容积率：购房重要标准　“变更规划”成房产纠纷焦点

　　文／图　本报记者　黄志军

　　记者在采访中发现一个怪现象：大多数消费者在购房的时候只关注户型、朝向、园林设计和楼盘周边环境等“实际指标”，而对容积率、居住密度等“规划指标”往往忽视。近一两年，随着佛山楼市的日渐规范成熟，质量问题、房产证无法办理等问题已退居商品房预售纠纷“二线”。因“规划变更”引起的预售纠纷成为第一焦点，容积率问题越来越受到市

　　趋势

　　低容积率才住得舒服

　　最近刚与南海某楼盘签订购房协议的赵小姐告诉记者：住宅项目的密集开发，直接导致居住人口密度的增加，加上桂城地区的开发项目大多定位在每平方米4000元以上的中高档高层塔楼，这就意味着将有越来越多的人搬进桂城同质不同名的各个小区，过上一梯六户的拥挤生活。“入住一年多，发现小区周边总有在建住宅新项目，而新楼盘都越盖越高，原本略显空旷的小区一下子拥挤起来。居住在这样高容积率的小区觉得很压抑，心态容易疲倦。”

　　佛山市房产协会专家认为，从建筑学的角度上讲，改善居住环境，首先要降低人口的居住密度，而Townhouse(联排别墅)的居住密度要远远低于城市的塔楼、板楼、小高层。居住密度直接影响居住的整体品质。为了获得利润，一些开发商力求增加容积率，这在以前住宅数量短缺的时候，还可以允许，但在人们越来越关注住宅品质的今天，单纯以增加容积率赢利的开发模式，已不适应市场的需求。

　　陷阱

　　“规划变更”信息不对称

　　在小区建设中，过高的追求容积率，会带来其他负担，如停车问题、绿化问题、安全问题都难以妥善解决，尤其是中心城区住宅的开发，容积率过高，会形成“超强度”的开发后果影响城市风貌。

　　据悉，为避免开发商盲目修建高密度楼盘，影响居住环境和城市景观，佛山规划部门对不同地段上建筑的容积率进行了限制，容积率越高，要缴纳的相关费用越多。在容积率计算中，“建筑面积”究竟是地上地下建筑面积之和，还是仅为地上建筑面积，佛山同国内多数城市一样选择后者。

　　值得关注的是，一些开发商增加容积率后仍按以前的“规划指标”对外发布信息，而消费者并不知道具体详情，背离“明白消费”的原则，开发商侵害了消费者权益。前不久，一度轰动佛山的某花城业主维权事件中，一个重要的导火索就是开发商私自将小区内的绿化草坪改建成了停车场，增加容积率引发了业主抗议。

　　不过，佛山市规划局有关人士明确指出，按照国家有关法律规定，楼盘小区及建筑物的“规划指标”一经确定就不能随便更改。如根据实际情况需要更改的，应注明正当理由并上报市规划局批准。“总体来说，目前佛山全市楼盘在容积率、绿化率等‘规划指标’方面控制得比较严。国家法律允许楼盘的‘规划指标’有0.5％范围内的误差；但对于极少数发展商为牟取暴利，千方百计地改变土地的用途的不法行为，市规划局将予以严惩。”

　　应对

　　收集证据及时交涉

　　按照相关规定，土地出让实行招投标之后，地块的容积率在出让前由有关部门规划好，地块出让后开发商必须按照容积率盖楼，不得私自改变。

　　在现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的手法。有些开发商在售房初期为吸引购房者，将自己社区的配套功能宣传得非常好。然而随着开发过程的推进，有些小区配套设施无法完成，开发商承诺的社区功能无法完全实现。所以收房的另一个重点是小区规划及开发商如何兑现曾经的承诺。

　　解决方案：现在因为改变小区规划投诉的案件很多，成功案例提醒我们：一是要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定要保存好，有条件的话，购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。二是一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。

　　“容积率”上出的问题是绝大多数购房者没有考虑到的。因为在购房者头脑中“容积率”这个概念很模糊，只知道容积率小好。有些开发商为了增加利润，不顾原有的承诺加大容积率，从而增加社区的总建筑面积，降低了商品房的品质。购房者根本不会注意“容积率”到底是2还是3。在这不经意之间购房者的房产已经贬值。

　　解决方案：收房时主要观察小区是否增加新的楼盘，楼盘是否加层、是否增加单元数，索要建筑竣工图、小区平面图找专业人员测算容积率。发现容积率与合同不符，请有资质的评估单位对你的房产进行贬值评估。

　　容积率

　　容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。绿化率同样如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30％。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　编后

　　房子住得是不是舒服是市民关心的大事，毕竟买套房不容易。本报今起开通热线13068648748或0757—82300823，请您举报买房过程中容积率等“规划指标”被私自变更的事件。

　　图：

　　对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。