如何在拍卖行淘二手房

　　如何在拍卖行淘二手房

　　这一市场水很深，好标的往往被职业炒家猎走

　　核心提示

　　物美价廉的房子是越来越难买了。不说新楼盘，二手房价也开始不断攀高。一些市民已经开始到拍卖市场竞拍二手房。一般而言，二手房拍卖价往往低于市价，但事实上，“便宜货”是不是每个人都能买到？经记者多方了解，拍卖市场的水很深！好标的往往被职业炒家猎走。普通市民参与竞拍，要非常谨慎，全面了解标的产权归属等信息。

　　物美价廉的房子是越来越难买了。

　　不说新楼盘，二手房价也开始不断攀高。据广州市国土房管局最新公布的数据显示，2005年上半年广州10区二手房交易宗数为43977宗，同比上升26.27％，比去年下半年上升了5.6％。而且今年6月1日起，由于二手房转让的税费征收标准的提高，不仅二手房价格水涨船高，而且房源也大受影响，“有价无市”。

　　其实，除了传统的二手房中介外，一些市民已经开始通过另一种渠道购买二手房，这就是在拍卖市场竞拍二手房，相比较中介，二手房拍卖市场要神秘得多，通过拍卖行是否能“淘”到心水的二手房？近日记者对这一市场进行了深入的调查，为准备投入“拍房族”的读者指点迷津。

　　二手房拍卖价往往低于市价

　　“95万！”“98万！”“100万！”“102万！”……

　　“161万第一次，161万第二次，161万第三次！成交！”

　　在日前广东省拍卖行举办的一场拍卖会现场，芳村一处400多平方米的住宅让两位竞买人的激烈竞逐，双方互不相让，价格一路攀升，最后这处起拍价为77万的拍卖标的以161万成交，价钱翻了一番还不止！

　　“我是志在必得，这个标的以后非常有发展潜力，做长线投资很值。”成功竞拍到上述标的王先生告诉记者，”由于该标的是住宅用途，拿到拍卖市场，才会如此便宜。其实，该标的位于1楼，紧临大马路，楼层4米多，完全可以改作商业用作，升值潜力非常大。我的心理最高价位为180万，预计140万成交，只是出现了同样有眼光的对手，高出20万成交，可以接受啦！我以前也通过拍卖市场买过商铺、住宅，都有得赚。”

　　他的竞拍对手李先生也认为161万的价格还是比较便宜的，这位先生刚刚竞拍到一套26万的房产，“100平方米左右，做仓库住员工都行，26万太便宜了，想都不用想，我在香港买一车库都要80万。”

　　同中介相比，通过拍卖买二手房最大的优势在价格上。也因此吸引了一些职业炒家。“前几年，在拍卖市场买的房子比市价一般要低上20％以上，吸引了大批投资客。我认识的一些炒家以前出门只能打的士，现在很多都有了自己的公司，几台私家车。”广东保利拍卖行总经理助理彭国杰透露。而浸染二手房拍卖市场多年，获利颇丰的资深“炒家”陈先生则认为利润空间更加大，”拍卖房一般要求快速变现，正是由于快速变现折价，市价100万左右的房子往往评估价在65万左右，而起拍价则有可能更低，因此拍卖成交价比市价低30％以上很正常，有些甚至低40％。”

　　买家竞争不断抬高成交价格

　　显然，拍卖房与市场价如此大的差价充满了诱惑力。二手房拍卖市场从1999年到去年以前一直比较火爆。1995年左右的房产泡沫，积累了很多问题房，因此拍卖房源足，而且以前的拍卖市场不规范，评估价格都不高，委托方也只要求能变现就可以了，因此起拍价比较低。

　　但2003年以后，国家相关法律法规趋于完善，但紧接着2004年房价开始上涨，卖家的心理预期仍然比较低，委托价不高，而相比而言，市场价已经比较高，因此利润空间还是比较大。到今年，随着房价的持续上涨，委托方的心理预期也变得非常高，委托价上去了，与市场价相差不大，空间有限，本应火爆的市场变得有些冷清。彭国杰介绍，“现在，关注的人多，但更加理智，货比三家，只要是好的东西，价格合适的还是会有人买，如果价格过高，即使有人来也没人举牌。”

　　陈先生则认为是买家的竞争抬高了成交价格，“以前普通人对房地产拍卖不太了解，不敢轻易介入，拍卖市场是买方市场，利润高。但经过这么多年，广州已经形成了相当一批炒家，他们在前几年尝到了甜头，因此，现在买家的竞争非常激烈，大家都去抢，价格自然高。目前来看，上千万的大标的还是有利润的。如果单独拍一套房，价差已大不如前，但如果是拍来自住还是可以的，因为投资是要有一定水平的价差才能赚钱，而自住只要成交价低于市场价就是划算的。应该说，只要你对标的和市场进行仔细研究，竞拍买来的房产价格还是略低于市场价的。”

　　据广东省拍卖行国家注册拍卖师郭锡雄介绍，拍卖房的房源主要来自法院强制执行委托，以及如银行，资产管理公司，国有企业以及私人等单位(个人)直接委托，“现在越来越多的市民开始通过拍卖投资置业，不仅价格相对较低，拍卖的最大特点在于公开、公正、公平的原则，价格透明。”

　　记者调查发现，甚至拍卖行的“对手”房产中介也开始关注这一市场。“拍卖现场往往有很多的职业炒家，这是我们的潜在大客户”，在中原地产工作的卢先生告诉记者。

　　据郭锡雄介绍介绍，对拍卖的偏见是阻碍二手房拍卖市场发展的主要问题，“在广州，拍卖的名声不是很好，人们总是觉得好像房子卖不出去了才拿去拍卖，因此广州很多房地产商都不会将闲置房拿到拍卖市场上，其实，好的标的更需要拍卖，如上海、北京就有很多地产商把最抢手的房子进行拍卖，出价高者得，这就是拍卖的优点，委托方通过市场竞逐获取最高价。这种偏见限制了拍卖市场的房源，在一定程度上阻碍了这个市场的发展。”

　　好标的往往被职业炒家猎走

　　然而，“便宜货”是不是每个人都能买到？其实，经记者多方了解，拍卖市场的水“深”着呢！

　　首先，非常好的标的一般人很难拍到，多数被一些大的投资者联合拍卖行控制。

　　如一处天河的住宅，起拍价4000元每平方米，市价6000元每平方米，差价高达2000元每平方米，自然会引来很多人竞拍，但行家可以通过一系列运作以4000元每平方米甚至更低的价格买到。陈先生对拍卖市场的潜规则非常了解，他透露说，“一般来说，这个行家会与拍卖行达成协议，承诺低价竞拍成功后给予拍卖行一定回扣。首先，拍卖行配合他，在刊登拍卖标的的公告时选择读者最少的媒体，这样就限制了信息扩散面，减少了获得拍卖信息的人。紧接着，他要求拍卖行控制标的信息，一些关键信息不透露给其他有意向的买家，自然，会有一些买家因为不确定的信息带来的风险而放弃标的，最后，也许还会有一两个买家甘愿冒风险交保证金准备竞拍，这位行家就会找到这两个竞买人，承诺只要他们放弃竞拍就给予一定的金钱补偿，这些竞买人由于不了解标的的全部信息，考虑到风险，一般会选择放弃。”

　　据他介绍，一些投资商竞拍上千万的大的标的时，会进行“围标”，也就是通过以上一系列操作，赶走其他竞买者，并在拍卖时使拍卖标的流拍，最后标的降价拍卖，他们再以更低的价格买入。陈先生透露，“如果发现信息早的话甚至能够从评估时就介入，从而操纵评估价格，”正是由于大投资商联合拍卖行截留信息，造成信息不对等，因此，很多小投资者及普通市民为了控制风险，不得不放弃一些本来很有价值的标的。

　　拍卖行和中介购买二手房比较

　　拍卖市场　传统中介

　　透明度透明报价，公平竞价，一般情况下，交易不透明　，委手方和买方不能见面　，

　　不存在赚取拍卖双方差价的情况中介有可能吃差价

　　佣金　金额较小的标的一般是向委托方和 广州地产中介的行规一般为向委托销售

　　受买方各收取5％的佣金，金额较　方收　2％－2.5％，向委托购买方收　2.5％－3％

　　大的标的根据交易额　、标的的质量(包括代办交易等手续　)

　　与委托方和买受方协商确定

　　房源　房源不稳定　，主要来自法院强制　房源广而丰富　，主要是个人委托

　　执行和单位　(个人)的直接委托

　　服务一般为统一看房，拍卖公司人手较少，　中介看房能做到业务员应客户需求随时

　　一个工作人员要服务好几个竞拍人陪同看房　、多次看房

　　行家提醒:

　　参与竞拍须注意房产的产权和负债信息

　　浸染二手房拍卖市场多年，获利颇丰的资深“炒家”陈先生也表示，“围标”毕竟是少数行为，而且主要是针对金额较大的标的，普通市民仍然可以通过拍卖市场寻找到性价比高的二手房，但拍卖与普通中介这两个渠道还是有所不同，因此，不了解情况的市民要小心谨慎。

　　提醒一:要确定产权是否清晰

　　“首要你要确定你所想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。最重要的是，必须确定标的是否有房产证，还是只有预售合同。如果是预售证，根据“预售住宅禁止交易”的新政策，此房就不能再次转售，而且，不能作为贷款抵押。也就是说，仅有预售证的房产只能用来自住或出租。”

　　“其次，买家在竞拍前一定要去看现场了解房屋详情。拍卖行会公开标的展示时间，组织意向买家统一看房。”

　　“另外，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。因此，不可交吉的标的一般非常便宜，一间几十万元的房子，在不交吉的情况下，起拍价就往往只有市场价的60％－70％。”

　　陈先生建议买家对于不交吉物业要分别对待，虽然风险大，但价格往往更便宜。“首先你要了解不交吉的原因，要确定是哪类的不交吉，一般分为两大类:第一类为带租约的不交吉，房屋暂时由租户使用，这种情况下，产权较为清晰，交付风险小，因交吉而降低的价格减去租赁期内损失的租金，也许你还有得赚。而另一种交吉就较为复杂，包括他人借用、无因使用、回迁等。虽然法律规定，成交后你有权收回住宅的使用权，但如果他人赖着不走，你就必须通过其他手段了，如协商、司法诉讼等等，风险较大。面对这类标的时，除非你对物业的背景了如指掌，又或对解决实际困难胸有成竹，否则，要三思而行，以免花钱买来的是一堆官司和麻烦。”在现实中，拍得了房子，一两年还不能过户并不鲜见。

　　实际上，有人专门竞拍不交吉的房产，收获颇丰。谙熟房地产法律的广东南方福德瑞律师事务所的张健良律师告诉记者，不少客户拍了不交吉的房子来委托事务所借助法律手段来实现顺利过户。

　　提醒二:要确定房产是否负债

　　广东省拍卖行国家注册拍卖师郭锡雄则提醒买家要确定标的房产是否有其他负债，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。“还要确定标的是否属于共有财产，如果是，共有人是否同意拍卖。因为根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，需有其他共有人的书面同意，否则，即使你拍到了也属无效拍卖。”

　　陈先生特别提醒买家，在举牌出价时要保持冷静，牢记一个正确的心理价位，而且要注意拍卖师现场叫出的价格是不含佣金的单价，切忌一时头脑发热，拍了又后悔。

　　总之，相对而言，通过拍卖“淘”房的门槛比较高，要求买家非常熟悉房产交易的专业知识，介入这一市场必须慎重，但不失为一个不错的购房渠道。

　　专题撰稿　本报记者　贾肖明 实习生　潘琼

　　图:

　　制图:喻焰