今秋 业主正运动

　　8月12日，在沈阳某媒体工作的孙先生与他所居住花园小区的物业公司就物业费收缴问题对簿公堂，同一时间，在一事业单位工作的王女士也为了物业费与物业公司走上法庭……不论他们是和解还是胜诉或败诉，我们从各个渠道看到或听到太多的业主与物业出现纠纷，业主与物业间的矛盾似乎在这个夏季异乎寻常地凸现出来。终于，《沈阳市住宅物业管理规定（征求意见稿）》开始公开听取市民意见和建议了，不知这是否有助于缓和业主和物业公司之间的紧张关系，化解矛盾和误解究竟有无良药？

　　花园小区“危机”四伏

　　“他们终于要对我下手了１影片《大腕》里的一句台词如今成了大东区如意家园不少居民的口头语。就在一个多月前，小区内数十户居民几乎同时收到了法院的传票，他们被小区物业给告了，原因是拒交物业费。

　　“动作真快，他们先下手了。”居民们的反应出奇的一致。撇开物业公司实力、人员资质等问题不说，单是眼前所见就够让人憋气的了：

　　封闭园区不封闭，小广告都贴到楼道里了，还时不时地有人上门推销各种商品；保安更换频繁、丢失自行车的现象屡有发生。路面破损、草坪被占；喷水池内臭水积存，近两年几乎没喷过水；小区内经常可以见到老鼠、猫、狗随意溜达，甚至每天清晨还有大公鸡引吭高歌……不少业主认为，这些问题不改变，就不能再交物业费。

　　事情闹上了法院，一审判决结果下来了。很简单，欠了钱，就要如数补交，原因是业主委员会与物业公司签订的物业管理合同有效，而业主们接受了物业管理服务就应该给付物业费。至于上述业主的种种不满，判决书里也作了说明：小区内有车库，是个别业主不自觉乱停乱放；物业公司配备了垃圾桶，而个别业主随意乱扔垃圾，不能确认物业服务质量不合格；栏杆损坏没有及时修理，业主应充分理解和支持物业公司的工作，给予充分的时间去维修；至于小区内猫狗的出现是物业公司无法防范的，也证明了小区生态环境较好……

　　如今该小区的不少业主忙起了上诉的事，而原来与物业公司签订合同的业主委员会也贴出了辞职通告，一时小区里充满“危机”。

　　物业不好，服务不到位几乎是当下所有花园小区的共性问题。越高档的社区问题就越多。因为这里居住的业主素质相对要高，什么律师、大学教授、企业家、文化界人士、影视明星……他们有知识有钱或有权，懂得多，要求也高，花了大价钱买下大房子，当然要求好的服务，但出人意料的是，他们的组织能力与普通人没有任何区别，他们在物业公司面前一样无助，所要求的权益同样无法得到保证。

　　业主和物业势成水火

　　业主和物业公司成水火之势是从何时开始的呢？沈阳各大社区网站和公共服务网站里，业主投诉的物业公司的事例真是五花八门。

　　自行车被盗 我家住和平区××小区，前几天发生了一件令我很气愤的事。我新买的红色捷安特放在自家的楼道里，以前物业说过，楼道里不让放东西，我那天买菜忘记送车棚了，结果第二天就发现车没了，我找了整个小区的车棚也没找到，应该是丢了。我找物业报案，发现最近已经丢了不少捷安特，我问他们是怎么管理的，你猜他们怎么说？他们竟然说，新车，尤其是捷安特肯定是要丢的，我们都说过别放楼道里了，在楼道里小偷好撬，没人看见，放车棚里面小偷不好撬，人多。这是什么逻辑啊？按他们的逻辑，彩电冰箱别放屋里了，都摆大街上去得了，屋里人少，小偷容易偷；大街上人多，小偷不好下手。

　　轮胎被扎 我住在铁西××生活园。太闹心了!3天内汽车轮胎被割2次,每次被割2胎,连备用轮胎都不够用。在有摄像监控下小区物业竟然说不负任何责任。并且没有提供任何帮助。不知道摄像监控到底有没有用,如果没用为什么还要在这上浪费金钱.如果有用，在24小时监控下为什么提供不出证据，并且录像监控24小时有人值守。我的车很普通，轮胎也不到200元一条，我们小区在铁西区是比较出名的，说实话物业真的不错，我一直这么认为。去年起小区内不让在小区道路边停车，但偶尔有特殊情况也有停的。前几天的晚上我是下半夜回的家,把车停在了我住的X号楼下的路边,而昨天也是停在楼下路边，结果就被扎了，一抬头，路边一块牌子上写着“车损自负”。谁都知道割车胎是损人不利己的事儿，这样的事谁能干？难道是卖轮胎的干的？

　　凭啥不一样 我们小区说是管理很严，可到一些具体事儿上还是让人不平衡。不让安防盗窗，那就大家都别安，可没几天，前面那个楼就有人安了，物业不管，过两天旁边那楼又有人安了，物业还不管，那我也怕被盗埃结果我一安，物业就不让了，这不公平埃

　　公有理还是婆有理

　　“闹上法庭是比较极端的例子，不过问题真能就此一次性解决，也未尝不是一个可行的办法，怕就怕官司打了一次之后还会有第二次、第三次。”全国最早注册成立的物业管理研究机构——深圳物业管理研究所所长陈蔼贫先生在接受本报记者采访时说。

　　业主和物业公司之间的关系就是商品交换关系，法律上是契约关系，业主花钱买服务，物业公司收钱提供服务，这和我们去商场购物本质上没有什么区别，在法律上双方也是平等的当事人。目前，很多居民小区，尤其是新建的中高档住宅小区中或多或少地存在着业主与物业公司之间的矛盾，这其中的原因主要是双方“信息不对称”造成的。

　　“一方面是业主们高涨的维权意识，一方面是物业公司不透明的做法、以及无力的说明和解释，这样很容易在双方之间造成信任危机，误解越来越多，关系自然也就越闹越僵。”陈蔼贫说。

　　客观地说，业主遇到的很多问题也并非完全归咎于物业公司，哪些是物业该管的，哪些是不该管的，业主们往往模糊也不清。比如：保证园区内的整洁，什么样的程度叫整洁？房屋维修什么时候归开发商管？什么时候又该物业管？几天之内完成算及时？园区内究竟可不可以遛狗？狗粪又该如何处理……房地产业也是一个专业性极强的领域，其中涉及到的规章制度、法律法规十分复杂，普通居民业主领会起来并不容易，更不可能面面俱到，碰到一些自认为很冤的事，还真可能是自己不占理。

　　物业公司就不同，它们的专业知识了解得多，“双方根本不在一个平台上，沟通对话当然就很困难。”这样的结果就是，公说公有理，婆说婆有理。

　　“三位一体”加强沟通

　　“三位一体”是沈阳市正在尝试推行的一种新型社区模式。所谓三位一体，就是开发建设、物业服务、社区自治结合起来，小区本身就是一个社区，物业公司和社区配合工作，密切了与业主之间的联系。在居民办理入住手续时，社区工作者采取分片包楼洞、上门走访、送联系卡、调查需求等方式，提前介入摸清情况，逐户进行登记，并为每户居民建立了档案，为开展针对性服务积累了基础材料。社区工作者会帮助居民联系上门“打点滴”、送液化气罐、代购送货上门等服务。

　　“这个就很不错啊，解决问题的办法还是应该加强沟通。”陈蔼贫不认为业主还处于弱势的地位，物业可以告业主，业主也可以炒物业。但这都不是根本的办法，双方还是可以应该多沟通，业主至少应该知道物业是干什么的、物业也应当设身处地为业主着想。提到沟通，物业公司过去采取的办法通常是开座谈会，找一些业主代表，征求意见、宣讲政策，可结果并不理想。“应该真正走到业主当中去，和他们融为一体，只有彼此当作一家人，在内心上消除隔阂，建立起和谐的关系，才能避免事事对立，而这样的效果决不是开一两次座谈会就能达到的。”

　　陈蔼贫也给业主们提了两条建议，要重视业主委员会的推选，业主们手中的一票绝对关系到自己的切身利益；物业管理合同要尽量详细，以免一旦出现纠纷后使自己处于不利的地位，必要时可以请法律人士参与其中。

　　本报记者 田原

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　　十月，上海物业消费看“菜单”

　　10月1日起《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》将正式实施。根据办法规定，物业服务分等级，业主消费看“菜单”，“点菜”由业主大会与物业管理企业协商确定，“菜单”需在业主大会上获得2/3以上的业主通过。物业服务合同的主要内容有三个部分：服务标准、收费标准和违约责任。业主委员会和物业管理企业应该在服务合同中明确违约责任。没有明确具体的违约责任保障，物业分等收费是难以实施的。如果物业管理企业的服务不符合合同约定的标准，业主大会可以根据合同约定的条款追究物业管理企业的责任，甚至可以解聘物业管理企业。

　　之前的8月3日，上海市人民政府举行新闻发布会，宣布了市物价局、市房地局颁布的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》。

　　新的物业分等级收费办法适用于本市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理，既可以作为物业管理企业服务质量考评的标准，又可以成为物业服务收费的定价参考依据，还是房地产主管部门、物价主管部门监督服务质量、监督服务收费的依据，对于促进上海物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，提高市民居住质量，具有十分重要的作用。

　　这个收费办法跟以往物业收费最大的区别在于：

　　新的物业分等收费办法对各项服务分成不同等级，对服务内容和标准作出很详细的界定，便于业主和物业管理企业确定服务项目内容。

　　新的物业分等收费办法是由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按规定协商具体的收费标准。这样，就使普通住宅小区也有机会享受到高等级的物业服务。

　　新的物业分等收费办法增加了对前期物业管理收费定价程序的严格控制。