《关于加强商品房面积测算的通知》出台　重典规范商品房面积确权

　　9月初，东莞市房产管理局向东莞市各房管所和房地产开发公司发放了《关于加强商品房面积测算的通知》，自9月15日起正式执行。据悉，该《通知》旨在规范东莞市的商品房面积测算，减少面积纠纷。

　　确权面积须经房管部门实测存档

　　《通知》指出，目前由于开发企业计算商品房销售面积不规范，单元编号随意性大，因而在办理合同备案时，合同内容修改变更的现象普遍，大大增加了房管部门的工作量，并且直接导致销售面积方面的投诉不断增加。

　　为了进一步规范商品房面积测算，减少面积纠纷，配合远程审批系统的使用，根据《广东省商品房预售管理条例》第25条、《商品房销售管理办法》第34条的规定，东莞市房产管理局要求：从2005年9月15日起，凡进行项目建档(项目备案)的房地产开发项目，必须提交《商品房面积测算报告书》及地名证明文件；《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图，必须包括房屋分层图及分户图；房地产项目确权时，必须由所在房管所会同测绘机构进行实测，出具《商品房面积实测报告书》及各单元的房地产权证附图，并按要求上传电子数据到房管局远程审批系统，以便进行数据存档及产权登记使用。

　　公摊面积和更改规划易引发纠纷

　　目前东莞房屋面积测算中，究竟哪些方面最容易引起纠纷呢？记者就此采访了多名业内人士，他们向记者剖析了两大问题。

　　据行业人士分析，面积测算时纠纷最多的依然是公摊面积的计算和使用。

　　曾在东莞操作过多个楼盘，目前在成都知名房地产公司任职的林先生告诉记者，东莞商品房面积测算的最大猫腻就存在于公摊面积上。国家对公摊面积的比例一直没有硬性规定，早年相关测算规范中对公摊面积的界定也比较模糊，“公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，根据这样的说法，一些发展商大玩猫腻，把大量不该摊的面积摊到业主头上，这其中包括会所、物业管理办公室，甚至停车场等。由于大多数购房者对相关规定并不了解，于是懵懵懂懂交了钱。然而，当发展商将停车场再次出售、会所开始营业时，就容易与业主发生纠纷。“近两年这种情况已经有所改善，会所基本上不再分摊到购房者头上，但仍有一些不合适的面积被摊到了购房者头上，购房者不仅购房时要多出钱，在后来的居住中还要为这些面积多支出物管费等”。

　　林先生还透露，一些发展商为利所趋，在售楼后还将属于公摊部分的入户大厅等一些房室更改规划，另作他用，这也是容易引起发展商与业主纠纷的一个问题。

　　除了公摊面积多摊滥用，让购房者头痛的问题还有面积误差的问题。根据国家相关规定，面积误差小于3％属于允许范围，一些发展商就充分利用这一规定耍手段。一位不愿透露姓名的从业人士告诉记者，目前楼市采用的大部分是预售制，预售时的面积是根据图纸来测算的，到了楼宇建成后才由房管局进行实测，其中会出现一个面积误差。通常来说，这个面积误差如果是测绘时面积大了，需要补差价的都是公摊的那一部分，而如果测绘时面积小了，则往往是套内部分。如果是前者，购房者为了收楼，只有再为公摊的那一部分多支出，在目前楼价较高的情况下，这多支出的一部分动辄好几千元，而且入住后还要为这部分面积缴纳管理费等。如果是后者，购房者向发展商追讨差价的路却总是十分的坎坷。

　　发展商表示欢迎，但担心工作效率

　　对于刚出台的这个通知，很多发展商都竖起拇指表示欢迎，他们都认为，有法可依，对他们今后的工作大有帮助。商业中心发展有限公司研发部经理雷非非说：“我认为这样的规定对房地产市场来说是一件好事情，其实这样的规定在其他城市早就实施了，只是东莞一直没有专业的部门来从事这项工作。面积测绘牵涉到的细节很多，如果没有一个统一的部门去执行和审核，由各个项目的发展商自行计算肯定会出现或多或少的差异，与之而来的就是各种的争议与纠纷，如果由专门的、权威的部门去做这些事，可以很好地避免纠纷。但是，在其他城市这样运作的过程中，发展商也面临着一些问题，比如专业部门的工作效率问题，所有的项目都集中由一个部门来进行统计，必然会形成大量的工作，因此能否及时完成统计，就成为一个极其现实的问题。总体来说，这个政策的提出是好的，能解决发展商与客户双方都存在困惑的问题。”

　　慧谷城市策划部经理张毅也表示，这是市场逐步成熟的必然之举，国内一线城市早已执行。此举有利于减少买卖双方由于信息不对称所造成的纠纷，有文本图纸类的东西在，有纠纷时有据可查、有法可依，对于一个规范的开发商来说，这也是十分必要的。

　　纠纷案例

　　楼前空地被计入公摊面积

　　房管局的一纸通知引起了购房者的关注。《关于加强商品房面积测算的通知》发出后，多名读者来电反映自己所购商品的面积有疑问，其中一位谢女士反映的问题最典型。

　　据谢女士讲述，她在2000年购买了莞城某大厦的一套房子，由于种种原因，今年才拿到房产证。房产证拿到后，她对自己房屋的使用面积产生了一些疑问，因而向记者咨询公摊面积到底包括哪些，应占多大比例。此外，她还表示，大厦2楼的架空停车场上的保安宿舍，以及楼前的空地当初发展商均是计入公摊面积，但近年发展商将2楼一些保安宿舍封闭，打算改作商铺销售，楼前空地有一半也被村里征用，建了一个小型停车场。谢女士想知道，发展商的这些行为是否属于违约？业主是否有权向发展商提出异议？

　　在帮谢女士进行相关咨询的过程中，记者了解到，共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班保安室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。二楼架空停车层的警卫室在已计入公摊后，发展商不应挪作经营使用。而根据相关规定，楼前空地根本不应计入公摊。

　　在获得这一信息后，记者随即与谢女士联系。然而，由于谢女士最初的房屋购销合同并未注明到底哪些属于公摊面积，如果想确切了解自己所购的房面积是否有猫腻存在，谢女士似乎只有自己掏钱再请相关部门进行实地测量。

　　专家建议

　　购房前多看多想　收楼时索取合格证

　　对于面积测算纠纷，购房者如何防范呢？带着这一疑问，记者再次走访了多位从业人士。

　　东莞中原物业顾问有限公司高级策划师吴强告诉记者，在公摊面积问题上，比较简单的办法就是看比例，虽然目前国家没有硬性的比例规定，但目前东莞商品房通常的使用率为75％－85％，即公摊所占比例为15％－25％。也有些单身公寓由于走道长，公摊比例会达到30％。如果在看楼时公摊面积过高，购房者就要多长一个心眼了。公摊面积多实际上就意味着套内面积小了，而公摊面积的大小完全取决于楼盘设计的不同，楼盘设计得合理而精致，公摊面积就小，楼盘设计得不太科学，公摊面积就相应提高。所以购房者在购房时，除了考虑价格、地段、通风、采光等因素外，还应该仔细了解审查房屋的设计和布局，多看看楼盘的外廊、门厅、过道、消防控制室等是否科学、合理，在签订购房合同时，应参照房屋的设计来考虑公摊面积，以及分析此公摊比例是否合理，自己是否可以接受。在收楼时，最好向发展商索取验收合格证，查看验收测绘面积与自己购房面积是否相符。

　　另一方面，某行业人士提醒购房者，在签定合同时不可忽视公摊面积的约定。目前一些发展商在签订合同时按套内面积计价，容易使购房者认为公摊面积与房价无关，从而忽略对公摊部分的了解。然而，实际上并非如此，套内面积的计价也是根据建筑面积相应比例进行调整，羊毛依然是出在羊身上。因此，在签定以套内面积计价的商品房买卖合同时，同样要注意对公摊面积(或总建筑面积)的约定，并了解共有产权的公摊部分包括哪些，是否有不合理支出。

　　对于面积误差，法律人士也提醒购房者，最好能在合同或补充协议中约定出现误差的处理办法。最好是能争取和房地产商事先约定实测面积与合同约定面积的误差发生不等比增长或反向变化时，由购房人选择是以“建筑面积”还是以“套内建筑面积”的误差结算房价款，如果其中任一面积误差绝对值超过3％，购房人均有权利解除合同。

　　链接

　　建设部《房产测量规范》关于公摊面积的规定

　　1、共有建筑面积的内容包括：

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

　　2、共有建筑面积的计算方法：

　　整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

　　3、共有建筑面积的分摊方法

　　a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元，依照统一的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

　　b)商住楼共有建筑面积的分摊方法：首先根据住宅和商业等的不同使用功能，按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

　　住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照统一的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

　　c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

　　小知识

　　何为套内面积与建筑面积

　　套内建筑面积由以下三部分组成：

　　1、套(单元)内的使用面积；

　　2、套内墙体面积(商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积)；

　　3、阳台建筑面积。

　　而通常所说的按建筑面积销售，实际上指的是套内建筑面积加上公摊建筑面积之和。由于建筑面积大于套内面积，因此，在销售时，开发商可以与购房者约定采取何种面积单位计算，当然，套内面积的销售价格要高于建筑面积的销售价格。

　　本版撰文　王敏　姜岩　田甜

　　图：

　　消费者在购房前一定要多看多想，而在收楼时也要注意验收合格证。　何建文　摄

　　《通知》的出台可以有效避免商品房面积测算不规范引起的纠纷。　杨凯　摄