毛坯房包租 馅饼还是陷阱

　　■“托管式出租”房主收益难测 ■“免费赠家装”装修水准难保

　　核心提示

　　在京城某大型社区购置了新居的赵先生，想把新买的毛坯房租出去。同时，他发现

　　记者经探访发现，这类中介公司目光瞄准大型社区内的空置毛坯房，用“托管式”手段，以“免费赠家装”和一季度一付的稳定租金吸引房主，以低廉的批发式装修，赚取装修房和毛坯房之间的租金差价。

　　现象

　　包租毛坯房

　　免费送装修

　　合同一签三年，租金仨月一收

　　赵先生最近新买了一套９０多平方米的二居室毛坯房，想把房子租出去。在找租客的过程中，社区里一个“毛坯房合作”的广告引起了他的注意。

　　赵先生咨询了这家中介公司，得知要签至少３年的合同。这套二居室的使用权归中介公司所有，中介会进行一定标准的装修，并负责出租。３年中，不管能不能租出去，中介公司都会一季度一次把租金打到房主账户上。但房主必须提供３个月的免租期和１个月的装修时间。

　　“我挺心动的，因为我不用出装修费了，而且不用满世界的找租客。签个合同，就能稳稳坐着收钱。”赵先生说。

　　记者随后在网络上找到了某中介公司的网站，发现其租房形式分为“单身贵族”、“考研之家”等很多名目，形式多样而灵活。看来，除了在京打工的企业白领，北漂一族、学生都是其客户来源。

　　收益调查

　　包租价比市场价低千元

　　９０平方米二居毛坯房，包租租金每月仅５００元

　　中介开价：

　　三年包租收益１．６万元

　　记者跟随赵先生来到那家中介公司，在了解了赵先生新房子的情况后，中介公司给他开出了每月５００元的租金价格。赵先生觉得这个价格太低。但中介公司表示，赵先生的房子在社区里的位置不算好，离轻轨比较远，还不通公交车，“这个地段很难租出去，风险太大。”

　　也就是说，赵先生的二居毛坯房包租给中介，根据中介给出的价格５００元／月，赵先生三年的总收益为１８０００元。除去中介公司合同里的规定，房主必须提供３个月的免租期和１个月的装修时间，那么减去４个月的租金２０００元，总收益为１６０００元。

　　记者验证：

　　三年自租收益２．３万元

　　记者咨询了顺驰房地产经纪公司的业务人员，对方了解了赵先生的房子面积、地段等条件后，称如果简单装修后，以１５００元／月的价格出租绝对没问题。

　　从事装修工作十几年的徐师傅告诉记者，９０平方米的毛坯房作简单装修，２万元一定能打住，二手家具也很便宜，算５０００元。如此一来，赵先生三年的收益将是１５００×３６－２５０００＝２９０００。假设装修花去１个月时间，扣１个月租金，最后收益为２７５００元。

　　但自己装修仍有两个不确定的成本，一是寻找租客和不断换租客所耗费的精力和通讯费，二是房屋空置的风险和换租客之间的空置期。这导致房主的收益变得非常不确定，也成为中介公司赢得客户的重要筹码。

　　中介公司认为，房主三年内不断换租客的时间空当为３个月，那么，必须继续扣除３个月的租金。但顺驰房地产的业务人员接受记者咨询时称，赵先生所在大型社区的房子因为靠近轻轨，比较好租，应该不会出现太长时间的空置。

　　记者暗访

　　“奉送装修”原来很廉价

　　复合地板变成地板革，成套橱柜都是脏木头

　　中介公司开出的一个条件很吸引赵先生——“合同结束后赠送全套装修”，但他的疑虑也随之而来：好好一个新房，交出去总是有些担心，“到底他们会装修成什么样呢？”

　　记者陪同赵先生找到那家中介公司，希望能亲眼看到该公司所装修的毛坯房。该公司的一名员工将记者和赵先生带到了一户三室二卫的居室。

　　一进门，记者立刻发现，最初咨询时中介公司所承诺的复合木地板，竟变成了地板革。多年从事装修工作的徐师傅告诉记者，市面上的地板革，每平方米十几元，而最便宜的复合木地板，也要每平方米３０多元。

　　对此，陪同看房的员工称，这是中档装修，高档装修就全换成木地板了。当赵先生要求看高档装修房时，她表示：租户搬进去了，不方便看。

　　记者还发现，虽然卫生间铺了墙砖和地砖，但厨房只铺了地砖，墙上仍是毛坯墙上刷了层白灰。卫生间里的洁具和热水器都很简陋，厨房的橱柜不像是向橱柜厂家整套定做的，倒有点像自己买木料“整”出来的，而且当记者打开橱柜时发现，里面的木料脏污不堪。此外，抽油烟机、灶具齐备，但都是二手的。

　　记者特别注意了一下，房间里倒是没有异味，只有一点点地板革的胶味。

　　对于记者表示的“装修不如想像得好”，中介公司的员工说：“装修是否高档，关键看你要干什么用。租的房子嘛，能住就行了！”

　　利润分析

　　低价包进高价租出

　　利润就是精装房和毛坯房的租金差价减去低廉装修费

　　记者亲眼所见的低廉装修可以解释这种中介公司的利润来源。简单地说，他们的利润就是精装房和毛坯房的租金差价减去低廉的装修费。

　　某中介公司的宣传单上写着一句“专业设计师的品质，装修游击队的价格”也可以说明这一点。“专业设计师的品质”有待商榷，“装修游击队的价格”毫不夸张。

　　据这些中介公司称，约１００平方米的毛坯房，装修成本约为１．５万元左右。如此低廉的装修价格除了选取价格最低廉的材料外，与大批量地直接从家装厂商进货、统一装修有关，可谓是“批发装修”。而且中介公司选择的装修队伍都是“自己人”。记者在采访中了解到，目前推出“毛坯房合作”业务的中介公司中，一家称自己设置了家装、家具配备等部门，另一家则称“我们有自己的装修工人”。

　　此外，在房子“包进”和“租出”的过程中，压低支付给房主的租金，再想办法用较高价格租出去，则能赚取到其中的更多差价。

　　风险分析

　　中介包租看重地段

　　如果装修后没有租出去，套牢的就是中介公司

　　风险对这些中介公司来说仍然存在，如果装修后没有成功出租出去，套牢的将是自己。

　　记者发现，中介公司在选择房源时很注意风险。“远一点的房子，我们包租下来风险就比较大。因为现在很多租房的都是刚毕业的年轻人，基本都没有购置私家车，选择住这个社区，交通就完全依赖轻轨，都不愿意租离轻轨太远的房子。”一位中介公司的员工告诉记者。

　　但同时，记者接触到的两家中介公司均声称：他们的房源供不应求，因为他们手中有固定的客户源，包括附近商圈内的企业员工，都是他们的租客来源。“我们都收了五六十套房了，一装修完很快就被租走了。”某中介公司称。

　　房主心理

　　房空着不如生点钱

　　怕麻烦的房主最看重中介公司包租后的“省心”

　　记者陪同赵先生去谈“合作创富”时，当赵先生流露出租金太低的意思时，两家中介公司的员工都一再强调：“您空着也是白空着呀！”而“毛坯房合作”中介正是抓住了房主的投资心理——毛坯房空着太可惜，不如拿出来“生”点钱。

　　对毛坯房主来说，光秃秃的毛坯房要租出去显然很困难，如果自己装修了再出租，一则担心装修的钱可能还抵不上租金收益，二则工作忙碌，根本没时间去装修，何况还是自己以后肯定不用的装修，更不想好好花心思。

　　更重要的是，寻找租客时要忍受种种烦扰，怕麻烦的房主恐怕最看重中介公司包租后的“省心”。

　　合同结束后，装修会赠送给房主，这也是中介公司吸引房源的一个噱头。

　　曾对这项业务颇有兴趣的房主王先生告诉记者：“这种中介装修只适于纯粹投资的房子，租个几年后卖掉，从头到尾干净利落，基本不用操心。要是自己接着住就不太合适了，毕竟把房子交给人挺不放心，尤其是新房。”

　　还有一些房主担心，让中介公司装修，肯定不会装得多好。租客用上个三五年，新房住成老房。最后收回房子后肯定得重新装一次。所以赠送装修的价值，对房主来说等于零。此外，３年时间有点长，不确定其间会发生什么事情，万一突然要用房了，这边却被合约套住，所以有点不放心。

　　●观点交锋

　　新兴市场

　　还是新的冒险

　　顺驰房地产经济有限公司的相关人士告诉记者，“毛坯房合作创富”这种业务对中介公司的经济实力、销售网络、企业管理水平，要求都很高，而且在具体操作时，维护的成本相当高。对于房主来说，“要想明白，三年时间里，房子都不是自己的了。如果要改变决定，就要支付违约金。这是必须要慎重考虑的。”

　　对于该类中介公司的市场前景，链家房地产经济有限公司市场部总监金先生表示，必须首先调查“毛坯房合作创富”是否已经形成了相应的市场？

　　“假设市场上有１００个毛坯房房主，有多少是要把房子出租的？其中，又有多少是放心交出房子给你的？”金先生认为，如果房主需求强烈，这一市场还是有可为的。“但如果市场容量不大，比如有些房主可能对你的装修有质疑，就不放心交给你。”

　　新型中介

　　还是新瓶陈酒

　　链家房地产经济有限公司市场部总监金先生指出：“毛坯房合作”作为一个产品单独出现在中介市场上较少见。

　　“京城各家房屋中介公司都有‘包装出租’的业务，即接收房源后对房屋进行重新‘包装’，包括配备冰箱、电视等家用电器，进行粉刷等整修，多属‘锦上添花’型的包装。但纯粹毛坯房的包租、装修、再出租，还较为少见。”

　　记者同时发现，“毛坯房合作”与２００１年至２００２年在京城火热一时的“房屋银行”对比，拥有几个相同的关键词。房屋银行强调的“没有风险”和“不用操心”，与“毛坯房合作”如出一辙。在出让房屋使用权、获得稳定收益上都是惊人地相似。据记者了解，２００３年由于几起中介卷款潜逃的事件，“房屋银行”名称不再使用，但之后的“房屋管家”、“出租全程代理”、“全程无忧出租”等都是“房屋银行”的“升级版本”。

　　●他山之石

　　上海版本

　　装修“贵族化”

　　在２００３年已有媒体报道，上海的中介机构推出过“毛坯房整体推广方案”，当时媒体的用词是“毛坯房包租的首个尝鲜者”。但那时候的毛坯房装修颇“贵族化”，据说邀请的都是英国著名设计师进行设计并装修。

　　相比之下，北京现在出现的“毛坯房合作”无论从装修水平、租客层次都相对平民得多。

　　●记者手记

　　合作前提是诚信

　　新出现的“毛坯房合作”与已经销声匿迹的“房屋银行”有着相同的市场价值，作为中介，他们提供了全程服务，房主收租金变得稳定和舒心，只不过租金大幅度“缩水”了。有着空置毛坯房、想赚点钱，又不想费劲装修的房主可能会乐意接受这种方式。

　　记者在采访中发现，房主是否对中介公司有足够的信任，是否愿意将房子交出去，成为“合作”能否达成的关键。也就是说，关键还是“诚信”。只不过市场上从事“毛坯房合作”的公司，就记者所见，规模还较小，能否有相应的质素和资源，短时间内尚不能判断。本版撰文 晨报记者 王海亮

　　●媒体观点

　　镇领导为何

　　敢发死人财

　　１２名湖南省桑植县矿工去年在山西大贤煤矿瓦斯爆炸事故中遇难。按照山西省政府的有关规定，煤矿补偿给每位遇难矿工的家属２０万元。桑植县五道水镇政府出面为矿工家属协调善后处理，统一领回了这笔补偿金。然而，该镇领导竟以替矿工家属维权为名，强行扣留总计２０余万元。他们的这一做法，折射出某些干部与民争利的思维惯势。

　　矿工罹难，家属已遭受揪心之痛。面对鲜血换来的补偿金，当地镇政府仍要盘剥一番，这无异于往伤口撒盐，既不厚道也不人道。诚然，我们必须对这种做法予以道义上的谴责，但我们更要追问，当地镇政府为何连死人的财也要发？

　　表面上看，这是镇领导的贪念在作祟，实际上却折射出少数干部与民争利的思维惯势。比如有的基层干部看到百姓家道殷实就见财起意，甚至屡屡到人家家里造访，对方必须笑脸相迎，不然就会备受打压；有的基层干部则以土皇帝自居，认为“天高皇帝远”谁也管不着自己。这或许就是他们敢于发死人财的根源。笔者猜测，连死人财都敢发的镇干部，平时恐怕也是“雁过拔毛”，少不了向百姓“伸手”。

　　笔者认为，要想避免类似事件再次发生，就要认清某些基层官员盘剥百姓行为产生的根源以及所带来的严重后果，并加大反腐力度，对“雁过拔毛”的基层干部予以严惩，只有这样，发死人财的现象才有可能杜绝。

　　摘自《齐鲁晚报》