国庆楼价怎么看？

　　价格篇

　　楼价是楼市最为敏感的“神经”。

　　可以说，楼价问题从没有像今天这样受到广泛关注。今年3月份以来，中央政府相继出台了一系列“抑制过快上涨，打击投机炒作”的宏观调控政策，国内房地产市场感受到了政

　　国家统计局日前发布的统计报告显示：今年1—8月全国商品住宅平均销售价格相比去年同期大幅上涨了18.7％！增幅比前7月提高了7.7个百分点。

　　新政策已经执行半年，楼价走向何方？相信无论消费者还是开发商都需要看准“十一黄金周”这块试金石。今年“十一黄金周”广州楼价是涨是跌，在消费者与开发商的博弈中谁能稳操胜券，整个市场都在拭目以待。

　　优惠促销渐迷人眼

　　“十一黄金周”前夕，被业内人士预言为今年黄金周最热的南湖板块开始频现低价房，先是在此之前开盘的万科蓝山，新产品上市时打出了4200元／平方米的低价，而南湖雅居乐也以4800多元／平方米的均价推出新货……众所周知，南湖目前的洋房售价多在5500元／平方米以上，万科与雅居乐两大品牌房企此举引起了市场强烈轰动。

　　无独有偶。锦绣香江花园新推项目——山水华府。据悉，锦绣香江创新空中花园别墅山水华府凭借优越的品质，此前已贮蓄了不少客源，本周初宣布将从9月30日起公开推售100套单位，并推出65折特大优惠，引发市场强烈震撼。

　　今年“十一”期间广州诸多楼盘发展商给出的优惠促销举措确实动人心魄，有不少业界人士甚至据此认定：今年国庆广州楼市要“崩盘”了。但事实上，以上举措仍无法撼动今年“十一黄金周”期间广州楼价。

　　以南湖板块为例，雅居乐南湖半岛虽然推出了4800多元／平方米的产品，但这些价位的产品数量很少，并且是在去除装修后的毛坯单位。低价发售，一来是要做个噱头，二来也希望带旺人气以促进下批单位销售。据悉，该盘其他新单位价格都比上述价格高出一截。而万科蓝山虽然在开盘时出现过4200元／平方米的产品，但其平均楼价一直保持在5300元／平方米左右，洋房单位最高价格为6500元／平方米，带万科标准装修。而且除开盘认购期间的9.6折外，国庆期间不会有额外优惠。

　　而保利地产日前推出的100多套保利花园51号新产品，优惠产品的数量也很少，新的洋房产品才是销售重点。虽然今年“十一”期间广州不少开发商尤其是大品牌企业集团例如合生创展、碧桂园、新世界、保利地产、珠江地产、恒大集团以及锦江集团等都有价格优惠，但除了个别楼盘给出特价营销这一惯用手法外，其他种类的优惠并不多。

　　楼价涨势依然坚挺

　　种种迹象表明，虽然优惠促销举措动人心魄，但今年“十一”期间广州楼价不仅不会大幅下降，甚至可能再现涨势。事实上，近期“祭”出优惠促销举措的楼盘项目货量并不多，更多的楼盘售价则雄居高位。记者采访了多位业界人士，他们普遍认定今年“十一”广州楼价仍会上涨。

　　华港房地产公司董事总经理马豪表示，广州市房管局推广使用销售阳光网系统，此举确实有利于广州房地产市场的“阳光”操作，有效地防范违规行为的出现，保护广大购房者的合法权益。然而由于很多房地产公司对领取新预售证操作规程不熟悉，预售证发放大受影响，进而影响到“十一”期间楼盘上市量。因此，受经济持续增长，原材料价格坚挺以及市场供求关系影响，今年“十一”期间广州楼价还会上涨。

　　合富辉煌策划部高级项目经理孙颖也表示，今年大环境不明朗，而且政府有关部门也加大了检查力度，更重要的是预售门槛的提高，造成今年“十一”期间广州上市的新盘新货不多。而市场需求虽然受新政影响一度萎缩，但经过半年时间持币观望后，广大购房者在发现楼价不仅没有下跌反而持续上涨后，购房需求再度释放，成交会很快上升，楼价也持续上涨。

　　广州著名房地产分析师韩世同则认为，今年“十一”广州楼价走势确实难以明晰，因为GDP以及CPI都不支持楼价继续上涨。但他也表示，由于今年“十一”广州楼市上市产品集中在大中户型与中高档产品上，因此仅看成交均价有可能会微升，不过成交量则会萎缩；但倘若成交价出现微降，则成交量便会放大。

　　记者从各大楼盘发展商处获悉，今年“十一”期间不少楼盘都在酝酿涨价，某大型集团甚至已决定将旗下楼盘全面涨价10％。因此，今年“十一”期间，楼盘发展商普遍会做小让利，但别指望出现大降价，“十一”楼价涨势仍将极为坚挺。

　　8.6折、8.3折、8.2折甚至6.5折，今年“十一黄金周”广州楼盘优惠促销举措可谓极其惊人。不少业界人士普遍据此认定“十一”期间广州楼价会有较大幅度的下降甚至大跌。不过，通过分析可发现，由于今年“十一”期间广州低价推售的楼盘项目不多，尤其是上市量少供需脱节问题极为严重，期盼今年“十一黄金周”广州楼价大幅下降并不现实。

　　上市量少供需脱节严重

　　本周初，广州富力地产集团向各大媒体发出紧急通知称：广州富力城样板房原定在十一期间对外开放参观，由于现场施工进度没有达到预期效果，所以推迟对外参观时间。新的样板房对外开放时间暂定在十月份。

　　据悉，在今年“十一黄金周”期间像富力地产这样押后开放样板房甚至延迟推盘时间者将不是新鲜事。以往，每到黄金周，诸多开发商都会拼命赶工以期多分一杯羹，而今年广州诸多开发商纷纷押后甚至延迟推盘时间，这就意味着今年“十一黄金周”广州市场供给受阻、供需脱节问题将趋于严重。

　　门槛提高新货入市受阻

　　目前，，全国各大城市均加大了对楼盘销售情况的检查力度，广州更是从今年初便给今年广州房地产市场定调为“整顿提高年”。新政出台后，广州市房管局更频频出击，突击检查严厉惩治，致使广大楼盘开发商心有余悸，此前在广州极为盛行的手续不全、销售“偷步”甚至卖规划图纸的情况大为减少。

　　从广州市房管局前几次检查结果可以看出，检查中发现的问题主要都是“四证”不全、“偷步”销售或者拿旧预售证售卖新货。而政府监管力度的加强，是造成今年“十一黄金周”广州楼市供应量大幅减少的一大原因。

　　销售阳光网的推广使用，也在一定程度上影响到“十一”的上市量。据了解，按销售阳光网正规运作，可以有效地防范违规行为的出现，有效地保护广大购房者的合法权益。然而，由于很多房地产公司对领取新预售证操作规程不熟悉，甚至连房管局相关工作人员对有关操作规程也需要一个逐渐熟悉的过程，此举导致近期新的预售证的发放大受影响，能够成功领取预售证的楼盘项目大为减少。据悉，目前在售楼盘所使用的预售证绝大多数都是此前发放的旧预售证，很多新推楼盘项目则由于未能及时领取到新的预售证而不得不一再推延推货日期。

　　预售门槛提高，导致楼盘新货入市受阻，今年“十一黄金周”广州楼市供需脱节问题更趋严重已成为不争之事实。

　　新政影响观望气氛浓厚

　　“抑制过快上涨，打击投机炒作”，今年3月以来中央政府相继出台的一系列的宏观调控政策，就连一向成熟稳健的广州楼市也开始感受到了政策形成的巨大震撼力：市场开始进入了长达数月的观望僵持格局。面对淡静的市场，不少开发商因看不准市场形势心里没底，推盘积极性大打折扣。另有一些开发商在今年上半年大市走低的情况下，有意放缓工程进度或者采取延迟推盘的策略，等待更好的推货时机。

　　而由于去年广州楼市极为旺场，房子卖得快、价格卖得高，很多开发商不仅将前几年积存的旧货销售一空，更趁机赶工推货。不少房地产公司早在去年便已将今年的销售任务提前完成了，故而在目前市场观望气氛较为浓厚的情况下，乐得“休闲”，延迟或减少新盘推售。

　　此外还有一个原因是，今年6月份广州特大雨季拖延了楼盘项目建筑工程，致使不少楼盘赶不及在今年“十一黄金周”上市。据悉，白云信步闲庭便因此而一再推迟推售日期。

　　广州市房管局公布的统计数据显示，今年5月份，广州市十区与老八区商品房成交量分别为79.75万平方米和55.69万平方米，分别比去年同期下跌了10.78％及2.64％；而商品房批准预售量更是大幅萎缩，十区与老八区的商品房批准预售面积分别为69.02万平方米、44.71万平方米，同比去年大幅锐减了三成以上。今年7月份，全市房屋交易总量持续萎缩，7月环比6月下降了两成多！

　　上市量少，供需脱节严重，今年“十一黄金周”广州楼价相信仍难以下降。

　　高价别墅托起广州市场

　　合生创展旗下帝景山庄将于明天公开发售，首期将以均价每平方米1.5万元推出74套“白朗峰情”联排别墅。据悉，这一售价创出了近年广州联排别墅之新高。与此同时，“平过自己起屋”的碧桂园假日半岛则以超低价格推出大量联体别墅与独立别墅……广州超高价与超低价别墅共同发力，争俏今年“十一黄金周”广州楼市。

　　政策托起别墅售价

　　2003年2月18日，国土资源部下发的［2003］45号文件中第四条提到了“停止别墅类用地供应”；2004年2月，国土资源部和央行联合出手，不再审批别墅用地以及限制别墅开发信贷。限制别墅土地的政策开始发挥着强大作用，金融政策也同时给购买别墅者与开发别墅者构筑起新的门槛。银行开始限制高档别墅个人房贷，以及2004年10月28日央行突然决定加息给别墅市场也造成了不小的影响。

　　然而，政府政策的遏制，不仅没有令广州别墅彻底走向衰落，反而借助政策的推导。广州别墅更显“尊贵”——所谓“物以稀为贵”，广州别墅不仅价值得到充分体现，价格也开始昂扬走高。据了解，今年来广州别墅售价一路走高，不少别墅销售均价甚至较去年同期大幅上涨了超过30％甚至50％！例如，华南碧桂园、凤凰城以及南沙滨海花园的别墅物业售价均出现了大幅上涨。

　　广州别墅的俏销，别墅售价的大幅攀升，有其经济的基础与现实的条件。近年广州经济高速增长，社会财富大量累积，为广州别墅的“走俏”奠定了坚实的经济基础。广州梯级消费的态势开始形成，高端人群需要更加个性化的别墅产品也开始成为潮流。而广州城建改造交通路网的完善，也拓宽了广州别墅的买家层面，许多有经济实力的珠三角企业家，既被广州高素质的别墅所吸引，更看好广州作为中心城市未来巨大的发展机遇，同时也为了能让子女接受更好的教育，而不惜举家迁居广州来穗置业。

　　今年“十一”期间，因政策遏制而日趋“稀缺”的广州别墅在强劲的需求推动下，别墅售价一路走高甚至频创新高已成必然。

　　别墅争俏“十一”楼市

　　据了解，今年“十一”广州虽然不会再现2002年“五一”黄金周碧桂园凤凰城与2002年“十一”黄金周恒大金碧御水山庄那样巨大的别墅推货量，但事实上今年“十一”期间广州别墅上市量也出现了“放量”迹象。

　　目前，广州(含周边向广州市场推售的)别墅以及创新别墅项目仍多达20多个，其中推售量较大者有碧桂园假日半岛、凤凰城、南沙滨海花园、东方夏湾拿、保利林语山庄、广州后花园、金碧御水山庄、逸泉山庄以及锦绣香江花园等。粗略估算，总上市货量高达上千套。

　　今年“十一黄金周”广州别墅不仅上市量较大，而且创新产品频出新理念。锦绣香江山水华府“空中别墅花园”引领了别墅新风尚，而碧桂园假日半岛则推出“完美”交楼标准，楼盘开发配套先行的全新开发模式。

　　稀缺的物业，创新的产品，革命性开发理念，以及巨大的推盘量尤其是极其优惠的销售价格，令别墅再度成为广州楼市走红“明星”。别墅物业引领风骚，将成为今年“十一黄金周”广州楼市一大特色。

　　写字楼售价挑战新高

　　近年来广州写字楼售价除了中信广场仍能坚挺在每平方米16000元以上外，广州已极少见有每平方米15000元之写字楼成交。不过，今年来写字楼售价开始频频挑战新高：近日全面推向市场的保利国际大厦目前销售均价每平方米已达16000多元，不少位置景观较好的单位每平方米售价更高达18000多元。而广州高档写字楼旗舰式物业——中信广场近期售价也再次创出每平方米24000元的近年新高。有业界权威表示，受强劲的市场需求推动，今年“十一”期间甚至今年内广州写字楼售价仍会呈上升态势，而写字楼投资热潮也会再度兴起。

　　写字楼售价持续走高

　　富力地产集团进驻珠江新城后推出的首座甲级写字楼——科讯大厦，自今年5月份正式公开发售至7月15日，在短短的两个半月时间内共完成销售金额2.6亿元，其中除了以贸易、物流、制造业、IT通讯等行业类型为主的零散客户交易1.2亿元外，更有一大型金融企业以1.4亿元大批量购入该大厦写字楼、商场及车位……

　　与强劲的市场需求不相符的是，目前广州写字楼市场供需脱节情况还依然极为严重。中原地产写字楼部营业总监朱辉表示，广州写字楼市场未来供应量虽然较为巨大，但由于目前投入市场不多，供不应求的局面还难以改善。仲量联行研究部研究结果显示：由于今年上半年广州写字楼需求持续强劲，供应短缺，导致今年上半年广州甲级写字楼销售价格在去年上升了3％的基础上强劲上涨了7％。

　　朱辉表示，广州写字楼项目虽然会借“十一”口号推出一些优惠折扣或者减免管理费，但销售价格仍会保持强劲上升态势。

　　写字楼投资热潮兴起

　　据广州市工商局提供权威统计数据显示，截至去年11月27日，广州全市累计已设立外企7931户，其中去年共有818户外商投资企业落户广州。更为喜人的是，广州市引进的外资规模越来越大，例如去年一年新设立登记的外商投资企业中，投资总额在1000万美元以上的大型项目便达到了123个。而截止去年底，世界500强企业已有127家在广州落户。

　　大公司增多，自然对高档写字楼尤其是大面积的甲级写字楼之需求便会增大。据悉，近年来一些外资保险公司、外资银行、外资航空、外资物流等开始大肆进入广州，公司规模比之前要大得多，租用的写字楼面积也非常大。而且，随着对外开放领域的增多，开放范围的加大，未来还将会有更多诸如电讯等更多有实力的国际大公司进入广州，对广州写字楼尤其是高档次写字楼的需求还会大幅增加。

　　因此，今年广州写字楼在售价持续上涨的情况下，租金也在去年上升了7％的基础上，继续大幅上升了9％。写字楼租价的强劲上涨，令广州写字楼投资热潮再度兴起。

　　更为重要的是，广州“住宅禁商”的推出，更助涨了广州写字楼投资热潮。据悉，从今年5月1日起广州实施的“住宅禁商”政策实施以来，大批原在住宅办公的中小企业纷纷求购或者求租写字楼转移办公。近期广州写字楼市场骤然出现的这一最庞大的客户群，令广州写字楼投资热潮更趋兴旺。朱辉表示，商务式写字楼以及小面积写字楼开始受到高度关注，写字楼投资热潮再度兴起，这是今年“十一”广州写字楼市场与往年最大的不同。

　　本版撰文：本报记者　黄博华

　　图：楼价升跌是购房者永远关心的话题。何建文　摄

　　目前广州在建写字楼很多。王昊　摄