楼市亮点何处寻？

　　板块篇

　　10年前，广州城市总面积仅为555平方公里，广州只是一个拥有“珠水云山”的山水城市，而10年后的今天，广州城市面积业已拓展至7414.4平方公里，广州业已发展成为一个“山、城、田、海”的现代化大都市，短短10年间，广州城市面积拓宽了超过13倍！

　　广州城市区域的拓展，并不仅仅在于拓宽了城市区域的面积，更重要的在于拓宽了广州市民的视野，催生了全新的置业消费观念，居住板块热潮开始风起云涌。

　　区域板块向来引领“十一”广州楼市风骚。

　　2001年“五一”黄金周，以星河湾为首的华南板块借广州城市发展“南拓”规划以及华南快速干线开通之利好雄起，“大盘时代”独领风骚；2002年“五一”黄金周，“森林湖泊别墅新城市”广园东碧桂园凤凰城“一枝独秀”引领“个盘时代”；2003年“五一黄金周”，“贫富悬殊”差距缩小，平等机会催生，多方共赢渐现，广州楼市出现“多赢格局”；2004年“十一”黄金周，广州楼市迎来“繁华盛世”，诸多楼盘在“普天同庆”市态下分享“十一”黄金周“天赐美食”。2005年“十一”，在房产新政下，广州各板块楼盘借区域优势与利好相继崛起，共同争抢黄金周市场……

　　郊区置业热潮兴起

　　广州是中国实践居住郊区化的先驱者，早在10年前，丽江花园与祈福新村便以优美园林景观环境的规模大盘开发引发居住郊区化潮流。但倘若说10年前选择郊区居住的人们更多地是为了应对难以入户广州市户口问题，那么现在，选择郊区居住的人们完全可以说是在追求郊区的优美环境和清静舒适。随着广州城市建设步伐的加快，公路地铁交通网络的高速发展不断完善，私家车数量的成倍增长，使得城市区间的距离(尤其是心理距离)在不断拉近。因为交通的顺畅，节约了大量时间，而时间的节约又换来了空间的充分延伸。过去被地产界奉为金科玉律的“地段，地段，还是地段”的格言，已被全新的居住理念所取代。

　　统计数据显示，2001年广州商品房市场消化量急剧放大，主要是由番禺区楼盘带动。其一手楼的成交量占全市商品房成交总量26％左右。而番禺区房屋销售量的增加，则得益于华南板块的崛起：当年广州销售10强中，便有7强来自番禺区。自2001年起番禺区数据并入广州全市统计后至今，番禺区商品房的成交量已连续多年位居广州10区榜首，统计显示，在去年仅番禺区楼盘成交量便占广州全市总量近3成——广州居住郊区化趋势已不可逆转。

　　目前华南板块各大盘，例如华南碧桂园、祈福新村、南国奥园、星河湾、锦绣香江、华南新城、广州雅居乐、广地花园等，其业主绝大多数都在广州市区上班。在市区内，尤其是在广州各高级写字楼到处“奔驰”着的“楼巴”，就是广州人居住郊区化最好的明证。

　　区域板块争俏“黄金周”

　　倘若说早期广州同一区域内的多家楼盘还习惯于刀刃相见誓死搏杀的话，那么今天随着广州城市区域的不断拓展，市场的不断扩张，昔日的“仇敌”大都成为了“同一战壕的战友”。同一区域内各家楼盘已不再局限于抢食“蛋糕”，而开始着眼于做大市场分享成果。例如白云区黄石路、白云大道以及南湖周边十五家楼盘共同托起了新白云板块。今年“十一”黄金周，广州楼市掀起了规模宏大的区域板块竞争高潮，区域板块竞相争俏广州楼市。

　　事实上，经过近20年的高速发展，广州楼市已形成多个各具特色的区域板块。例如以中海锦苑、珠江广场等为代表，以一线江景豪宅生活为特色的滨江东“江景楼盘板块”；以美林湖畔花园、中海康城、金碧世纪城为代表，以运动与休闲为特色的“东圃亚运板块”；以星河湾、祈福新村、华南碧桂园为代表，以规模大与完善社区配套为特色的“华南板块”；以淘金花园与淘金家园为首的淘金板块；以华景新城、华港花园、东方新世界为代表，以CBD生活圈为特色的“天河公园板块”；以颐和山庄、南湖半岛花园等为代表，以南湖山水环境资源优势为特色的“南湖板块”。

　　不过，随着广州房地产市场开发的不断成熟，一些区域板块开始隐退淡出，而一些全新的区域板块则借助新优势而迅速崛起，成为今年“十一”黄金周广州楼市“当红明星”。例如以碧桂园假日半岛为首，借助广州城市发展“北优”战略以及新机场投入使用，尤其是碧桂园强大品牌影响力与假日半岛占地逾万亩规模优势而强势崛起的“新机场板块”；得益于万科与雅居乐的全力演绎而备受瞩目的“南湖板块”；借助广州城市发展“东进”与萝岗区挂牌成立而整体雄起的“东部板块”；以及雄风不减、余威尤在的“华南板块”等。

　　与此前多年的“黄金周”不同的是，今年“十一”期间广州楼市不仅区域板块相继崛起，而且普遍上市量较大。广州各板块楼盘借区域优势与利好相继崛起，成为今年“十一”黄金周广州楼市一大特色……

　　华南板块再度发威

　　大盘荟萃的华南板块在经过了前几个月的养精蓄锐之后，将在今年“十一”期间再度集中显威——多个楼盘的新货挟持着极其多元的产品集体上市，将再次显示其作为中央居住区以及中国“第一板块”之威力。

　　上市货量充裕

　　今年“十一”期间华南板块八大楼盘除了广地花园外全部都有新货推出。例如华南碧桂园“山语”洋房组团二期单位，锦绣香江“山水华府”空中花园别墅新组团，祈福新村活力花园二期单位，南国奥园“北京”洋房组团，以及华南新城的“江山帝景”等等。

　　更重要的是，其推货量普遍较为巨大，一般都达数百套。其中华南碧桂园、南国奥园以及祈福新村推货量均超过300套；其余各盘推货量也在100到200多套之间。保守估计其总上市量高达1500套以上。

　　产品多元创新不断

　　“十一”期间华南板块推出有联体别墅、独立别墅、空中花园别墅、六层洋房、多层电梯洋房、小高层洋房以及高层洋房等，此外还有大量商铺单位。从一房小单位到1000平方米超豪单位，产品覆盖面极广。今年“十一”期间华南板块依然创新不断，除了锦绣香江山水华府“空中别墅花园”推出了创新别墅产品外，华南碧桂园“样板房就是交楼标准”也属于一种产品创新。

　　价格再创新高

　　虽然华南碧桂园多层电梯洋房以极具优惠的每平方米3700元之价推售，但此举并不能掩盖今年“十一”期间华南板块整体楼价上涨之事实。

　　随着区域价值的不断提升，一大批定位于豪宅的新产品开始在华南板块涌现。从星河湾的“星座”到广州雅居乐的“上善若水”，再到锦绣香江的“山水华府”和华南新城的“江山帝景”，华南板块楼价开始叫板有“豪宅一条街”之誉的滨江东已不再是房产新闻。

　　促销优惠巨大

　　诚然，整体售价的不断走高，并不能否认华南楼盘产品性价比之优越。事实上，除了产品质素，社区环境与小区配套所拥有的领先优势外，今年“十一”期间华南板块各大楼盘推出的优惠促销也极为巨大。例如，星河湾便以9折甚至8.8折推出珍藏版星座全现楼豪宅江景、园景单位和星河湾公寓各10套单位；而锦绣香江山水华府更以6.5折之巨大折扣优惠推出历经3年精心打造的创新别墅——“空中花园别墅”。正是得益于巨大的优惠，山水华府“空中花园别墅”首推100个单位，开放当天便引来1000多人参观认购，首期推出的150个筹码当天便被认购一空。

　　商业地产再度发力

　　近日市场传言广州奥园数码大厦不久前被神秘买家买断，并且资金额涉及亿元之巨。据了解，奥园大厦确实已被巨资注入，但新注资方并非买断大厦，而是与奥园集团战略性合作，给奥园集团过长的战线注入新血，令奥园集团首个综合性商业项目得以加速实施，同时奥园集团也借助新投资者的进入，为集团的战略发展进行整合。据悉，目前正在施工的广州奥园数码大厦(原名)，裙楼商场已经开始前期招商咨询。

　　据透露，注资方在番禺做实业生意出身，从事过商业项目操作。为增强该项目的商业氛围，原“广州奥园数码大厦”的商业部分命名为“凤凰时代广场”，并延续其高端商业项目的定位。

　　东部板块借势崛起

　　城市房地产开发一向紧跟市政规划之脚步。随着城市“东进”步伐全面提速，新区划调整催生出地产开发新商机。借助萝岗区设立的特大利好，凭借优越的自然生态环境与便捷的交通路网区位优势，以及强劲的产业支撑与消费潜力，东部板块各大楼盘发展商也“与时俱进”积极配套政府“东进”号令，加大开发步伐，加大新货推售“应市”。今年“十一”期间，东部板块各大楼盘将有过千套别墅洋房以及商铺单位面市，总体来说产品多元化，而价格则相对较为“坚挺”，优惠促销活动较少。

　　凤凰城推别墅组团“花园里”

　　东部板块领头羊凤凰城凭借不可复制性的自然资源、创新的户型、高档次的豪华装修以及含园林园艺交楼标准，再加上城市级配套，备受消费者热捧。

　　今年“十一”期间，凤凰城推出全新别墅组团“花园里”近百套独立别墅，建筑面积从187平方米到515平方米，花园面积从160平方米到885平方米，全部带豪华装修和私家花园精美园林园艺，10月1日接受内部认购。同时，全新“自然风尚”洋房和示范单位也全面推出，全部附带豪华装修。

　　新塘新世界300套新货上市

　　此外，国庆期间凤凰城“亲子同乐黄金周”主题社区文化活动也将缤纷上演：演绎不同风情的凤凰音乐秀、连系亲情的亲子同欢踩单车、刺激无比的电玩游戏、充满欢乐的童话梦世界……

　　新塘新世界全新第8期六层花园洋房将在“十一”国庆节正式公开发售。据悉，第8期全部是低密度的六层洋房，户户双阳台大飘窗，间隔方正实用，有两房和三房等多种户型可供外企精英们选择。据介绍，借此全新第8期公开发售之际，新塘新世界精选了300套精品单位，举办盛大的集约式开售“团购”活动，100平方米左右的小三房单位，连精美装修均价仅2980元／平方米，深受广州东部地区年轻白领的踊跃追捧。据悉，国庆节期间，客户购房均可享受8.8折开售“团购”优惠。更令人兴奋的是，在新塘新世界购房还有“购房入户”的机会及一连串的置业大抽奖和看楼幸运抽奖活动。

　　林语山庄全新上市

　　占地37万平方米、以别墅为主辅以高级公寓的保利林语山庄将于今年国庆黄金周期间，推出“林贤”纯别墅组团及“芳林”公寓组团。其中联排别墅和独立别墅面积从220平方米至380平方米不等，户户朝南，且花园赠送精致园艺。而“芳林”公寓组团则推出珍稀的11栋7层公寓，一梯两户，以110平方米左右的三房单位居多。

　　据介绍，“林贤”纯别墅组团120万元起，“芳林”公寓组团均价4800元／平方米，联排别墅均价约6000元／平方米，独立别墅均价约8000元／平方米。此外，商业风情街也已进入招商阶段。

　　翡翠绿洲即将升价

　　据市场权威人士分析，广州楼市自8月份以来，市场行情逐渐走高，各大发展商为十月黄金周的到来提前预热，纷纷推出新单位。

　　翡翠绿洲庄园豪宅在今年“十一”黄金周前夕以七折大优惠入市，引发市场狂热抢购，首推单位近八成大户型被抢购。“十一”期间继续推售剩余单位。由于此前发展商采用低价入市策略，按照其一贯“低开高走”的价格策略，“十一”期间翡翠绿洲庄园豪宅售价可能还会有小幅上升。

　　帝景山庄“十一”开盘

　　占地22万平方米的合生旗下帝景山庄将在今年10月1日公开发售，首期推出74套联体别墅，均价约1.5万元／平方米，单位面积在270—374平方米之间。

　　新机场板块异军突起

　　占地逾万亩的碧桂园假日半岛将在今年10月1日全面开售。凭借占地逾万亩的规模优势、巨大的推盘量、强大的品牌优势，革命性的创新产品与开发理念。尤其是“平过自己起屋”的优惠价格，碧桂园假日半岛将在今年“十一”期间掀起一场地产革命风潮。而借助广州城市发展“北优”战略以及新机场投入使用，利好蛰伏多时的“新机场板块”也将据此得以强势崛起。

　　“新机场板块”将是今年“十一黄金周”广州楼市最大的热点板块。这不仅因为其上市货量巨大——粗略统计约有3000多套新品上市；而且新盘众多——包括有碧桂园假日半岛、合和新城与雅居乐雍逸豪廷；主打产品突出——绝大多数为别墅项目；推盘项目也极为众多，除了上述三大新盘外，还有占地面积逾万亩的广州后花园、金碧御水山庄、芙蓉绿茵豪苑、南航碧花园、雅居乐雍华廷、五溪玉龙湾等等。更重要的是其超低售价，令其成为今年“十一”期间广州楼市不可争辩的热点板块。据悉，秉承碧桂园一贯的“物美价廉”开盘原则的假日半岛，相信其不引人瞩目也难。同样，广州后花园、金碧御水山庄等楼盘项目销售价格也极为优惠甚至低廉。

　　以在市区购买洋房之价到花都选购一套独立别墅，在居住郊区化热潮兴起的今年“十一黄金周”，将成为众多广州人士关注的焦点。得益于碧桂园假日半岛的横空出世，“新机场板块”将在今年“十一黄金周”强势崛起。

　　南湖板块列强争雄

　　紧跟着万科蓝山开盘步伐，雅居乐南湖半山豪廷日前开始公开发售。得益于万科与雅居乐两大巨头新盘新货的全面出击，沉寂了一年多的南湖板块开始争雄今年“十一”黄金周楼市。

　　据了解，除了万科蓝山与雅居乐南湖半山豪廷外，时代依云小镇也将在“十一”期间亮相，而利海托斯卡纳虽然一再声明不在“十一”开盘，但也会成为“十一”期间市场关注的一个焦点。据了解，雅居乐南湖半山豪廷将在国庆期间推出近100套别墅新品，面积从138平方米至406平方米；而万科蓝山则推售情景HOUSE、优尚HOUSE、创库HOUSE等合院式新品，售价在每平方米5000元至8000元之间。

　　除此之外，南湖诸多老盘也纷纷在“十一”期间推售新货，例如江南世家便宣布推出水乡别墅新组团，颐和山庄、竹韵山庄、春晖闲庭、南湖半岛花园等也推出不少新货存货。最令人关注的是山水庭苑。该盘在沉寂多年后又在今年“十一”期间崛起，其在“十一”前夕变身国际公寓再度出山，引起了业界的普遍关注。

　　总体上说，今年“十一”期间南湖板块上市量并不算大，总货量仅有1000套左右，而且优惠促销力度也不大，极少折扣优惠，产品品种倒是极为齐全。而且所推新盘较多，花的心思也多，尤其是产品的创新令其成为市场关注的焦点。不过，其所以可能成为今年“十一”期间的热点板块，更多的还是得益于万科与雅居乐两大品牌房企的全力演绎。

　　本版撰文

　　本报记者　黄博华

　　图：

　　户型创新成为楼市今年最热门的话题。何建文　摄

　　别墅盘环境越来越靓。