维修基金第一案两年无果

　　维修基金第一案两年无果

　　已超延审期限中院申请中止诉讼，不同法规规定不同缴费主体埋下纠纷伏笔

　　引子

　　用于房屋公共部位的专项维修基金，究竟该由谁来买单？日前，由于广州原东山区东悦居业主状告开发商欠缴专项维修基金一案，牵出省市法规与建设部、财政部联合发文的相关法规冲撞的事实，以及法规背后，对于广州绝大多数业主而言，怎么理也理不大清楚的一笔房屋专项维修基金糊涂账。

　　特别是对1998年10月至2003年9月之间购房的数十万业主而言，因这一阶段正处于新旧法规交替期，使得原本应该如期缴交的房屋维修基金，拖欠缺口巨大，数额达数十亿元。这数十万业主，迟早都要面对维修基金的追问。

　　因此，广州维修基金第一案目前的判而未决备受瞩目，其案件的终审定论，也必将为未来完善相关法规提供标本意义。

　　转眼已是十月金秋，半年时间又不知不觉溜走。这让一直操心东悦居业主状告开发商欠缴住房维修基金一案的孙威力很着急。

　　孙现在是东悦居业委会主任。他认为自己及东悦居的140多户业主，就像秋菊打官司般，目前最要紧的是等个说法。

　　到目前为止，由东悦居业主率先状告开发商的“广州维修基金第一案”，距其最早上诉时间已有两年多；离今年1月底的一诉判胜、二审开庭，又已过了半年的最长延审期。近日，广州市中院再次将此案上报省高院。

　　这件纠结复杂的房屋维修基金案，最初是由小区里一桩小得不能再小的电梯故障引发的。

　　恐怖电梯牵出维修基金案

　　东悦居位于原东山区五羊新城寺右二马路北街，154户住户多是在2000年前后买楼入住的。

　　2002年底，东悦居业主已几乎全部入住。这时，相隔开发商交楼才短短两年多，而住高层的业主却发现，电梯出了毛病——震动厉害，门开了有时关不拢，或者偶尔开门时吓人一跳，出现电梯距楼板一高一低的现象。

　　于是，有业主去找小区物业管理公司反映问题，要求检修电梯。这时的小区物管公司，跟广州大多数小区一样，也是开发商留下来的自有物管企业。不久，负责这片小区的东华物管公司回复:要修可以，但要由业主掏钱来修。

　　这个答案显然不能让业主满意。业主开始较真，一算账，按广州市物业管理相关规定，即按物业总投资的2％缴纳，整个东悦居房屋维修基金总额达到190多万元。

　　从当年12月中下旬开始，业主们多次要求物管公司缴专项维修基金，然而，这一切努力均石沉大海。

　　成立业委会继续追缴

　　2003年8月，东悦居业委会正式在市国土局备案成立，追回欠缴的专项维修基金及监督物管公司所提供的各项服务，也一并摆上了日程。此时，东华物管公司自身也已改制，与原开发商脱离依附关系，开始自主经营，自负盈亏。据物管公司反映，他们也向开发商反映了小区专项维修基金缺位的情况，但开发商至今没有回应。

　　于是，业委会决定走法律诉讼的路子，业主李女士率先以个人的名义，状告开发商。2003年9月，该案被原东山区法院受理。

　　胜诉仍难追回维修基金

　　“我都快记不清具体的时间了”，对长达两年多的诉讼过程，孙威力表示他的脑子对这块已不太管用了，“因为折腾了很多次”。

　　据他讲，原东山区法院受理后，认为以个人名义对维修基金提起诉讼，诉讼主体不对，作出了驳回上诉的裁决。东悦居业主不服，便向中院提出上诉。其后，中院作出裁决，支持原告方李女士可以作为诉讼主体，重新将案件发回原东山区法院审理。

　　2005年1月，原东山区法院正式开庭审理此案，宣判业主李女士胜诉，开发商应补缴原告3724元的专项维修基金。业主胜诉！于是在媒体的聚焦下，“广州维修基金第一案”满城瞩目。不久，开发商接着再度上诉。

　　2005年4月，广州中院再审时，双方律师庭辩激烈。业主认为维修基金应由开发商出，因为依据1998年10月1日开始施行的《广东省物业管理条例》第32条规定:物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。

　　但被告东华房地产开发有限公司在庭审中认为，维修基金应由业主缴交，依据是建设部1999年1月1日施行的《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》。其规定:商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％－3％的比例，向售房单位缴交维修基金。

　　法规打架诉讼搁浅

　　省人大制定的《广东省物业管理条例》作为地方法规，在法律效力上与建设部制定的条例处于同等地位。同等效力的法规打架，怎么办？

　　今年6月，广州市律协、市法官协会、市法学会联合举办了“物业管理相关法律问题研讨会”，其中，维修基金问题成为会上重点研讨的内容。

　　与会人士认为，按《立法法》规定，地方性法规与部门规章之间出现不一致时，应由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，适用地方法规；国务院认为适用部门规章的，要提请全国人大常委员裁决。

　　终审判决似乎又一下子变得遥遥无期了。近日，东悦居业主的代理律师周玉忠透露，该案目前已由中院上报省高院，并由于过了最长半年的延审期，中院已申请中止诉讼。“可能法院也担心案件上报国务院，会面临手续繁琐、时间长、费用高等问题”，周称，他也不清楚该案何时能终审结案。

　　巨额基金空洞浮出水面

　　东悦居业主率先发起的维修基金诉讼暂时搁浅了，但因之而起的大面积欠缴专项维修基金的事实，却赫然摆在了人们面前。

　　据了解，因为我国住房改革的进程不同，国家在不同时期也就出台了不同的政策。

　　为协调妥善执行相关法律法规，2003年初，广州市相关物业管理文件规定，商品房预售许可证在1998年10月以后核发、购房者与建设单位签订的物业买卖合同在2003年8月31日前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅(含别墅)建筑面积40元/平方米，非住宅建筑面积50元/平方米，缴纳首期专项维修基金。商品房预售许可证在1998年9月30日前核发或购房者与建设单位签订的物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房的业主交纳首期专项维修基金。

　　尽管有相关规定，但由于法规间彼此冲突，一些开发商借故逃缴维修基金，致其拖欠缺口巨大。日前，据市房屋安全管理所提供的数据表明，1998年10月1日省条例出台，到2003年9月1日前，全市共缴纳1.816亿元房屋维修基金，占全市至今共缴纳的5.068亿元的35.8％，绝大部分维修基金都是2003年9月后，由业主缴交的。

　　市房屋安全管理所相关负责人承认:1998至2003年间，不同法规出台规定了不同的缴纳主体，导致开发商和业主互相推脱，维修基金归集状况很不理想。对此，东悦居相关业主调查显示，这一时期全市由开发商欠缴的维修基金高达27亿元。

　　维修基金

　　相关规定

　　由于法规间彼此冲突，一些开发商借故逃缴维修基金，致其拖欠缺口巨大。

　　市房屋安全管理所相关负责人承认:1998至2003年间，不同法规出台规定了不同的缴纳主体，导致开发商和业主互相推脱，维修基金归集状况很不理想。

　　1998年10月

　　《广东省物业管理条例》规定，物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2％缴纳。

　　1999年1月1日

　　建设部、财政部颁发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行，规定“购房者应当按购房款2％－3％的比例向售房单位缴交维修基金”。

　　2003年

　　广州市规定开发商的预售证在1998年10月1日后核发的，购房者与建设单位在2003年8月31日前签订购房合同，并且建设单位与购买者没在合同里约定由购房者缴纳的，维修资金由开发商缴纳。商品房预售许可证在1998年9月30日前核发或购房者与建设单位签订的物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房的业主交纳首期专项维修基金。

　　2003年9月1日

　　国家《物业管理条例》规定，业主应当自行缴交物业维修基金。

　　记者手记

　　数十万业主10年内面对维修基金问题

　　对事关自己所居住房子未来“养老”钱的房屋维修基金，记者调查发现，全市3600多个住宅小区中，绝大多数业主并不清楚此专项维修基金究竟交了没有，到底又该由谁交。

　　按照国务院颁布的《物业管理条例》定义，专项维修基金(即物业维修基金)是于物业保修期满后，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。缴交额度一般为物业总价值的2％。

　　而广州市在去年3月发布的专项维修基金宣传单上明确注明，物业专项基金今后将不再由物管公司代管，而由业主自行到指定银行的相关账户储存，并向业主发放专项维修基金专用卡。同时，房管部门还向社会公布了市房地产部门的咨询电话和银行查询电话。

　　10月1日，记者根据房管部门公布的广州市机关用房咨询电话，查询某大型花园社区2000年所购住宅缴交专项维修基金情况时，发现对方电话为录音电话。按要求留下相关联系方式后，就再也没有了回音。

　　在房管部门指定存入专项维修基金的农行越秀北支行，银行方面回复没有该花园社区缴交住房维修基金的相关记录。记者以业主身份向该小区物管处查核时，物管处工作人员却言之凿凿地答复，说该小区每户1000元，已向建行某分行交纳了维修基金，并称业主手上有专项维修基金专用卡。记者追问是建行哪一家支行时，物管处表示并不清楚。而在这个拥有1万多户业主的大型社区，记者调查发现，90％以上受访业主从未有过专项维修基金专用卡。此种情形，在其他小区也并不鲜见。

　　相关地产专家分析，有关物业专项维修基金方面的法律法规一般都较新，不仅广大业主，就是物管公司或房管部门，很多人对其规定并不是很了解。特别是在1998年10月1日至2003年9月1日这段时间，由于相关法规正处于过渡期，并彼此冲突，所以开发商往往在售楼时，单方隐瞒了住房维修基金的事，致使很多业主并不清楚要交这部分费用。

　　按有关专家意见，金属和钢筋混凝土结构建筑寿命为50年；钢筋混凝土、砖石混合结构建筑寿命为40年，永久性砖木结构建筑寿命为30年。而为小区配套的大中型水泵使用寿命为15年，小型水泵10年。这意味着，即使是一交楼便入住的住宅，10年后也将面临房屋中等维修的难题。

　　最先挑起广州维修基金第一案的东悦居业主们称，迟早广州数十万的业主都将面对维修基金的追问。他们相信，这次漫长的诉讼，绝不仅仅只关系到东悦居的业主。

　　采写:本报记者　杨晓红　吴秀云 实习生　刘海兰

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　　东悦居建筑物外立面墙面脱落，较真的业主一路追问，挑起了维修基金第一案。 本报记者　方谦华　摄