固定利率房贷 一场锁定未来风险的博弈

　　每一个需要贷款的购房者，都无一例外地会关注贷款利率的走势，尤其对于那些已经历过两轮加息的还贷者更是如此。利率的调整成了他们的一块心病，但日前央行针对房贷利率提出的新政似乎为这块“心病”送上了一剂良药。央行在早先发布的《2004年中国房地产金融报告》中明确提到，“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，这一举措引起购房者以及业内人士相当大的关注。新政刚出台，中国光大银行相关人士就表示，该行将力争成为首家获批开展此项业务的中资银行，在年内推出5年期的固定利率房贷，上海、北京

　　固定利率并非一劳永逸之举

　　固定利率个人住房贷款，简单来说，就是为购房者提供一定期限内的固定利率，它不会随央行利率的调整而变动。银行根据对利率周期的判断，向购房人提供一个利率报价，该固定利率的利率标准要比目前执行的高。

　　一位银行业资深人士表示，需要注意的是，新政推出并不是代表整个贷款期都是固定利率。银行为规避风险，一般只会与贷款人约定一段时间，如10年期房贷就约定三至五年的利率固定期。这意味着，买房人和银行未来都将面临两种可能：在固定期限内，央行上调后的利率超出银行利率报价，那么买房人受益，银行吃亏；反之，则买房人吃亏，银行获利。

　　有关专家认为，个人房贷固定利率能否被购房者接受是个问题。因为从目前购房者的个人专业水平来看，很难比较准确预测到未来房贷利率的变化，选择固定利率是否合算的顾虑可能会让部分购房者犹豫。光大银行相关人士也表示，他们目前还无法判断这部分客户群有多大。

　　事实上，固定利率房贷的推出理论是没什么障碍，但操作上受制于三大瓶颈：一是商业银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险，但商业银行的利率定价也需要通过风险精算。二是分散利率风险的金融工具欠缺。商业银行固定利率房贷产品的推出，有赖于相关配套金融产品的出炉。如利率期权产品，利率远期、掉期产品，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，商业银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化风险。三是对市场调研的不足，目前尚不可知购房者对这一产品的接受程度。

　　银行倾向5年以内短期产品

　　中国光大银行副行长李子卿告诉《每日经济新闻》，银监会已经审阅了光大申请开办固定利率房贷的材料，但比较担心银行缺乏利率风险的控制能力，“由于购房者在高利率时期借款时，将会加重银行未来的负担，所以央行在督促各行首先建立多种分散利率风险的工具后才会着手。”

　　预计光大银行的固定利率房贷将先行试点。“上海、北京是该行试点固定利率房贷的最重要地区。”李子卿透露，同时还会向一些金融较发达地区推广，主要是该地区的投资者要对利率敏感。为了相对减少利率风险，光大银行首批推出的固定利率房贷利率固定期较短，该行将率先推出5年期的固定利率房贷，即贷款的前5年，对客户执行商定的固定利率，而在剩余贷款年限，利率按照当时的市场利率浮动。

　　对于监管部门担心的利率风险，李子卿表示，目前的融资成本比较低，是银行推出固定利率房贷的好时机。来自光大的内部信息显示，该行即将推出人民币利率掉期业务，具体方案已上报监管部门。

　　中国人民大学财经学院金融系主任庄毓敏对《北京晚报》表示，在国外，人们选择个人房贷利率一般都会有固定和浮动两种，经济发展稳定的国家里多数人会选择固定的房贷利率。由于房贷的期限一般较长，市民选择固定利率就等于锁定了市场风险。从中国目前的经济发展势头看，利率预期是上升的，如果推出房贷固定利率，购房者选择这种方式是非常合适的，但对银行来讲是不利的，因为银行将承担全部长时间加息的金融风险。她认为，国外银行可以通过操作金融衍生产品分散金融风险，但目前国内商业银行分散和锁定金融风险的工具较少，利率预期又处在上升的趋势，“对银行来讲，这种条件下推出个人房贷利率不太可能”。

　　商业银行 个人房贷是黄金业务

　　“我们也正在考虑这件事。”招商银行个人银行部总经理刘建军向《江南时报》记者透露。记者随后走访的几家商业银行也都表示正在磋商。

　　据了解，除招商外，光大、民生等多家商业银行都对此业务流露出了较大兴趣，光大银行则已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料，是首家向监管部门递交相关申请的商业银行。对此，有分析人士认为：目前银行的房贷业务已落入低谷，金融机构是希望借此来吸引房贷客户，但中国社科院经济所研究员汪利娜却认为原因并非如此简单。她说：“对于固定利率抵押贷款，不仅因为不用承担利率风险而受到借款人欢迎，银行为控制风险也愿意采用。”

　　同样是股份制商业银行，招商银行的“动作”更早。两个多月前，招商银行就在合肥推出个人住房循环授信业务。市民可以将其所购住房作为抵押，向招商银行申请一个循环授信额度。在一定的期限和额度内，市民可多次向银行申请个人贷款，且贷款不再局限于个人住房消费。

　　记者在采访中了解到，在适用利率等刚性规则上，国有商业银行没有改变。但是，对于一些弹性门槛，很多国有商业银行却有所降低。譬如，沿袭首付两成的按揭门槛，简化按揭审批程序，提高服务水平和效率。

　　种种迹象表明，在个人住房贷款业务的开拓上，安徽省商业银行信心十足。

　　银行业人士告诉记者，个人住房贷款是一项收益稳定、风险低的黄金业务。数据显示，安徽省个人住房贷款的坏账率非常低，“不能如期还款的市民远远不到5％”。更为关键的是，就目前该省乃至全国商业银行而言，存贷款利差仍然是银行利润的主要来源。因此，大力开拓个人住房贷款业务显然是一种比较务实的选择。

　　然而，今年上半年，房地产行业接二连三的宏观调控使得个人住房贷款业务大为减少。来自中国人民银行的消息说，6月底，安徽省金融机构贷款余额虽然仍在上涨，但增幅却出现回落。一家商业银行的一位人士表示，“其中，个人住房贷款余额出现明显的回落，这是一个普遍的现象。”

　　市场的瞬息万变，使得各家商业银行更加看重未来的“希望”。银行界人士表示，现实就是这样，各家商业银行都在采取措施，吸引购房者，以争取更多的市场份额。

　　在当前的商品房销售体制下，银行在向开发商提供贷款的同时，作为交换，将获得为购房市民提供个人住房贷款的业务。因此，在选择按揭银行方面，市民没有太多的话语权。当越来越多的商业银行争相出招时，则意味着更多的市民从中受益。银行业人士表示，无论是循环授信，还是固定利率，都是给市民一种额外的“权利”。同时，还可以降低房贷风险。摘编自新华社

　　公积金利率暂不“固定”

　　北京市住房公积金管理部门人士分析，推行固定利率房贷，主要以个人房贷基准利率持续提高的预期作为前提。我国的房贷利率应该在7％到10％为宜。这样，在房贷基准利率提高到7％及以上的情况下，相对低的固定利率房贷对于购房人来说，肯定是有好处的。同时，该人士表示，作为一项政策性很强的住房公积金贷款，利率的变动必须由央行决定，到目前为止，全国还没有任何一个城市接到央行关于公积金贷款利率“固定化”的通知。据他理解，央行目前考虑推行的固定利率房贷，主要还是在商业性购房贷款方面。摘编自《华夏时报》

　　数字

　　目前，银行执行的个人住房贷款利率（5年期以上）基本上都是5.51％的下限水平。市场对房贷利率的上调存有较大预期，因此，银行首期推出的固定利率（5年期）可能会在6％－7％。

　　当前银行的房贷业务已落入低谷，推出固定利率房贷的时机似乎已经成熟。央行新近数据显示，二季度全国房地产贷款增速持续下降。6月末，商业银行自营性房地产贷款余额达2.60万亿元，比年初新增2140亿元，同比少增237亿元；贷款增长23.20％，增幅同比回落12.85个百分点。

　　声音

　　固定利率房贷是把双刃剑

　　市场一直预测利率处于加息周期中，在此背景下，如果银行实行固定利率房贷，专家的看法是，固定利率房贷，对银行、购房者都是一把双刃剑。最终谁是赢家，还要看利率、风险评估水平。

　　人民大学金融研究所副所长赵锡军认为，固定利率房贷增加了银行的贷款品种和市场，这是好事情。但从另一个角度来说，固定利率房贷增加了利率风险控制难度，也增加了银行的运作成本。一旦市场利率升高，这部分贷款资产的市场价值将会下降。此时，商业银行的固定利率贷款资产不管是继续持有，还是在二级市场上出售，这种损失均会发生。对购房者来说，房贷品种有了新的选择，更为灵活了，但同样意味着增加了控制利率风险的难度。尽管目前市场预期利率处于上升周期中，如果没有对利率有一个较为准确的把握，固定利率未必比浮动利率好。摘编自《深圳商报》宋华