节日购房注意啥？

　　服务篇

　　经过今年以来新政的冲击，楼市中的各方“搏弈”似乎仍未见分晓。尽管黄金周的概念已经开始延伸为黄金月，但是国庆七天的“井喷”状况依旧存在，该买楼的依旧不能停下看楼的步伐。其实，配合那些宣传的热火朝天的发展商到处去看楼，既可以当作是旅游，又可以看看房子，憧憬一下美好未来。然而，面对笑容可掬的售楼小姐们，面对美仑美奂的样

　　为此，南方楼市专门开通了国庆期间的购房直通车，让购房者免费搭乘，努力让各位购房者不走错路，少走弯路、绕路，安全、便捷完成购房之旅。

　　受国家宏观调控的新政影响，自今年5月以来的，楼市相对的沉静了许多。同时“取消预售制度”、“固定利率房贷”以及“广东户籍制度改革”的传言让楼价显得更加的扑朔迷离。但是，这对于真正的购房者来说却都是利好的消息。只有在成熟的市场环境下才能有合理的价格和正确的选择。希望各位购房买家也能够搭配理性、成熟的心态，找到心水房。

　　目标明确好选择

　　在出发前，购房者必须清楚了解自己的目的地、对房子的要求与期望。为此，我们提醒您：首先要了解购房的目的。应该说，购房之旅应当有一个明确的目的地——需要什么样的房子。购房过程不是寻找最好的楼盘最好户型的过程，而是在自己能力范围之内寻找最佳性价比楼盘的过程。

　　购房者在购楼前需要问自己两个问题：为什么要买房？到底需要什么样的房子？思考清这两个方面的内容，对多数购楼者都有所帮助，大家知道买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着购买物业的品质和房屋的类型。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房……购楼者首先需要根据自己的承受能力选择自己购房的种类。

　　在制定这个目标的时候，需要考虑的因素很多。

　　四大因素需考虑

　　首先要考虑它的地段位置，购房不是短期行为，不仅需要考虑目前到工作单位的交通情况，还要充分考虑工作变动之后的交通是否便利。值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有体会。想把家安在什么地方，一般来说还体现在对房产价值的考虑上。购房是一项系统工程，同时不管您是出于投资或自住购房，房子总是一种资产，有保值升值的功能，所以多多少少要考虑楼盘可能升值的地段。

　　其次，房子的升值潜力十分重要，现在周边相对比较僻静的地域更吃香，由于市区中心的住宅价格已经高高在上，升值的潜力也相对周边的项目低很多，比如现在市区里面的房价基本上都在5500元—7000元以上，那么你不如选择一个靠近市区但是暂时配套不太齐全，价格只有3500元的项目。随着城市发展，这些地方很快就会成为新的生活中心，到时候房价就远远不止3500元了。

　　另外，大环境和小环境要兼顾，大环境即周边是否设有市场、超市、学校、医院等配套设施。小环境即小区的整体规划、园林设计和房子本身的户型设计、功能空间分布的合理性等等，具体包括容积率、绿化率等指标。过高的容积率，意味着绿地少、居住密度大，将极大地影响居住区的生活环境。在居住区规划中，应使住宅布局合理，以保证住户能够获得规定的日照时间和质量。

　　最后，就要注意房子所处的楼层：由于广州大部分当地产项目都是小高层和高层住宅，因此在峡谷效应的影响下，在这种高层住宅的第9－－12层属于污染最为严重的楼层。住得更高，则不能享受地面园林环境设计景观，甚至让人感到一片眩晕，所以3－－8层是最好的选择！

　　“五证两书”要核验

　　经过购房的一路风景锤炼、深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，到了这个阶段是几选一的时候，多数人在这个阶段会陷于犹豫当中，主意在各种朋友的劝说下“摇来荡去”，在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句”——房子终归是要自己和家人一起住的，家人满意的房产就是最好的房产。

　　同时，在选定了之后，购房也就开始进入了谈判阶段，这时不妨学学鱼儿咬钩，咬咬停停。切不可显露急切购买欲望。开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以最低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是，在广州购楼者能够通过谈判取得的利益包括：销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气／电话安装费、1到2年的管理费、其它优惠销售赠品等。多数购楼者在对一套房产表示兴趣后，都会发现同时有其它购楼者表示同样兴趣，这多半是楼盘销售的技巧之一，因此，不必要担心错过购买的机会让别人捷足先登而抢先落单，不妨先放下来等一等。

　　而如果买房真的到了签约付钱这一步，就一定要谨记看清“五证与二书”也。因为条款上的细节可能就是发展商坑你的地方。因此必须谨慎查看合同上的每一小点。我们的建议如下：1、各项证书不可缺，合同鉴别不能漏看发展商的企业法人营业执照及资质证书，及其营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售。如果购买的是预售商品房，在购房前必须核验开发商是否具备“五证两书”，“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　如果购买现房，则开发商须提供房屋所有权证和国有土地使用证。最后，根据建设部发布的《商品房销售管理办法》的有关规定，购房者可以在正式签约前要求发展商出示《商品房买卖合同》。

　　发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，在此合同中，购房人应注意以下约定：房屋质量的约定；商品房交付的约定；违约责任与解除合同的约定；产权证取得期限的约定；关于不能如期取得贷款的约定；关于物业的约定等，对此，客户还是要多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。

　　户型回避有五大法则

　　房子的户型对住房者来说又是一个重要的元素，房子的格局与布置直接影响个人的生活习惯与思维方式。因此购房子在选取户型时也要十分谨慎。以下是五种不可取的户型：

　　户型1——客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。

　　户型2——厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。

　　户型3——卫生间居中，不利于浊气散发，厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。

　　户型4——客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。

　　户型5——卧室无私密性，即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活！

　　看房教你十二招

　　第一招是“不看白天看晚上”。以便了解入夜后房屋附近噪音、照明、安全等。一般来说停留在家里时间最长的时段就是晚上，因此入夜后楼房附近的环境对白天工作繁忙的广州住户来说显得更为重要。

　　第二招是“不看晴天看雨天”。再好的伪装也敌不过几天下雨，所以雨天去看房就让漏水、渗水一览无遗。

　　第三招是“不看建材看格局”。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。

　　第四招是“不看墙面看墙角”。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。

　　第五招是“不看装璜看做工”。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。

　　第六招是“不看窗帘看窗外”。一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。

　　第七招是“不看电梯看楼梯”，即安全梯。如果发生灾难，楼梯就是唯一逃生之路。

　　第八招是“不看电器看插座”。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。

　　第九招是“不看家具看空屋”。空屋才是房子的真面目。

　　第十招是“不问屋主问警卫”。任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况。

　　第十一招是“不看地上看天上”。注意看天花板和角落有无漏水。

　　最后一招是“不看客厅看厨厕”。客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。

　　购房“五问”应牢记

　　在了解自己需求后，我们就要进一步地用知识来武装自己，所谓知己知彼才能百战不殆。只有了解发展商的实力，了解他的产品成本，我们才能够避开他的陷阱，甚至与其讨价还价。我们首先要掌握购房基础知识。例如住宅的结构有哪些形式？商品房的销售面积如何计算？什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是使用率？什么是实用率？这样才能做到知己知彼。

　　孙子说过“多算胜少算”，对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。由于房屋涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为，一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。

　　购房之旅要通过各种渠道获得楼盘信息，但售楼处无论如何都是将你的购房梦落到实处必经之路。切记要用冷静的头脑对付热情似火的销售员，在交流时务必小心谨慎，做到五必问：

　　一、是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。

　　二、问清具体价格，不要中“均价”的圈套。

　　在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价就是这个项目的平均价格，但是往往自己想买的房子的价格与打出的“均价”会有很大差别。

　　三、入住时间要明确。

　　是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

　　四、入住条件要完善。

　　入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施是否能正常使用。

　　五、车位亦不可忽略。

　　小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。

　　特别需要注意的是：销售员的答复、承诺不能成为法律依据，所以一切都要以购房合同及补充协议为准。

　　小知识

　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1－3层建筑物，如平房、别墅等。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

　　小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。

　　多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高。

　　板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。

　　跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

　　复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

　　TOWNHOUSE：原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”。本版撰文：本报记者　关丽　实习生　赖少芬

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　　节日购房要防陷阱，你准备好了吗？

　　制图／陈颖欣