中介为何不该吃"溢价" 业内称应保障业主利益

　　中新网9月15日电据北京晚报报道，近日，记者在采访中遇到这样一件事：某业主与鑫尊地产经纪公司签订了房产买卖代理合同，同时业主与经纪人达成了“明卖”协议，即当此房产交易成功后，高出业主底价的超额部分业主需按协议分给经纪人一半，经纪人则把自己得到的这一半“溢价”作为佣金交给公司。鑫尊公司在得知此事后，责令该经纪人把“溢价”全部返还给了业主。据记者了解，中介行业内一直存在一个潜规则，只要获得业主认可，即所谓的“明卖”，中介是可以赚取房产差价的。关于这一点，鑫尊地产总经理刘军显然有着

　　首先，从政策法规上来讲，国家和市政府对房地产经纪机构服务范畴和收费标准都作了明确规定，房地产经纪机构不得非法赚取差价。如国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》中：房地产咨询费最高不准超过标的额的0.5%；房产买卖代理收费按成交价格总额的0.5%至2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%。

　　其次，从目前市场上来看，“明卖”顾名思义，其实就是明赚差价，是中介和业主签订出售代理合同，并由业主给出底价，超出房产底价的溢价款是由业主和中介双方再进行五五分成，而房产买卖代理费用照收不误。据介绍，许多业主认为这种交易方式是合情合理的，因为中介毕竟是把房产价格卖得比业主心理价位高，受益的是业主；并且协议是业主自愿和中介签订的，只要业主的房产价格能被中介卖得更高，业主也就应该和中介对溢价款进行五五分成。业主认为自己利益没有受到侵害，反而是多赚了。

　　不过刘军认为，从表面上看，这种方式是为了让业主多赚钱，而实际上是中介为自己在取得代理费的同时，又增加了差价利润，而损害了业主的合理利益。而且最重要的是按照国家相关规定，这部分溢价房款本就应该全是业主的，中介只能收取代理费，而业主则把本应该属于自己的部分房款反而心甘情愿地送给了中介。所以，“明卖”的方式使业主和中介双方产生了利益矛盾，这种扭曲的代理关系将导致中介和业主的心态失衡。这主要有两种情况：一种是业主不了解市场行情，不清楚自己房产真正的市场价格，中介就利用业主这一点，采取各种方法压低业主给出的底价，使业主最后给中介的房产底价明显低于市场价，然后中介以正常市场价轻松卖出，根本没有给业主多卖更高价格，没有给业主的房产增值，自己却白白赚了一笔差价；另一种情况就是有的业主非常清楚市场行情，知道自己房产的市值，但是又担心中介和自己分食溢价，所以就故意向中介抬高底价，使委托底价高出市场价很多。这么高的价格使得许多认同此房产市场价的有效客户大量流失，即使委托中介进行销售，也根本卖不出去。上述情况不论是哪一种在交易过程中出现，最终都会直接损害业主的利益。

　　据悉，二手房市场的混乱，根本原因之一就是中介的吃差价行为。不论是暗地里的变相吃差价，还是“明卖”平分溢价，其实都损害了业主的正当利益。业内人士认为，只有实行“代理·免佣”制度，中介才能把自己的利益与业主的利益统一起来，才会杜绝各种吃差价行为，二手房市场也才能最终走向规范与成熟。

　　名词解释：溢价，是指在业主与中介的二手房代理销售中，最终成交价格高出业主委托底价的部分。