有明显投资属性的高档公寓售价呈下降趋势

　　尽管仍有34%的被调查者判断高档别墅的售价在2005年下半年将呈下降趋势，但更多的业内人士还是认为高档公寓的售价更容易走低，58%的被调查者将售价会呈下降趋势的物业类型锁定在高档公寓上。

　　曾销售过通用国际时代的北京通润房地产开发有限公司营销策划经理喻岚判断说，高档公寓有相当一部分购买人群为投资用，政府上半年出台的一系列宏观调控政策主要是打击并遏制有较强投资性质的高档公寓的购买需求，直接影响到投资人群的购买力及投资心理，尤其对非热点区域的高档公寓项目影响更大。

　　北京益言堂广告有限公司总经理韩涛从投资回报效果上也认为高档公寓的销售价格没有走高的理由。高档公寓在各类产品中投资客所占比例较大，相对而言受此次宏观调控政策影响较大；近年来相继入住的高档公寓项目其作为长线回报(租赁)产品，投资回报并不像投资者预想中的那么理想。

　　判断六：宏观经济调控将导致今后北京土地供应量相对减少

　　截至2004年8月31日，北京市国土资源局分三批公布了“可以过关”的288个项目；时隔一年，也就是在2005年8月中旬，北京市国土资源局收回了38宗未能按期及时清缴土地出让金的土地，其中大多位列北京城八区黄金地段。

　　对于这一现象，68%的被调查者认为宏观经济调控将导致北京土地供应量的相对减少。

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　　富华集团董事王镰女士的理由是：短期内北京市场还有很大的土地存量，基本可以满足目前市场需求，之前开发的产品也需要时间消化。随着政府拍卖土地的价格和发展商的反映，中期的土地供应将会受到调控的影响，导致一定时期内的土地供应紧张。按照国家七部委的有关规定，国有土地超过两年不开发国家将无偿收回使用权。政府的土地拍卖将是长期稳定的财政收入，会根据市场的实际情况做出调整和监控，对有实力的开发商是好事。

　　北京桦达房地产经纪有限公司副总经理汪忠山认为，宏观调控重点是抑制房价，规范市场操作使得土地的供应更加透明化，进而开发商通过其他途径拿地较难，所以未来整体供应量将会减少。即使没有一系列的宏观调控政策，土地供应量减少也是必然的。国家对土地供应的调控将使房地产行业正规发展，避免没有实力的开发商制造出大批的建筑垃圾。

　　判断七：在政府大力遏止炒房、控制房价涨幅的大背景下，2005年下半年北京的房地产市场不会出现价格战

　　不久前，某些报纸和网站曾认为伴随着北京房地产市场竞争的逐步加剧，下半年很有可能出现价格战。有意思的是，参加此次调查的业内人士没有一人认为将出现价格战，尽管他们的理由不尽相同。

　　合富辉煌房地产顾问(北京)有限公司副总经理尚文生认为，北京住宅市场需求目前尚比较理性，真实需求成分较大，消费者对宏观调控的反应主要是观望，在整体房价没有明显下跌的情况下，被抑制的需求将会在适当的时机释放出来。

　　北京玫瑰园别墅有限公司副总经理刘文涛则表示，北京房地产市场已经把重点放在了经济适用房、廉租房的战略上，控制了高端项目的立项，不同的群体选择不同类型的产品，消费档次不同，选择社区不同，目前产品多样化呈现了北京房地产市场百花齐放的特点，这是历史上北京房地产最繁荣的阶段，政府应该遏制炒房，但更应保护市场，尊重市场规律。

　　北京晨谷房地产投资有限公司营销总监肖峰认为，受调控的影响，2005年的总体供应量已经呈较大下降，开发的成本也有所增加，在开发商追求利润的前提下，出现价格战的可能性不大。现在的开发商有地的不多，尤其是规模小的开发商，所以很惜售，不到走投无路是不会降价的。北京房地产市场的真实需求依然很大，还没有出现大规模、全方位的产品过剩局面，价格战目前不会来临。

　　判断八：用增加经济适用房供应量来平抑高房价的做法对2005年下半年北京的房价走势没有实质影响

　　75%的被调查者认为政府用增加经济适用房供应量来平抑房价的做法，对2005年下半年北京的整体房价走势不会产生实质影响，当然大量低价经济适用房上市可以在“统计”上拉低北京市的总体房价水平。

　　联想控股融科智地公司融科橄榄城副总经理张筱菁认为，房地产市场是个结构性很强的市场，经济适用房对二手房和低端新增房会产生一定影响，但对整个市场影响力有限。另外，增加的经济适用房最快也要到2006年才能上市，对2005年的房价走势很难造成实质影响。

　　北京玫瑰园别墅有限公司副总经理刘文涛的看法是，要解决北京1500万人口大都市的生活居住条件，改善北京市居民生活居住的基本条件，应该加大力度规划好社区，有计划、有步骤地，尤其是在提高市政配套、交通配套的基础上，建设居住卫星区。经济适用房还仅仅处在满足人们居住空间大小的这一基本环节上，与高级公寓与别墅不在一个层面上，不会有价格的影响。现在最迫切的是解决好经济适用房是否是真正意义上的“经济”，限制购房者是否是经济型消费人群等关键问题，否则就失去了政府对房地产战略控制的意义。

　　北京晨谷房地产投资有限公司营销总监肖峰对新地产表示，未来市场会逐步细分，经济适用房的客户区会与商品房客户区分开，互不影响。当然，如果把经济适用房和商品房统一计算，平均房价可能下降；但如果分开计算，商品房价格不会受经济适用房的影响。来源：新地产

　　3（来源：国际在线）