海外地产基金涌动国内市场

　　海外地产基金涌动国内市场

　　风险控制不明造成实际交易量少得惊人

　　对于开发商而言，2005年的上半年可能是不愿回首的：调控政策频出、市场交易萎靡、房价虚高声四起，但是最近以来，开发商不断向市场发出“地产市场已走出观望期”的信

　　海外地产基金的冲动与无奈

　　在9月21日召开的“2005中国(北京)国际不动产高峰论坛”上，来自新加坡的世界不动产联盟当值主席张东孝表示，“新加坡地产信托基金很早就开始关注中国房地产市场，并且对中国市场也做了很多的准备工作。新加坡目前有7个比较大的地产信托基金，管理着150亿人民币的基金，都十分看好中国国内的地产项目。”

　　事实上，从2001年开始，关于海外基金看好国内地产市场并准备大举进入的消息就频频见诸媒体。但是，在高喊“基金热”的同时，海外基金在国内的发展却面临着一系列尴尬：进入基金屈指可数，主要是雷曼投资银行、荷兰ING等少数几家，基金规模也很有限。

　　而这样少的基金，面对众多的国内地产项目，就形成了“僧多粥少”的局面。海外基金都有着长时间形成的较为固定的交易模式和交易项目的定位模式，既不会为了国内的地产项目而改变固有的模式，更没有义务去改造开发商手上的地产项目。

　　因此，尽管只有不到十家基金“瓜分”庞大的国内市场，但是实际交易量仍然少得惊人。数据表明，每年海外基金在国内地产市场上的成功交易平均只有6－8个。

　　国内开发商对于海外基金也抱有很高期待。基强联行投资部经理谭李成在接受记者采访时认为，“以融资渠道单一已经让部分地产商本就脆弱的资金链产生了裂痕。中国的房地产开发企业对于银行贷款的依赖程度过高的危害已经逐渐显露出来了。”

　　尽管“两头热”，但是交易冷清的局面却是事实。

　　中国国际金融学会吴念鲁会长在论坛上指出，“金融全球化推动了全球要素市场的融合和合理配置，加快产业和基金的对接，推动一体化进程，才能促进市场的共同繁荣。”

　　一位业内人士分析，在目前的中国房地产领域，现有框架并不符合国际资本的游戏规则，而中国的基金政策里也有一些不符合海外基金操作原则的地方。因此在进入中国市场的时候，很多基金采用并购和入股直接投资的方式，而没有形成海外基金惯常的证券化操作模式。

　　开发商还需苦练内功

　　尽管对于开发商来说地产基金给开发商的灵活度和空间要大了许多。但是，从风险成本和收益比较看，绝大多数地产商仍会选择去银行贷款。

　　一位海外地产基金的负责人说，“银行对房地产项目的审核更多地是一种程序化的工作，银行的工作性质决定了它不可能对每个项目进行全面深入地调查和追踪，这使得开发商更乐意采用银行这种监管比较弱的融资方式。”他认为，现在很多人包括一些房地产商都在讨论地产基金，但一些说法更像是为开发商从银行贷不到款而叫屈：“海外有地产基金，国内法律又有限制，那我们就只有从银行贷款，否则地产行业就没法做。”

　　在他看来，目前国内大部分的房地产公司都不具备做基金的素质，管理水平和机制离海外基金的要求还有相当差距。此外，在管理机制没有健全、风险控制系统没有建立、会计律师系统也不完善的情况下，海外基金也是顾虑重重。

　　中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求就认为，“国内形成强大的、可流动的金融平台，并使之成为全社会的财富中心，才是解决之道。要使房地产这类不动产动起来，我们迫切需要建立一个与经济发展相适应的市场化金融平台。而目前的资本市场非常单一，基本没有债券市场(主要是国债)，更没有资产证券市场，这些制度缺陷制约了资产证券化的发展。”

　　本报记者　陈静　北京报道