保留价成拍卖市场“拦路虎”

　　在昨天上午举行的一场拍卖会上，推出的4个标的全部流拍：东山区寺右新马路南三街五巷1号首层E4商铺、E5商铺，E15商铺和天河区下塘路南约直街5号西601房。

　　四标的因被抵押皆流拍

　　拍卖会后行内人士分析称，虽然不排除这4个标的本身的“素质”问题，比如是二线商

　　但是，被抵押标的价格通常会较低，如果能够顺利解决抵押问题，是否这也是一个有较大升值空间的投资领域呢？

　　“被抵押的房产，其价钱肯定比没有抵押的要便宜，但买家一定要考虑抵押权人到底有多少权益没偿还”，行内人士一语道破“天机”。通常，买家除了拍卖成交价，还要偿还抵押权人的权益即欠费。而管理费等费用，虽然不属于抵押的费用，但也属于欠费之一，也要买家偿还。买家要在拍卖会前向房管局了解欠费多少，一般来说拍卖行也会提供数据。而成交后，买家还要到房地产交易中心涂销抵押。

　　如果买家能顺利解决这些欠费，涂销抵押是否意味着对该被抵押房产就可以放心“下手”了？行家周峰表示，被抵押房产很难拿到房产证，首先是抵押权人的权益未必能一次性付清，其次是抵押的房产也可能是发展商未办理大确权的，那该房产就不能办小确权（大确权就是整栋楼的产权确认，小确权就是单套物业的产权确认），而没有房产证的房产，再转让的机会几乎为零，所以在投资上风险很大。不过，如果买家真的很想在那个地段购房自住，那就可以适当考虑了。

　　“保留价”再次困扰市场

　　而在上周举行的另一场拍卖会上，只有两个标的有买家竞夺，而结果又是最高价没有达到保留价，导致标的流拍。其中一个标的是海珠区宝岗路233号（怡龙苑）303房，面积89.31平方米，起拍价30.4万元，买家最高应价为30.4万元，未到保留价；另一个是越秀区一德路369号二层C33号铺，面积17.0676平方米，起拍价35万元，最高应价37.8万元，也未到保留价。

　　最近屡次出现的“保留价问题”，令拍卖市场人士侧目。有专业人士表示，这是委托方一直无法把握市场行情的结果，但可以肯定，下次拍卖时这些标的应该会降价。

　　也有专家建议，为了顺利成交，一方面委托方应该听取拍卖行专家的意见，把保留价降低；而拍卖师方面，也应注意拍卖技巧，在买家应价未到保留价时，应引导买家再加价，而不是马上将标的收回；而买家则可以在拍卖前与拍卖行的工作人员沟通，试探保留价比起拍价高多少，看自己能否承受该保留价。（来源：广州日报）