潜力笋铺如何找？

　　商铺篇

　　广州人爱买铺投资是出了名的。宏观这么一调控，炒住宅已成昨日黄花，但商用物业可不同，投资商铺写字楼不但天经地义，政府也鼓励大家理性投资。“十一”长假如果没什么事，逛街消费的同时可别忘了还有不少好物业值得投资哦。

　　好铺年年有，今年特别多。广州规划调整还真的整出不少新的投资机会：东山越秀一合并，老城区铁定商业更旺；南沙萝岗新城区，大兴土木人丁兴旺是免不了的。今年光写字楼供应量就有200多万平方米，再加上专业市场向内环以外扩展，前景好的地段更是数不清。

　　“一铺养三代”自不必说，正常情况下，商铺和写字楼的回报肯定比银行利息高，可投资风险也不小。今年涉及商业地产的政策出了不少，“住宅禁商”正处在微妙时刻，MALL热也在降温……不过，还是不能忘了那句老话：投资有风险，入市须谨慎啊。

　　日前，广州市政府四部门联合发出《关于整治无证照生产经营工作中涉及场地问题的处理意见》，令一度沸沸扬扬的“住宅禁商”风暴强度稍有缓解。根据这一“意见”，数万“住宅铺”能否继续经营将看其是否能领到营业执照，长期发展则要看是否符合“商业布点规划”。

　　住宅改铺命系工商局

　　广州市房管局、规划局、工商局和城管支队日前发出“意见”指出，对非商业性质的城区物业作为生产经营场地的，在各区、县“商业布点规划”尚未批准前，允许已领有证照的业户继续在原址经营。“商业布点规划”批准后，不符合规划的业户一律禁止原址经营。

　　据了解，广州市目前的商业网点发展规划为去年3月颁布的《广州市商业网点发展规划(2003－2012年)》，而各区尚未编制出台本区内的商业布点规划，因此短期内可依照的标准就只有“是否领有证照”这一条。这就意味着在天河南及其他住宅铺聚集区域，领有营业执照的商户短期内可以松一口气了。

　　但专业人士仍然指出，“住宅铺”不受法律保护确定无疑，因此取缔或通过正式渠道“转正”也是早晚的事情。而各区、县“商业布点规划”这一颇有权宜之计色彩的提法，也为广州适当保留少数传统特色商业区域埋下了伏笔。

　　投资者关注规划调整

　　不难发现，尽管在“是否保留传统”的问题上经历了几个月的争议，但广州城市规划和商业投资趋势指引的大方向依然没有改变，今后的商业地产投资必然要跟着规划走，对“住宅铺”的跟风投机已经越来越难。

　　自五月份“住宅办公”、“住宅铺”爆发领证危机以来，发展商在商住问题上的“擦边球”做法得到有效遏制。部分“商务写字楼”公寓由于并不具备企业申办执照资格，而售价出现了价格“跳水”，投资价值也大幅缩水，在售项目的发展商也不得不改变定位忙于自救。

　　在商铺方面，大多数经营者也开始审慎考虑住宅经营的风险，六运小区等区域的“住宅铺”出现转租困难。广州商铺网总编辑陈智表示，投资者已经明显关注城市规划对商业的要求，投资目标区域向规划引导的发展区域转移。

　　商业网点向城外扩散

　　根据广州市的商业网点规划，10年内广州将建设三层商业圈，新增57个大型购物点。广州将实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培养”的商业网点拓展战略。在原有36条商业街的基础上，重点规划改造提升和新建市级和区级的20条新兴商业街，包括白云新城商业街、广州新城商业街、南沙商业街等。在批发市场规划方面，重点规划12个批发市场园区、11个批发市场群。

　　放眼更广阔的区域，广州未来的商业网点规划其实已经为投资者提供了广阔的投资空间。如萝岗、南沙、番禺新火车站、琶洲等新兴区域均十分有希望形成新一轮的商业布点，投资者没有必要仅仅盯着老城区的高价铺。

　　另外广州正大力扶持社区商业、休闲商业、景观商业和生态商业等新兴业态，具备这些概念的商业布点的投资回报也会比传统商业更有发展潜力；从今年起，广州每年都有新的地铁线路开通，地铁沿线商业投资将持续升温；广州还将新建152个购物中心、综合超市、专业店等大型商业中心，这些主力商场都会促进周边的商铺投资升值。

　　投资攻略

　　商铺经营五步走

　　商用物业的类型有很多种，根据不同的表现形式，可投资的商用物业有临街商铺、室内独立商铺、室内虚拟商铺以及写字楼等。用通俗一点的话讲，街铺、独立的市场内铺、开放式商场铺等有形或无形的“商铺”都可以投资。当然，受商业规则所限，不同商铺的风险和回报率各不相同，商业价值也有不小的差别，需要投资者冷静把握。

　　广州商铺网总编辑陈智认为，商铺的价值由地段价值、运营价值和潜在价值组成。聪明的投资者不但能通过短线进出或是谋取商铺长期回报，还可以通过提升商铺本身的经营能力来发掘商铺的潜在价值。此外，商铺周围的人流量、周围商铺的业态分布、商铺本身适宜哪些业态、市政规划、开发商的实力评估等都是商铺投资者应该关注的问题。

　　第一步：识铺

　　对商铺投资前，投资者需要作深入的研究，如首先要对商铺周边的大环境进行了解。另外商场铺与临街铺经营的时间、范围和内容都不一样。比如商场铺只是商场铺面之一，各铺面的经营主题都不一样，投资商和运营商的能力也对商铺有重要影响。而临街铺比商场铺的使用率更高，投资回报也高，但是价格也相对更高些。

　　具体而言，首先要看商铺“值不值”，其中要了解地段的市政规划和区域的商业网点规划情况，估算投资回报率。其次要看“行不行”，如开发商的实力和预售情况，二手商铺则别忘了看看使用年限还有多久，因为商铺的使用年限为40年，直接影响投资的回报情况。三看“贵不贵”，如商铺的价格、商业氛围、人流、业态组合、使用率和商场的整体布局等。

　　第二步：选铺

　　选择临街铺可以根据地段人流走向和商铺所处地段进行分析。如果是社区商铺，则要投资那些开放式小区、经营范围比较广、租户的租金承受力比较强的商铺。并且根据政策指引，社区商铺投资可以着眼郊区，在城市外围发展区的住区内充满商机。

　　商场铺的关键在于人流量、楼层、商铺位置及整体经营情况。多数商场铺会随着楼层的增加而效益递减，高层商铺价格虽低但风险更大。专家建议，投资商场铺最好以20—40平方米的低层小单位为主。而目前有不少商场对外出售负层或夹层的小面积商铺，此时的交通条件和位置就更为关键，一般而言，商场入口处和扶梯旁铺位客流量最大，也容易高价出租。

　　第三步：买铺

　　商铺是房产中较为独特的类别，在交易方式、交易过程及贷款方式都与住宅不尽相同，风险也更多。因此如何在商铺交易中把握风险，是投资者必须多加注意的。特别是在商铺租金价格很高的时候，买家更不能只追求回报率而不问安全性，仓促买入。

　　商铺的土地出让金高于住宅，并且土地出让年限只有40年，因此向发展商问清商铺剩余使用年限是必不可少的。如果需要贷款购铺，通常商铺最多可以进行6成10年的按揭，利率为6.25％，并且只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。另外商铺通常按最小销售面积进行出售。具体面积标准根据项目情况有所不同。

　　除了新铺外，带租约转让的二手商铺无疑也是一种很好的投资选择，但投资者必须了解清楚业主转手的原因、经营的特点和铺面位置等，对物业的产权关系、纳税情况也要有所了解，如果涉及转按揭等手续繁杂的情况，最好委托资质良好的中介协助办理。

　　第四步：守铺

　　商铺投资的独特魅力在于，商铺不但可以通过收租来获得长期回报，地段升值和商铺买卖行情看涨也是重要的收益。因此通常情况下的守铺和养铺都是极为有效的投资策略。有的投资者买了铺后并不急于出租，伺机高价卖出，也有的投资者采取“先盘活后理顺”的策略，先收租金再逢高出货，这都是守铺的不同策略。

　　旺铺之所以能旺，除了地段好以外，所经营的品类以及如何与周边商铺实现错位互补经营都是重要因素。投资者可以通过引进人气较高的品牌商家提升商铺档次，也可以引进与其他商铺不同的特色商家，避免在小范围内过度竞争。

　　第五步：养铺

　　商铺投资者的心态各异，而投资和获取更高额的回报则需要智慧和耐心。

　　善于“养铺”的业主会在不同的时间选择不同类型的商家经营，在随时获得最大化收益的同时让商铺的含金量获得提升。比如新建小区最适合的经营品类是建材、五金、电器等，在人气不旺的时候开一家中等规模的超市肯定不是长远之计。另外善于“养铺”的业主不会一开始就开出高额的租金吓跑商家，而是采用“低开高走”的策略。

　　跨国公司纷纷抢滩广州

　　甲级写字楼需求旺盛

　　“住宅禁商”并未使写字楼市场向低端产品倾斜，甲级写字楼的需求仍然十分旺盛。据满堂红分析，近期天河北、环市东的租金又有小幅上涨，珠江新城写字楼供应量庞大，但出售价格已有所回落。

　　据统计，与过去两个月相比，天河北写字楼在八、九月间的租金升幅大概在4％左右，环市东甲级写字楼由于本身价格稍低，近期升幅更达到6％左右。从满堂红研究部的数据看，中信广场和中泰国际广场已成为当地写字楼市场的两大重心点，中信广场的月租金达到150元／平方米，较之上半年上升3％以上；中泰国际的月租金达到140元／平方米，与体育东的甲级写字楼持平，对于入市不久写字楼来讲已经非常难得。

　　环市东甲级写字楼显示了更高的增长幅度，世贸中心和好世界广场成为当地成交较为活跃的写字楼。今年以来该区域的甲级写字楼的月租金保持在55—70元／平方米之间。但近来世贸中心的租金已经超过70元／平方米，好世界广场个别单位成交租金更达到85元／平方米，可见大越秀形成中的商务圈对环市路的商务办公氛围带来较大提升。

　　近期市区有大批写字楼新货入市，珠江新城富力科讯大厦样板间将于国庆期间开放，另外富力盈隆、勤建商务大厦、华普广场等项目的销售也渐入佳境，但相比去年接近万元的价格水平已普遍回落。而在琶洲方面，国庆期间开始大规模推广的保利国际广场尽管价格偏高，但其作为琶洲商务圈未来的地标式建筑，投资发展空间仍富有想象力。

　　心水推介

　　保利香槟商业街

　　波尔卡街位于珠江新城西区，是保利香槟花园的配套商业街，也是目前珠江新城唯一在售的临街商铺。波尔卡街商铺层高7米，可以根据业主的实际需要间隔为两层，商铺实用率达到97％，物管费也仅为3.5元／平方米。对于投资者来说，比较容易找到租户。

　　目前，发展商以返租三年的方式进行销售，年回报率8％。返租后均价40000－50000元／平方米，面积在50－500平方米不等。签约商家10月即可进场装修。另据发展商透露，为展示波尔卡街商铺高实用率的特点，波尔卡街将在“十一”期间推出装修标准的样板铺。

　　雅居乐雍景新都会

　　雅居乐·；雍景新都会是雅居乐集团斥资逾亿元在广佛都市圈核心地段穗盐路打造的首个大型复合式街区商业项目，紧邻雅居乐雍景豪园。该项目占地约80亩，总建筑面积6万多平方米，由6大商业组团，5大步行街，3大悠闲广场和精英商务公寓组成。

　　雍景新都会商铺实用率为96％，每栋三至四层，面积从150—300平方米不等，铺铺临街，采用板式建筑，可以自由组合。发展商提供三年25％的投资保障，并聘请专业公司招商管理。

　　骏景花园新天地

　　骏景新天地近期推出的商铺全部为首层临街铺，面积从30余平方米至150平方米左右，层高五米，也可作为小复式使用。骏景花园商铺租金已从年初的120元／平方米普遍提升至150元／平方米以上，升值能力充分。另外对于骏景花园商铺的利好消息还有20万平方米的骏景商业中心即将启动以及地铁利好。

　　保利林语风情街

　　位于科学城的保利林语山庄林语风情商业街将于“十一”别墅推售期间接受客户认购，均价仅为10000多元／平方米。保利林语商业风情街占地面积2500平方米、商铺共有3层，预计将与首期别墅在2006年同期交付使用，初步规划有超级市场、中西餐饮、银行、高档电器展示、美容、网吧、书吧及宠物店等多种经营功能。

　　以高科技产业为发展龙头的广州科学城商住配套将主要依靠保利林语山庄等少数高端楼盘，而且保利林语山庄是该区域首个大型高级商住物业。科学城规划居住15万高素质精英人才，2000余家企业进驻，商业前景无可限量。

　　保利海棠临街铺

　　保利海棠花园“十一”期间将主推临街商铺。保利海棠花园位于江燕路与工业大道的交界处，周边有“保利城”(保利红棉花园、保利百合花园、保利花园)、南景园、晓燕湾、富力顺意花园等大型楼盘，区域居住人口超过10万人，令本不宽敞的江燕路显得热闹甚至有些拥挤，商业人气得天独厚。

　　保利海棠花园临街商铺实用率高达95％，面积在40－85平米左右，层高达5.5米，“骑楼”式的建筑风格更有利于汇聚人气。目前保利海棠花园所销售的商铺与富力顺意花园一路之隔，人流量繁多。保利红棉小学部分年级将迁至富力顺意花园，年底保利海棠业主开始先后收楼入住，江燕路未来投资前景十分可观。

　　华景新城商铺

　　华景新城是广州最为成熟的大型住宅区之一，其基本配套已经成熟。目前发展商在华景路和华景北路推出少量临街商铺，层高五米，面积从几十平方米至300平方米，面积偏大，但由于这些商铺直接面对小区上万住户，目前的租金在150元／平方米左右，长期回报较高。

　　另外华景新城尚有部分保留写字楼单位可租可售，广州禁止住宅办公后一段时期，华景新城写字楼一度售租热烈，并且部分针对社区服务的商家也有写字楼需求，这批100—200平方米的小面积写字楼又位于小区出口处，租赁前景较为乐观。

　　专家点评

　　华南商业网总编辑黄华军：售价虚高对发展不利

　　“金九银十”发展商推货量大增，各类商业物业也再度以各种名义高调进入市场。不难发现，许多商铺和写字楼都是一推再推，卖了一两年还没出手的单位比比皆是。住宅好卖商铺难销，是位置不好还是人气不足？商业地产资深专家、华南商业网总编辑黄华军的观点是：发展商的定价远远超过了投资者的预期，商铺价格虚高导致有价无市。

　　黄华军表示，目前商业地产的供求矛盾非常突出，天河、北京路等商业网地供应量小，满足不了买家的需求，新的项目投入又在短期内难以推出。城市外围的商铺虽然价格较低，但投资价值相对更低，社会游资的投资渠道在商铺领域难有释放空间。

　　投资者对价格的预期总是与发展商难以接轨，黄华军认为主要问题还是出在发展商方面。他表示，发展商往往单纯从收益出发，商铺价格远远高过了所处地段的市场价值。旺地商铺多数都不是为了赚钱，事实上也赚不到钱，如天河城最多只有3成商家能够盈利，其他都是在做形象展示，而正佳广场的商铺定价也被事实证明发展商过于乐观。

　　“这种状态已经非常危险，商家不能盈利，投资者就是拿着钱在走钢丝”，黄华军表示，虚高的商铺开盘定价承接者少，商铺空置和商业价值缩水就是必然，高开低走的价格体系迟早会崩溃。

　　本版撰文：本报记者　王昊　实习生　尹乙鸣

　　图：

　　一铺养三代，广州市民对商铺情有独钟。符超军　摄