(律师在线)空中花园的使用权归谁

　　赵良英

　　2004年底，武汉市某开发商开发了一栋高层大厦，一至三层为商铺，四层架空，为空中休闲花园，五层以上为住宅。开发商在售楼广告中称业主“随时享受空中休闲花园”，但未在广告中注明花园的具体面积、平面布置及设施配备情况，也未注明其所有权或使用权归属。开发商与购房人签订商品房买卖合同时，未将空中休闲花园列入公摊面积。

　　大厦交付使用后，房产管理部门给开发商核发了空中休闲花园的《商品房权属证明书》，但空中休闲花园一直无花无草，无任何休闲设施。

　　今年3月，开发商为完善其功能，将花园部分空间进行分隔，欲改造为为业主提供休闲服务的商业设施，为此与业主发生矛盾。

　　大厦业主委员会向法院起诉，认为根据售楼广告及法律有关规定，空中休闲花园属于公用设施，要求法院判令开发商停止对空中休闲花园的侵害，恢复空中休闲花园的原状。今年5月，一审法院作出判决，驳回原告的诉讼请求。大厦业主委员会不服，再次上诉，仍被驳回。至此，本案以大厦业主委员会败诉结束。湖北首义律师事务所张萍、熊学军律师：本案是侵权之诉，焦点问题有两个：（1）开发商发布的售楼广告是否构成要约；（2）大厦全体业主是否享有空中休闲花园的使用权。从本案售楼广告内容来看，并不具体确定，也未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，根据最高法院相关司法解释，对开发商没有法律约束力，大厦全体业主不能依据售楼广告取得空中休闲花园的使用权。在本案空中休闲花园的所有权属于开发商的情况下，我国现行法律未规定、也不可能规定大厦全体业主享有空中休闲花园的使用权，故原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。

　　根据我国现行法律，如果大厦空中休闲花园未列入公摊面积，商品房买卖合同也未约定全体业主享有空中休闲花园的所有权或使用权，则业主依法确实不享有空中休闲花园的权益。业主如果想取得大厦空中休闲花园、架空层及小区会所、车库、停车场、游泳池、网球场等配套公用设施的所有权或使用权，在签订商品房买卖合同时就应对其所有权或使用权归属作出约定，这样才能正确维护自己的合法权益。