个人　合作建房悬疑

　　◎他们要花自己的钱，给自己建最省最好的房子　◎谁来守护巨额建房资金？如何应对未知考验？　◎咨询公司成立了，项目公司即将面世，他们会不会演变为新的开发商？

　　他们说，他们是“非营利”的，他们是花自己的钱，给自己建最省最好的房子，并自建业委会，自主选择物业管家。

　　从网络上一小群寻找理想居住方式的青年人，到聚集越来越多声势浩大的拥趸；从纸上谈兵的种种议论设想与筹划，到组建公司，真金白银地拿出手中积蓄，开始一手一脚地为自己未来的心水住宅投资，本月底，广州合作建房真正结束了十月怀胎的漫长酝酿，开始如同他们最初的理想一样呱呱坠地了。

　　但随着咨询公司的成立、规划中项目公司的即将面世，许多会员和关注合作建房的人开始疑虑：这么多的会员，这么大的市场需求，有了公司后的合作建房还会永远“不营利”吗？会不会再度演变为新的开发商？

　　不仅如此，合作建房者们还将面临自身对合作建房事业的信心考验；对聚沙成塔的巨额建房资金管理的考验；对未来彼此为邻互相信任的考验；应对未知冲击与变数的考验……一切正在进行中。但不可否认的是，广州合作建房的落地诞生，在某种程度上，恰恰意味着传统单一住房供应体系的终结及多元化时代的来临。

　　这是位于广州大道北某写字楼的一间狭小办公室，面积三四十平方米，仅有四个隔子间的办公区和两个放文件的小铁皮柜子。其中，小铁皮柜子还是一个参与合作建房的筹委从自己家里搬来的。进门最前方，有一张醒目的大圆桌，是供下班后从这个城市各个角落赶来的合作建房志愿者，用来讨论或共同起草一些相关章程、协议什么的。

　　这间小小的办公室，便是广州合作建房诞生的第一个窝。

　　前日，广州个人合作建房发起人魏琨终于如愿以偿地拿到了“广州众建房地产咨询有限公司”的工商执照。此时，广州合作建房第三次志愿者大会已经隆重召开，民生银行同意为合作建房者提供验资服务，会员也正式进入验质程序。至此，由魏琨牵头发起的广州合作建房，总算扎扎实实地从网络走到了地面。

　　首度遇挫

　　住房合作社胎死腹中

　　5月17日，魏琨发起建设的广州合作建房网首次向社会推出。“……我们想寻找一种自己喜欢和认同的生活方式和居住理想。”居住理念的诱惑，同等市场条件下，合作建房所需购房成本可节省现相同档次商品房20％－40％的价格优势，以及还附送免费车位及商铺等实实在在的优惠对比，更随着上网了解人群的增加，加盟成为会员的人开始直线上升。截至9月25日，注册会员人数已达到1644人。

　　经两个多月的酝酿后，会员们开始考虑如何让合作建房落地“出生”。7月10日，广州合作建房筹委会成立大会召开，魏琨在大会上提出成立“住房合作社”，来作为广州合作建房的具体组织形式。“只有制定了合理完善的组织制度，合作者的利益才能够得到保障”。

　　7月15日，广州合作建房筹委会在征得会员同意后，正式向广州市房地产主管部门递交了《关于成立广州住房合作社的请示》。该住房合作社的宗旨被设定为，以非营利为目的，以最低的成本价、最好的质量、最公平合理的方式分配给社员。

　　这一原本让合作建房筹委会信心十足的请示，一个月后却没被通过。8月12日，广州市国土房管局正式对魏琨等人提交的《请示》作出答复：“从现有法律、法规和政策文件看，对我局是否能作为住房合作社的业务主管部门以及需审核的内容、程序等都没有依据……对你们提出的申请依法不能提出审核意见”。

　　事实上，早在收到国土房管局的正式答复前，成立住房合作社的可行性，在参与合作建房的会员之中已有争议。魏琨认为能成立住房合作社的法律依据，主要是1992年国务院等部门公布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，其第八条规定，凡具有城镇正式户口、家庭为中低收入并愿意改善居住条件的居民户，均可以自愿申请加入住宅合作社。但在广州合作建房注册会员中，却有相当数量是都市白领，魏琨本人也是有房有车。这就意味着，有部分会员并不符合“中低收入”这一限定。

　　此外，《暂行办法》第二十四条规定，合作住宅不得向社会出租、出售。这也让合作建房者感到受到很大束缚。于是，合作建房者掉头向成立注册公司方向努力。

　　地块之争

　　沙河银利街35号悬念

　　由于会员各自的经济能力和居住背景不一样，他们对自己将来一手建起来的“猫窝”，提出了各种各样的地段选择，有选择番禺郊区的，有心仪天河的，还有人认为沿江风水好……面对众口纷纭，在第一次网下的志愿者大会中，魏琨决定：建议由工程组和所有会员们一起找地块，只要有可建设面积合适、价格合理的地块，就可先做出经济技术指标分析和初步的规划设计，然后拿出来，在网上给大家投票。

　　8月21日，在经过3个月的地块信息搜集和综合对比后，合作建房第二次会员大会宣布了其第一个心仪地块——沙河银利街35号地块。总用地面积17746平方米，两个月内将由土地开发中心拍卖，起拍价3300多万元。

　　经合作建房者规划，该地块首期可容纳约250户住户。9月底，就在合作建房咨询公司成立前后，广州房地产交易中心传出信息，称银利街35号地块的开发权中标人，将在10月14日上午准时公布。

　　昨日，交易中心公开宣布将地价款的偿付时间，由原先规定的两个月，缩短为一周。时间紧张，这意味着参与竞争的合作建房者们，必须在不到一个月时间内，预先通过会员验质，准备好参与地块竞标会所需的500万元保证金，还要组建项目公司，全部偿付地价款等。

　　银利街35号地块，究竟能否顺利得手，成为眼下合作建房者沉甸甸面临的一大悬念。对此，昨日正在紧急召开会议商讨对策的魏琨承认：“目前的把握，老实说，是一半对一半。”魏琨认为竞标资金问题并不大，因为会员们参与验质所动用的全部是现金，即使最后要依靠参与会员的人数和最高承受底价，来决定以多高的底价竞争地块，但因为会员人数众多，难度系数不算大，真正困难的是，短期内无法成立项目公司来参与竞拍，这需要跟相关政府部门协商解决。

　　“即使拿不到银利街这块地，我们也会再寻找其它合适的地块”，魏作了最坏的打算。

　　资金监管

　　银行合作一波三折

　　要真正将一栋房子，从图纸上建到地面上，通常需要经过几个关键环节，比如购房者、地块、资金。而三者中，最重要的一环当属资金。

　　按计划，凡参与合作建房的志愿者，若有意参加建设并认购3房至4房设计带入户花园的，均需向指定服务的民生银行提供15万－25万元不等的验资款。

　　“若顺利进行，进入验资程序以后，合作建房志愿者上缴的资金总额，将十分庞大，仅以每户平均15万元计，首期志愿者的验资款将达3750万元，而且参与合作建房的人，从某种程度讲，都会是银行优质客户”，参与合作建房的筹委“瓦西尼”，对资金一块相当有信心。5月8日，合作建房网上打出了一条寻求合作的通告：寻求土地资源和合作银行。

　　合作建房者抛出的橄榄枝在银行方面，迅速引起了回响，尽管这一切都是在静悄悄中进行的。相关人士介绍，七八月间，有两家银行支行对为合作建房提供资金服务十分积极，可等报到分行一级时，却又相当谨慎起来。8月中下旬，中行天河支行公开口头承诺与合作建房可进行相关合作。但事隔不到一周，这桩好事便以中行彻底淡出合作建房而画上了句号。

　　此后，一个多月时间里，合作建房筹委会一面努力筹建咨询公司和寻找合适的办公场所，一面坚持与多家银行洽谈，直到9月底，民生银行同意提供相关资金方面的服务：成为指定存款银行，提供验资服务。

　　银行界为何对此讳莫如深呢？广州某大型国有银行房贷专家分析，银行方面可能主要是出于对建房者资质方面的疑虑，而不想承担过多的资金管理和使用风险，以往开发商与银行有要约关系，通常房地产管理局会对其开发资质有一定管理，并要由房地产部门指定房屋预售款的监控账户，现在如果全部责任落在银行方面，银行会担心需分担其巨额资金的监管责任。

　　“比如银行不可能对众多的每一个股东负责，去调查其资金使用情况，万一资金出了问题，或楼建不起来，银行都有一定连带责任的”，这位房贷专家称。

　　质疑与震荡

　　永远是“小众服务”？

　　从网络上的纸上谈兵，到组建公司，大规模地启动验质，对所中意地块的跃跃欲试，合作建房迈出的每一步，在给现有地产界带来震动的同时，网上网下也几乎一直伴随着质疑与观望。

　　合作建房者曾在网上做过比较，与现有的地产开发模式相比，他们是“非营利”的，他们是花自己的钱，建自己最省最好的房子，并自建业委会，自主选择物业管家等。但随着咨询公司的成立，规划中项目公司的即将面世，许多会员和关注合作建房的人开始疑虑：这么多的会员，这么大的市场需求，有了公司后的合作建房还会永远的“不营利”吗？会不会再度演变为新的开发商？

　　面对质疑，发起人魏琨曾多次强调，合作建房的内核就是平等协商。目前成立的咨询公司，在由合作建房者自主公开选举产生董事会后，其使命就结束了。其后则将由董事会决定选聘管理团队，并组建负责开发建设的项目公司。

　　“可以肯定地说，第一期合作建房肯定是非营利的，至于后来咨询公司和后来的项目公司具体如何运作，也要靠所有参与合作建房志愿者的集体意愿而定”，魏琨表示，可以想见，鉴于目前已有1600多人参与而首期只能解决250多户的情形推断，可循环经营的咨询公司使命眼下还将远远没到尽头。

　　沸沸扬扬的合作建房，自落地生根并直接宣布参与地块竞争以来，不能不让众多传统开发商侧目。某大型地产商认为，广州的房地产市场发展至今，在政府的优化管理下，目前已形成一个比较规范、有序的体系，并构成一个完整的产业链，其中涉及到许多复杂的程序，是一项“大买卖”。个人合作建房，是对这整个体系的一种考验，他认为合作建房在进程中，将会不可避免遇到较高的门槛和较大的困难，尽管也不否认其有一定的存在空间。

　　另外一些房地产开发商也认为，尽管合作建房会让现有广州房地产业有所改变，但不会成为趋势。因为市场是开放性的，“毕竟，萝卜青菜各有所爱，”合作建房只是一种解决建房问题的方式，且只能解决小部分问题，“建房者就是购房者，这决定他们不可能去建大型社区及其相应的学校、会所等配套设施”。

　　对此，广州地产专家韩世同认为，合作建房与传统开发商最大的不同，在于前者实行的是一种住房供给的代理制，成立公司也只能收取会员缴纳工程款一定比例的固定佣金，跟现在主流开发商所实行的利润和差价模式不同，合作建房应该算“另类开发商”，社会应该允许其探索、存在，并为一小部分有特殊需求的购房者服务。未来政府部门需要做的，是对这些另类开发商制定一些准入退出条例，以规范其市场运行。

　　图：

　　前天，合作建房筹委会成立地产咨询公司，拿到营业执照的魏琨一脸开心。

　　本报记者　方谦华　摄