物业公司缘何频频“撂挑子”

　　业主嫌物业公司服务不好，拒绝交纳物业管理费；由于收不上物业管理费，物业公司无法正常运营就“撂挑子”，由此小区内的垃圾无人清运、治安状况差……整个小区管理逐渐陷入“瘫痪”。业主和物业之间怎么会出现这么多矛盾？二者到底应该怎样化解矛盾各自维权呢？记者对此进行了深入调查采访。

　　现象：

　　物业“撂挑”小区混乱

　　今年6月29日，由于居民和物业在小区管理和收费上存在分歧，部分业主拒交管理费，400多户居民的小区，物业费只交纳了不到四分之一，省城逸东花园的物业管理公司从小区撤出，造成小高层电梯停止运转、垃圾堆积长时间无人清理。

　　7月13日，省城历山路146号的居民反映，物业公司竟在夜里悄悄撤离小区。当记者采访时，物业公司解释说，他们被请来后业主不交物业费，开发商又不给钱，他们每月亏损几千元，实在无法支撑下去了，只好撤离。

　　9月18日，师范小区居民反映说，小区的物业停止运作后撤出了小区，眼看其他小区的取暖费都已交齐了，他们不知如何处理。据物业公司的人讲，由于有些居民欠交物业管理费，他们无法继续经营下去，只好选择撤出。而居民则说，物业公司在服务中很不到位，致使部分业主产生抵触情绪，才导致了不交费的情况。小区物业撤走后，小区内的路灯全停了，楼洞的智能防盗门也已瘫痪，小区水费、公用电费等的移交问题没了着落，小区内一片混乱。

　　居民：

　　服务不好就不交费

　　“我的自行车丢失了，物业也不负责，交物业费有什么用？”记者在采访中发现，居民拒交物业管理费的原因有很多，有的是对物业服务不满意，有的是因为房子质量问题等。

　　花园路一小区的居民王女士告诉记者，2002年她入住新房后，房顶的漏水问题就一直没解决好，修了好几次也没有修好，找到物业公司，物业公司让找房产商，而且每次反映后物业公司的处理总是磨磨蹭蹭，一点也不积极，一气之下她就开始拒绝交纳物业管理费。

　　家住华信路一居民小区的李先生说，他们小区也是因为物业收不起物业管理费后撤走的，对于不交物业管理费，他有他的理由。他说，小区连续发生多次入室盗窃，自行车和摩托车也有丢失现象。

　　他认为，这主要是由于物业公司的保安管理措施不力，责任心较差造成的，而且事发后针对居民的意见，物业公司迟迟没有答复和行动。物业公司没有尽到保护业主人身财产安全的责任，导致了业主的财产安全受到侵害，应当按照《物业管理条例》的规定承担相应的法律责任，赔偿有关业主的损失，但是物业公司一直没有拿出处理意见。“对这样不负责任的物业公司，怎么能交钱给他们？”李先生说。

　　记者在逸东花园社区业主论坛上看到对物业公司意见的一封公开信，在信中列举了15条对物业公司不满意的“罪状”，包括保安、卫生、设备维护等方面，而且还对物业管理费用的收取标准问题表示质疑。

　　物业：

　　寻找原因明确责任

　　谈到居民不交物业管理费的原因时，已经在齐鲁世纪园干了两年物业公司主任的陈秀峰觉得，首先是开发商的遗留问题殃及物业。物业虽然作为独立的法人，但是好多居民还是将物业公司和开发商认作一家。他也承认，有的物业公司和开发商有着纷繁复杂的关系，由此一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，物业便很可能因此遭受池鱼之殃；有的则是房屋出现的质量问题，居民找到物业公司，物业公司只是起到一个协调作用，但是房产商处理不好时，居民也将怨气一道发泄到物业上，拒交物业管理费。

　　“对物业管理认识不够全面也是个原因。”他说，有些居民对物业管理的认识很书面化，保安、保洁和设备维护是物业公司的职责之内，实际上这事情很琐碎，不是一下子就能体现出来的，而有的居民则对这些很少注意，只是卡物业管理条例上书面化的东西。同时，他觉得，物业公司在服务中的确存在着服务不到位的地方。他说，现在物业管理毕竟是新事物，管理上肯定存在问题，这也使得居民产生不满拒绝交纳物业费。

　　济南市历城区物业管理科的科长张殿伟说，对于物业管理收费难的问题，他也认为房产商的遗留问题是首要原因。他还指出了业主意识的问题，他说，有的居民将房屋的建设者和管理者混为一谈，其实物业的真正职责就是保安、保洁和设备维护三大方面，有些房屋质量问题，物业公司是没能力解决的。他还特别指出，由于房产商大都没有将水电暖收费问题移交给相应的自来水公司、供电局和暖气公司，现在物业公司代替房产商免费代收水电暖，这也增添了业主和物业间的纠纷，影响了物业费的收龋张科长说，物业费收缴上有物业服务不到位的地方，但也有居民消费意识不清和个别人素质的问题。

　　解决：

　　细化条例重在沟通

　　“最好是能心平气和地沟通和协商。”齐鲁世纪园的物业公司主任陈秀峰认为，当业主与物业之间出现矛盾的时候，最好的解决方法还是协商。“物业公司是为业主提供服务的，两者实际上是一种消费行为，不应存在对立。”他说，现在好多小区特别是新建小区都成立了业主委员会，作为物业公司，他觉得要处理好与房产商、业主委员会和业主的关系，关键是通过业主委员会的从中协调，业主不应该以不交物业费作为要挟，应该构建一个沟通的平台，具体问题具体分析。

　　“现在好多小区的物业都是亏损的。”济南市历城区物业管理科的张殿伟科长说，作为物业公司的主管部门，他调解了无数次纠纷。他说，业主与物业之间存在矛盾时可以走法律诉讼渠道，但这种方法由于周期长、处理起来较繁琐，因此并不是目前解决物业与业主之间矛盾的最好办法，大都是通过协商解决。

　　同时张殿伟指出，目前实施的《物业管理条例》的有些规定不够细化。“居民拒交物业管理费无人监管。”他说，作为主管部门，他们只有管理权而没有处罚权。而《物业管理条例》上规定，如果物业公司服务不到位可以将其“炒掉”，但是对业主不交物业费的行为则没有具体的约束。针对如何将业主委员会这个民间组织更加规范化，加强对物业公司的监管力度等问题，张殿伟说，出台一个更为细化的实施细则非常必要。

　　文／片本报记者吕春梅