小区容积率缘何遭更改？_新闻中心

小区容积率缘何遭更改？

http://www.sina.com.cn 2005年09月23日10:43 南方日报

《容积率：购房重要标准》新闻追踪　　本报记者　黄志军　　签购房合同时是否应把容积率等规划指标写进去？国家规定的容积率最低要求是多少，小区多大的容积率才算科学合理？小区规划究竟谁说了算？开发商随意增加容积率，占用绿地应到哪个政府部门投诉？……本报《佛山观察》C08版刊发《容积率：购房重要标准》一文后，引起了社会强烈反响，不少读者纷纷致电本报咨询有关容积率等规划指标问题。　　“超低容积率小区”、“人文绿色社区”……各种称号的楼盘广告铺天盖地。目前佛山一些楼盘容积率的现状如何？对于容积率问题，消费者在购房时应如何绕开交房陷阱？带着这些问题，记者进行了深入调查。　　容积率之辩　　业主：规划是诱饵，卖完房就更改　　开发商：标准不合理，改是不得已　　用80余万元的房价，南海的林先生今年春节在禅城买了一套房子，图的就是开发商所说的“远可眺望亚洲艺术公园，近有一片休闲绿地”。　　林先生住的某小区位于禅城湖景路。记者在这里没有见到一片绿草，却发现与这座楼一路之隔一个约10米深的地基坑。林先生说，大坑的位置就是规划中的绿地。一座与大坑相邻的名为“××湾”的高档住宅正在销售，“和大坑一样，这里也是规划中的公用建设用地，并非商品住宅。” 　　“××湾”离林先生居住的小区还有一段距离，并不阻挡业主的视线。可大坑一旦盖起楼来，北面百余户人家视野里除冰冷的水泥楼外，什么美景也看不到。“用规划当诱饵，卖完房子就改规划，这是欺诈。”林先生说出大部分业主的心里话。　　对于业主的说法，开发商也有话说。“一改规划就说开发商黑，其实哪个开发商也不愿挨骂。但从来没人想过，引发业主满腹牢骚的，是否也有政府标准不合理的因素？”一位不愿透露姓名的房地产投资人这样抱怨。　　据他介绍，有个开发商曾搞竞赛，让参赛建筑师按照广州城市规划的规范做一个方案，包括腾出30％的地块做绿化用地，包括规定的间距、比例和房高。按方案做下来之后，发现项目根本不符合人的居住需要，因为我们过多考虑人的日照、占有绿地面积，却忽略城市整体的虚空间——建筑围合成的城市空间。“一些部门定出的绿化率、容积率、楼间距往往是业主维权依据，但这个标准根本就不合理。” 　　律师说法 　　增加容积率意味着暴利　　“开发商违反规划、随意更改规划，增加容积率，占用绿地，并非仅仅佛山这样，在全国都有一定普遍性。”广东某律师事务所房产部律师吴先生直言不讳地说，根据建设部新近发布的《居住区环境景观设计导则》的规定，新建居住区公共绿地率应大于等于30％。据悉，按照2002年国家八部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》要求：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。　　吴律师认为，有些楼盘，原规划是七层八层，为什么一下子加到十几层？这中间就有利用手中掌握的行政审批权，专门为开发商“跑”容积率的寻租者。容积率增加零点几，楼层增加一两层，对开发商而言就是以千万元计的利润。　　专家观点 　　走出怪圈需要诚信意识　　佛山市房产协会有关专家认为，规划变更说到底是商品房市场商业道德的诚信度太低。　　地产界资深人士李英曾亲自看过一个新楼盘，沙盘做得特漂亮，又是临河，又是绿化的，可细一打听，那绿地根本不在规划内。拿别人的东西为自己的楼盘“抹粉”，以后人家的绿地改用途了，买房的业主能不闹吗？李英认为，由于绿化率、容积率等指标一般不写进购房合同，信息不透明，业主往往看不到规划图。在各方面增加诚信意识的同时，政府应该加大对失信者的惩罚力度，监督要到位，让违规者付出代价。同时，应该通过第三方的介入，改变开发商对利益的预期，提早影响其开发行为。　　购房提醒　　看公示规划图查容积率　　熟悉楼盘报建的业内人士告诉记者，一个楼盘并不一定只有一个容积率，所以购房者不能轻易相信开发商在楼书里所说的容积率。该人士说，一个小区楼盘有可能是由几块土地综合建成的，那么每个地块的容积率就可能不一样。而每一个地块容积率是按照每个地块的红线界限来计算的。打个比方，南海曾有几个相连的地块捆绑出售，拿到土地的开发商把几个地块综合开发一个楼盘，那么楼盘容积率应算每幅土地而不是一个综合容积率。　　该位人士还表示，楼盘容积率较难查到，因在《商品房预售许可证》上并没有明确显示，即使在售楼部悬挂的《商品房预售许可证》的规划附图上也没有显示。目前能容易看到容积率的地方是在楼盘的施工现场——政府明文要求开发商在工地现场须悬挂公示规划图，在此规划图上就能看到楼盘的容积率。“建议市民购房时交订金前，除在售楼部看清楚《商品房预售许可证》，还要多走几步到楼盘工地看看公示的规划图。如果开发商没有公示的，可以向佛山市规划局或城管部门投诉，以查清楼盘的容积率。” 　　图：　　开发商增加容积率的现象具有普遍性。　黄志军　摄