固定房贷利率对购房者是利是弊？

　　自上月央行发布《2004年中国房地产金融报告》后，“房贷固定利率”一事便成为社会各界关注的焦点。近日，上海又传出某股份制商业银行向央行率先递交“固定房贷利率”申请的消息。房贷固定利率究竟是怎么回事？该业务的推出对银行和贷款购房者是否都有益？对此，本报记者展开了进一步的采访。

　　借款人可提前控制成本支出

　　固定房贷利率是与现行的房贷利率相对而言的一种房贷业务品种。现行的房贷利率是一年一定，即根据央行的房贷政策和利率标准，银行每年1月1日起调整与客户所签订的个人住房贷款利率。于是，这样的房贷利率被看作是“可灵活调整”的利率。而近期提出的所谓的固定利率住房抵押贷款，就是银行和贷款购房者约定，在一个期限内采取一个固定的利率，这个利率可以不受央行利率调整的影响。

　　通俗地说，选择该项业务者便等于贷款购房只需和银行签订协议，即能将房贷利率约定在固定期限内不变，从此不必再担心加息后月供款增加，也无需担心央行提高房贷利率所必须增加的成本支出。这样，购房贷款者可提前知道每年应该付出的贷款利息，提前做好计划。

　　业内人士分析，由于目前的房贷利率已降至历史低点，如果锁定目前的房贷利率，将来央行提高利润时也不受影响，这对于购房贷款者来说，可以降低成本支出，是特大的利好。

　　股份制银行态度较积极

　　事实上，发放个人住房贷款已成为各个商业银行的新的利润增长点。但自今年3月份以来，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策后，各大商业银行的房贷业务明显萎缩，而提前还贷者却有增无减。一项调查表明，虽然央行在3月份只对房贷的利率进行微调，对个人住房贷款者影响不大，但这仍让大多数人打算提前还贷，这便增加了银行资金的不可控性，增加银行经营成本。

　　一方面，个人住房贷款是一块业务质量较好的业务，另方面却眼睁睁地让见这块业务在缩水。于是，商业银行另辟蹊径寻找新的替代产品。

　　据记者了解，目前除了光大银行总行向监管部门递交了试点固定利率个人住房贷款的申请材料外，其他商业银行对该项业务也表示出较大兴趣。特别是那些股份制商业银行，本来就千方百计要抢占房贷市场份额，现在央行已在上月出台的《2004年中国房地产金融报告》中明确提出，“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，说明相关的政策可行性已完成，而且有望近期内出台。因此，及早做好准备、抢在四大国有商业银行前面提出申请，对该项业务的推出都有好处。

　　据悉，民生银行和招商银行的房贷部门于光大银行递交申请的消息传出后，都在做好该项业务的申报工作。甚至有消息传出，招商银行温州分行已经收到总行来函，“固定贷款房贷前期工作已经准备就绪，马上要进入市场推广阶段，预计在本月底亮相温州。”

　　借贷双方都有风险

　　有专家指出，固定利率房贷品种的推出，既丰富了房贷金融产品，又让购房者多了一个选择，是件大好事。但综合起来分析，固定利率房贷业务的推出，对银行和购买者双方来说，都存在一定的风险。

　　来自银行方面的风险，主要是提高贷款利息的风险。有业内人士分析认为，目前的利率水平处在13年来的最低点，加息的可能性为99％，而现有的商品房买卖合同还贷利率是以现有利率为基准的，一旦利率不断上升银行将面临较大的利润损失。还有专家指出，由于美国已连续9次加息，近期央行也再次上调一年期港元、美元存款利率上限，同时我国的通胀压力并没有完全释放。一般认为，我国当前也正处于加息周期，中短期再次加息的机会较大。这样银行推出固定利率房贷就要承担一定风险。

　　对购房贷款者来说，其风险相对要小一些。根据目前我国经济发展的大环境和对今后央行有可能加息预测以及对加息幅度的判断，银行为化解一定的经营利润损失的风险，肯定会相应提高房贷固定利率，亦即房贷固定利率会高于同档次现行利率。根据目前银行界有关人士的估算，以5年期为例，其利率有可能固定在6％至7％之间。与现行的利率相比，提高的幅度近1个百分点。如此看来，这就要看借款人对未来利率走势的预见了。如果近年内，央行调整的房贷利率幅度小于预期，那么购房贷款者就有益，否则，购房人选择房贷固定利率就要吃亏。

　　总之，无论哪一种银行信贷产品，其风险与收益都是对等的，银行都会把预期成本转移到这种信贷产品上去。因此，银行推出固定利率信贷产品，并不一定适合每一个人。关键在于，每一个人应该在明确的约束条件下，作出最优化的选择。

　　本报记者　朱桂芳

　　银行房地产贷款有望逐步放松

　　近日在北京举行一个地产融资论坛上，银监会政策法规部有关人士在回答业界关心的“房地产贷款是否将会放松”的问题时，给出了肯定的回答。就此，记者采访了在粤商业银行有关人士，他们均认为，逐步放松房贷政策是符合商业银行的发展需求，由于房地产信贷不良率较低，放松房地产贷款符合商业银行当前的意愿。

　　据有关人士分析，目前房地产业的平均回报率大概为20％－30％，这也是今年以来很多外资流入房地产业，并且该行业保持高热度的一个很重要原因。而房地产贷款占整个金融机构贷款比例1998年只占3.6％，2004年提高到14.8％。这个增长速度相当快，但与发达国家或者其他国家相比还是有很大差距。从四大国有银行贷款来看，房地产不良贷款率低于5％，其中的个人住房不良贷款率更低，只有1.5％，一些银行的个人住房贷款率仅为0.3％左右，是整个贷款业务中质量最好的业务。

　　广东多家银行的房贷老总接受记者采访时均指出，目前房产开发和消费都对房贷业务有着较强的需求。从去年底开始，该业务在国家宏观调控下有所收缩，但经过近段时间的调整后，许多银行发现，目前应该是逐渐增加市场投放的时候了。

　　朱桂芳

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　　绘图:喻焰