“住宅禁商”令写字楼市场结构翻新

　　“住宅禁商”令写字楼市场结构翻新

　　交易萎缩均价下跌，旺区租金不降反升

　　“金杯银杯不如买家的口碑”，这句话用在目前的写字楼市场十分恰当。根据房管局上半年统计数据显示，尽管市场需求不断增加，写字楼市场却并未表现出过多的兴奋。低档

　　自5月起的“住宅禁商”政策执行以来，广州大批原在住宅办公的中小企业纷纷寻求写字楼转移办公，一举成为近期写字楼市场最庞大的客户群。针对这部分企业需要，竞争激烈的写字楼市场涌现出许多创新产品，商用物业市场显得非常热闹。

　　竞争惨烈　交易萎缩均价下跌

　　相比2004年的大热，今年上半年的写字楼市场，从一手到二手，无论成交面积还是成交均价均有所回落。房管局数据显示，上半年广州十区写字楼交易登记面积14.26万平方米，比去年同期暴跌23.5％，其中天河区同比下降3成。新建写字楼均价8310元／平方米，比去年下半年下跌8.2％。值得关注的是，珠江新城新推写字楼价格均未超过1万元／平方米，拉低了板块成交均价。

　　在二手方面，上半年广州存量写字楼交易登记面积10.94万平方米，同比去年减少19.3％。成交最活跃的是以存量房为主的东山区，而天河区则减少近三成。二手写字楼成交均价则达到4276元／平方米，比去年下半年上涨6.8％。

　　中原地产分析人士认为，由于去年下半年较多优质写字楼推向市场，所处地段大多缺乏同类型产品竞争，市场销售良好，令新货不多又遭遇宏观调控的上半年写字楼市场相形见绌。

　　供不应求　旺区租金劲升10％

　　“住宅禁商”后，一位从事外贸行业的企业主准备把公司从侨怡苑中搬出来，但在中信广场、大都会广场都找不到合适的单位。出于企业形象的考虑，他表示并不想搬到和住宅同等价位的乙级、丙级写字楼，但100平方米左右的小单位在甲级写字楼中同样抢手。

　　据合富置业写字楼部的统计，广州市逾50％的甲级写字楼位于天河，主要集中在体育中心周边路段的商圈，不但该区域写字楼的空置率仅维持在5％－8％的低位，而且今年平均价格还攀升了10％以上，租赁均价由70－140元／平方米不等。如中信广场的月租金已由去年同期的100元／平方米上升至135元／平方米，涨幅近35％；大都会广场的单价也上升至120元／平方米的水平。

　　另外适宜进行商务活动和专业市场周边的老城区商务圈写字楼同样供不应求。东风路的天誉商务大厦经过一年多的改建，从一幢烂尾的住宅楼摇身一变成为东风东难得一见的写字楼新货，租金持续看涨。流花路商圈、中山八路、人民路、广花路、站西路等地段交投十分活跃。

　　需求细分　甩开旧标准推新货

　　商铺式写字楼、裙楼写字楼、商务公寓……名目繁多的产品在丰富了广州写字楼市场的同时，也令投资者和租客目不暇接。在基本的地理位置、租金价位、管理水平等因素之外，写字楼市场出现极为明显的细分，过去没有受到多少关注的写字楼设计、配套、定位问题已然成为发展商、投资者和企业共同关心的关键要素之一。

　　随着国内房地产业的发展，写字楼的设计理念同样日新月异。过去流行的5A标准(OA，办公智能化；BA，楼宇自动化；CA，通讯传输智能化；FA，消防智能化；SA，安保智能化)已经很少被业界采用了。投资者需要更加清晰、更加准确、更加全面的指标来辅助自己的决策。

　　不难发现，广州新出现的写字楼纷纷抛开正统的设计模式，越来越多地在客户层次、服务品质、硬件设施和预留可改造空间等方面做文章。新老写字楼或横空出世，或改头换面再度包装，正在不断地为商务办公物业市场注入新的活力。

　　“住宅禁商”威力初显

　　住宅铺正淡出商家视野

　　“住宅禁商”政策实施已接近四个月，对楼内公司、住宅铺形成的短期震荡正逐渐平静，政府政策与商业习惯的博弈进入僵持期。记者近日发现，“住宅禁商”的效应已经在一些地方显现，业主与租户的“留守”心态开始动摇。

　　租客开始对住宅铺说不

　　准备开一间特色餐馆的阿亮告诉记者，最近一个月他已经跑了不少地方考察店铺情况，最令他心动的还是天河南路。由于这里的街铺正对天河城和正佳广场，人流状况非常好。而当记者问起是否考虑在六运小区内经营时，他摇了摇头说“住宅铺还是不考虑了，风险太大”。

　　根据记者近期的了解，与阿亮抱着同样心态的商户正越来越多。六运小区一家中介行人士表示，虽然小区商铺放盘租售价格并没有出现大幅下滑，但最致命的问题是目前来这里咨询租售的客人已是寥寥无几。随着部分商家的撤出，六运小区内的商业气氛也已大不如前，不少住宅铺业主也觉得这里“钱途黯淡”。

　　相比经历过一番动荡的六运小区，江南西、状元坊、淘金小区等地的住宅铺目前仍没有波动。也正是有关部门“会酌情考虑”的模糊表态让绝大多数商家暂时松了口气。胶着状态的一个明显特征便是，“住宅禁商”正成为商铺买家和租客与业主谈判的重要筹码。

　　也有商家认为“住宅禁商”坚持不了多久：“看看国土局附近有多少律师所在住宅里办公吧，小打小闹的整治伤不了筋骨”。

　　大沙头旧货市场成为样板？

　　上周末发生了两件可能给商铺市场带来深远影响的事。8月31日，天河南六运小区近百名业主到街道办递交“建议书”，反对小区进行封闭式管理并要求“自我约束”。就在对“住宅禁商”提出折衷意见后的第二天，经营近十年的大沙头二手市场悄然动拆，早已在周边几个新市场找好档口的数千租户开始在新场营业。

　　为何大沙头旧货市场能够顺利地实现入室升级？广州商铺网总编辑陈智认为，首先由于旧货市场早在两年前便传出拆迁的消息，租户早已有了准备。另外旧货市场大业主(广州港集团)和海印集团等“二房东”积极推动拆迁，海印、盛贤、澳讯等多个经营环境大幅提升的二手城低价吸引，租户也乐于接受商圈升级，大沙头二手市场的变迁因此非常顺利。

　　但小区铺的问题一方面在于，前几年已有“住宅禁商”的政策反复，业主和租户多有侥幸心理，而工商部门又停办了执照把“退路”直接堵死。另一方面，社区铺关闭之后，是否有合适而且足够的地方去经营？广州目前商业旺地的商铺行情一涨再涨，而空置商铺却长期难有起色，商家要是找不到合适的商铺该怎么办？

　　莫把“禁商令”当走过场

　　从小区公司、商铺整改到日前启动的专业市场大规模升级，这一系列的举动正在颠覆广州某些看似约定俗成、实则不合规范的商业地产格局。不难发现，近年来广州经过严格规划审批的各类型写字楼、购物中心、社区商业、专业市场纷纷进入市场，一些旧商业物业也在重新定位，数百万平方米商业面积虚位以待，“住宅禁商”政策的出台并非空穴来风。

　　不少专家相信，“住宅禁商”正迅速促成广州新一轮入室经营高峰，“住宅禁商”政策配合广州“城市管理年”的全方位综合治理，将为广州带来一个更加符合市场规范的商业环境。

　　市场扫描

　　写字楼新货看点多

　　20万元商务公寓惊现荔湾

　　投资20万元就可以买到带租约的写字楼？这并不是在开玩笑。荔湾区多宝路某写字楼近期吸引了不少投资客的光顾，总价在20万元左右的该商务公寓每套单位都配备独立的洗手间，并且带豪华装修，全封闭酒店式管理，低至2.8元／平方米的管理费等极具诱惑力的条件让不少行家大跌眼镜。

　　20万的写字楼建筑面积不过30平方米，在这里办公的自然是小商家。该商务公寓最大的单位面积也不过是70平方米，正好迎合了区域内小企业、小商家居多的特点。据中原地产写字楼部人士介绍，租赁该商务公寓的用户大多是上下九周边的个体户和在荔湾办公的小企业，由于该区域写字楼楼龄普遍较长，档次不高，因此新产品在进入市场后的出租率很高。该商务公寓在8月成交的单位基本都是带租约发售，另外也有一些投资客在成交之后几天内就成功转手获利。

　　记者点评：20万元的写字楼很可能是商家招徕买家的噱头，但荔湾区缺乏适宜投资和办公的新写字楼产品倒是事实。广州规划调整后的荔湾区的定位更多地需要依靠具有悠久传统的商业和服务业优势，该区内的众多商家对写字楼的需求也会不断上升，小面积的写字楼应该不愁没有租售客户。

　　北京路又推商铺式写字楼

　　商铺式写字楼最近频频见诸报端，其实这种门前展示门后办公的写字楼产品在老城区并不少见。西湖路上的广百新翼便较早地采用国际上流行的S.O(SHOWROOM　OFFICE)物业开发模式，每间工作间都配有展示橱窗，给进驻品牌提供办公以外的展销功能，来往客户可以对产品一目了然，因此颇受在北京路经营服装的企业欢迎。

　　最近记者在文明路附近踩盘时又发现一个“克隆”广百新翼模式的商铺式写字楼，甚至连空中停车场的设计都与广百新翼完全一样。该商业综合楼的写字楼部分每层约在2000平方米左右，可按照客户意愿进行间隔。据销售人员介绍，这种位于商业中心周边的多功能写字楼颇受有产品展示需求的企业追捧。

　　记者点评：引入“陈列室”概念的写字楼项目并不多见，印象中琶洲会展中心的一些商住楼走的也是这种路线并且炒得价格很高。商铺式写字楼对于商圈的依赖性很高，如果不是北京路和广百有众多服饰类商家作为客户，很难想象安静严谨的办公环境如何与需要人气的商铺完美结合。

　　甲级写字楼也爱上中小企业

　　不要以为写字楼都要“迷你”才受中小企业欢迎，近来也有一些中端写字楼中的“高端产品”能够为中小企业“撑足面子”。东风路唯一在售的越秀城市广场就是典型的例子，自8月中旬开售以来，越秀城市广场北塔精英投资型写字楼已售出五至六层，其中七成面积是被投资者买断。投资者对于这种价格等同于住宅又有良好前景的产品颇为认同。

　　由于越秀城市广场南塔是定位于大型企业的甲级写字楼，档次标准相对稍低的北塔也因此增色不少。北塔不但配套负四层大型停车场、会议中心、游泳池、空中花园、高速电梯等甲级商务配套，也以时下流行的分层、分户空调配置实现企业的经济环保型办公，能够有效节约企业成本。

　　越秀城市广场、星汇国际、壬丰大厦等写字楼引入适合中小企业的分户空调、自由间隔、独立洗手间等设计，所谓的“甲级”、“乙级”之分不再明显，已经成为新推写字楼项目大量采用的设计思路。对于从事金融、事务所、IT等行业的中小企业来说，既能在甲级写字楼中彰显身份，又能获得较低的运作成本和较多的自主性也是一种不错的选择。

　　记者点评：最近和一些高端写字楼项目的负责人接触，十有八九会谈及“住宅禁商”，可见这项政策对于写字楼市场的整体触动之大。广州今年写字楼的供应量在60万平方米以上，其中相当部分是甲级写字楼，一些甲级写字楼避免恶性竞争将目光投向中小企业，令投资者以较少的投入获得高成长性产品的机会。

　　老城区裙楼靠办公解困

　　按照政策规定，商铺可以作为办公用途，因此自“住宅禁商”政策实施后，空置商场裙楼改头换面转作写字楼蔚然成风。特别是在写字楼项目较少的老城区商圈周边，过去追随香港模式设计的若干层商业裙楼在空置多年后通过转为办公场所再次焕发生机。

　　海珠区宝岗大道某商住楼项目裙楼部分空置两年，在“住宅禁商”后项目负责人黄先生立刻在网上发出招租信息，有需要租用办公场地的企业均可以按照所需面积在项目图纸上“割豆腐”，最小单位面积可以达到20平方米，信息发出后不到两个月裙楼就租出大半，租金为每平方米30—50元。

　　就连在“住宅禁商”的重灾区天河北，也有不少商业裙楼展开猛烈推广行动，如附近的华景新城商业中心和帝景商业中心都不愿错过这一难得的招商机会。专业投资者陈先生日前与朋友合伙买下龙口西某商住楼的4000余平方米裙楼进行改造，他表示，龙口西路段有多个政府部门，许多企业为了办事方便都会考虑在周边租用办公场所，因此目前已经有多家企业正在洽谈租用场地，陈先生也在考虑在周边继续寻觅合适的裙楼。

　　记者点评：用作写字楼的裙楼通常具有价格和地段优势，但并不是所有商业裙楼都能靠“住宅禁商”解困。陈先生正是看到龙口西路段有不少企业跑政府部门办事才决定投资，他的定位就是这部分经常需要和政府打交道的企业。同理，如果裙楼周边不具备办公的基本条件，就算打出低价招租的招牌，一般企业也不会贸然进驻。

　　专题撰文　本报记者　王昊

　　图：

　　制图／陈颖欣