“取消预售”风波促使开发商重新审视资金链　品牌房企谋求联合开发

　　洪俊武

　　8月15日，中国人民银行《2004年房地产金融报告》发布。报告指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。虽然对商品房预售的褒贬一直争论不休，但此报告一出，仍如晴空一记惊雷。无论央行的建议是否被采纳，对佛山正快速发展的房地产行

　　在售房产项目监察加强

　　今年7月以来，佛山市建设局对全市在售房地产项目进行检查。检查的内容和结果该局工作人员未肯透露，只称此次只是例行行动，并用“佛山房地产还是健康的”来概括检查结果。但据房地产业内人士透露，该次检查的重点是针对全市在售房地产项目中的违规销售问题。

　　无独有偶，在本月初，佛山房地产企业传出建设部正向各省市房协征询取消预售意见。记者曾试图电话向当地房协了解具体内容，但被其工作人员告知“不了解此事”。

　　虽均未得到明确证实，但对佛山房地产行业的人士来讲，此次房管部门的检查行动和建设部的征询活动在这个时候开展似乎有些意味深长。

　　“无风不起浪！”佛山某房地产项目负责人对取消商品房预售制度的可能性表达了自己的看法。近年来，中央有关房地产的调控政策接连出台，房地产开发难度随之增加，房地产开发商所承担的风险也越来越大。虽然这次只是房地产相关部门的“例行”行动，但却给佛山的房地产企业带来了不小的震动，许多公司都表示出担忧。

　　取消预售考验开发商资金链

　　有关资料显示，全国房地产企业有70％以上是通过银行贷款进行房地产开发融资的。央行发布的《2004年房地产金融报告》也指出，2004年全国房地产开发所筹措的17168.8亿元资金中，银行贷款的比重在55％以上，预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，还会比2004年底增长两成。而据统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％。2004年下半年，相关政策才要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20％提高到35％以上。一直以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。开发商只在买地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他如土建，成本转嫁给建筑承包商。

　　而最初确立于1994年的房屋预售制度，不仅降低了房地产开发的资金进入门槛，而且还大大缩短了房地产开发商的资金回笼时间。一旦建设楼房结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款，并用这些款项进行后续开发或新项目上马。10多年的发展表明，这一制度对培育中国的房地产市场起到了十分重要的作用。同时，也显示了该制度对中国房地产开发商的重要性。

　　预售制度对佛山房地产的发展而言，则更为重要。在佛山房地产迅速崛起的十几年间，本地房地产企业主要是国有企业转制而成或私营的中小地产公司，其整体实力不强，抵御市场风险的能力相对较弱，绝大部分企业都是通过银行贷款的形式进行项目开发。随着银行不断紧缩银根，企业贷款越来越难，限制也越来越严格。在这种情况下，房屋预售制度的存在为佛山房地产的发展提供了重要的资金来源，培育了佛山现今日趋完善的房地产市场和本地几大地产品牌。

　　但是，一旦央行取消预售制度的建议得到实施，那将意味着所有房地产项目都必须达到能够交付使用的标准，甚至是拿到房产证后才可以交易。如果这样，房地产开发销售的周期将延长，开发资金的占用时间也将相应延长。同时，也将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将进行整合，实力强的大开发商将重新瓜分房地产市场。而对于整体实力还不强的佛山本地企业来说，影响将更加巨大。

　　加强联合扩大融资渠道

　　面对中央有关房地产调控政策以及银行紧缩银根的影响，如何扩大融资渠道是佛山房地产和全国房地产同样需要思考的。

　　各大商业银行纷纷紧缩银根，贷款的审核、管理更加严格慎重，信贷难度加大。但是，这并不代表银行不对外放贷，“资金信誉度高的房地产企业，同样可以拿到贷款。”采访中有关银行的人士这样表示。因此，加强企业内部管理和品牌建设，增强自身的抗风险能力，对提高信贷成功率有着很大帮助。佛山房地产在经过十几年发展，消费市场日趋理性，消费者逐渐回归到对产品品质的追求上。一部分实力较弱的中小型企业在竞争中被淘汰出局，而一批注重企业建设、拥有自身品牌的企业发展、强大起来，其强大的品牌竞争力也在市场运作中逐渐显现出来。

　　上市融资作为企业解决资金问题的重要方式和手段，它在中国的发展已有二十多年的历史，但对于佛山而言，却可称得上一种全新的方式。加强合作，优势互补，整合各自技术、资金、品牌资源，达到共赢态势，这对于弥补本地企业资金不足等缺点也是很好的途径。一直以来，佛山房地产企业都在尝试品牌联合的方式开发地产项目，并已取得一定成效，如丽日玫瑰等。一旦预售制度被取消，这种联合方式将可能成为佛山房地产企业突破资金困境的较为实效的办法。

　　上月24日，国家建设部明确表示国家近期不会取消商品房预售制度，同时也表示近期国家不再出台新的调控政策。这无疑给广大的房地产开发商们打了一支定心针。但是，有研究房地产的专家表示，无论如何，提高企业自身实力，扩宽融资渠道，才是房地产企业在激烈的市场竞争中保持不败的根本之道。

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　　排队认筹的景象还是时常出现。