15%外资进入我国房市的喜与忧

　　国家外管局日前首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。（《国家外管局首次披露:外资在中国楼市占比15%》2005年9月12日《东方早报》）尽管这一数字有人认为难以接受，但外资界入国内房市份额越来越大，是不容怀疑的。此前，人们盛传外资杀入中国房市，“小数说法”是几百亿元，“大数说法”是几千亿元。

　　对于政府监管部门来说，无疑是一个新的挑战。如此大规模地进入中国房地产，对

　　对于本土房地产商来说，如果外资是冲着开发而来的，那他们就遇一个强劲的对手。不过，大多外资进入房地产都是从合作、合资开始自己的中国房地产业的生命史的。也就是说，外资会在进入城市选择合作对手，再中外联手，强势占领市常但这只是第一步。一旦他们翅膀硬了，一旦他们认为可以独享而不必分享的时候到来，合作者可能成为会失意地被抛弃。从发展中国家的房地产经验来看，外资撇开本土合作对手而独立大干的案例也是比比皆是。与此同时，那些实力不及的中小房地产公司，由于竞争激烈，可能会加速它们的衰亡进程。

　　对于楼房的投资者来说，外资大量地进入楼房买卖，可能会酿成市场大起大落的灾难。这一点，在今年的上海房市波动中已有所验证。资本的本性中，投机是它的一个重要天性。所谓投机，无非是短期追逐最大利益，无非是看准市场中的利润瞬息机会不顾一切地去实现，无非是为达到目的有时会不择手段。有人将投机与投资对立起来，认为投资行为不是投机行为，认为投资排斥投机。这种试图将投机从投资中剔除的想法多少有些浪漫与虚无，正好像那种企望消除物体影子的梦想根本就是违反常理一样。我必须说，在投机冲动与投机技巧上，外资远胜内资不仅一筹。如果内资与外资在同一市场竞技，可能胜算更多地在外资一方。所以，外资进入楼房市场，必然大大令房市风险陡增。另外要引起人们特别注意的是，在进入房地产的外资中，大部分资金集中在楼房炒作领域，其醉翁之意不在酒，在于继续等待获利人民币的继续升值。这就意味着，房市的震荡将与人民币进一步升值挂上了钩。

　　对于为满足安居需求而购买房的一般消费者来说，外资进入房市可能在两个意义上引发新的风险：一是直接引发。如果外资进入与一般消费者相同层次楼盘需求，这意味着需求增加。那末在相同供给的情况下，房价提升不可避免。二是间接引发。如果外资进入高端楼盘，表面上它似乎不会改变安居层面的供求关系，暂时不改变安居层面楼盘的价格，但由于高端楼盘的价格猛升，价值规律最终会拉长中低端楼盘的价格，使同资同利规律得以实现。这样，一般消费者的购房风险同样会加大。

　　凡事都有两说。外资进入中国房地产也不全是负面影响，也不全给我们带来的是风险，它也有正面影响，也会给投资者与消费者带来新机遇。首先，它会带给我们国际先进的投资经验与国际先进的管理经验。无论是投资开发还是投资炒房，国际资本都内含着现代投资理念与投资技术，都附加着数百年的投资经验与教训，这些对于中国投资商来说是极其可贵的。其次，外资在开发领域进入房地产，同样会将西方发达国家的房地产开发理念、设计、策划、营销、乃至新的技术与文化原汁原味地带入业界。这定然会给中国房地产加入新元素，定然会丰富中国楼房的生态状况。再次，多元投资主体势必引起多元竞争，多元竞争会最终提升房地产业的发展水平。更何况，与我们同台竞技的是国际一流投资商，一如中国足球队能与巴西队、英国队，我们的球员能与贝克汉姆、罗纳尔多同场较量一样，与高手竞争自然进步更快。

　　人们理由担心的倒是外资的进入与管理，目前的确有待提高水平，有待健全与完善相关法律法规，有待与国际接上轨。此间传递的信息是，外管局将完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，借鉴国际经验，按资本项目管理原则，对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，配合上游部门，实施房地产调控政策。同时，还要对房地产项目下违法违规资金加大查处力度，以抑制投机行为。

　　总之，有遭遇风险也拥抱机会，它必将改变中国房地产发展的现行轨迹。

　　(稿源：红网)

　　(作者：巫继学)

　　(编辑：潇湘行)