78户业主四大诉讼请求被驳回

　　“石竹新花园收楼纠纷”后续报道

　　去年12月23日，本报在《东莞观察》C206版《石竹新花园未公开规划惹众怒》一文中，报道了石竹新花园业主在收楼前与开发商产生纠纷，抗议开发商在小区内建商业街一事。今年年初，该小区78户业主将开发商东莞市石竹新花园建造有限公司告上法庭，业主们提出的诉讼请求主要包括：被告在2004年12月28日交楼时，不能向原告出示合同约定的“经验收

　　东莞市人民法院受理此案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。近日，法院对此案进行了一审判决，石竹新花园78户业主提出的几点主要诉讼请求均不被支持。

　　争论1

　　开发商组织的竣工验收可否作为交房条件？

　　石竹新花园4期定于去年12月28日交楼，业主们前去收楼时发现，开发商提供的验收证明是由石竹新花园建造公司组织施工、设计、监理等单位验收后形成的一份“工程竣工验收报告”，而不是由行政部门发放的“竣工验收备案证书”，业主们不能认可这样一份验收记录，并提出，开发商未能按照合同约定按时、按期交楼造成违约，应按合同支付违约金(按购楼款金额，日息万分之四，从2004年12月28日起计算到被告按全同约定的条件交楼止)。

　　被告律师辩称，在商品房交付上，开发商按合同约定通知原告收楼，并出示具有可靠效力的《工程竣工验收报告》，可以作为证明房屋合格的证明，被告的行为不存在任何违约情况，原告请求支付违约金没有法律依据。她同时指出，原告要求的“竣工验收备案证书”只是行政部门在行使管理职能，而不是行使验收职能。

　　法院查明，涉案楼房竣工后，被告于2004年12月20日组织施工单位、监理单位、勘察单位和设计单位进行竣工验收，并评定为合格工程，但被告未及时将相关验收情况和资料向东莞市建设局备案。法院认为，在《中华人民共和国房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》中，都没有明文规定必须经建设局验收、备案方可交付使用。而石竹新花园建设工程已经过相关具备建筑监理资质的单位验收合格，办理备案登记是建设管理部门对房地产开发企业进行行政管理的行为，并不影响工程竣工并经验收合格的事实。且在诉讼过程中，东莞市建设局在颁发《竣工验收备案证书》中已确认建设工程于2004年12月20日验收合格，消防局也确认其消防工程及设施符合消防要求。

　　因此，不能因为被告当时没有到建设局进行备案，就认定涉案工程没有验收合格。原告没有收楼，责任并不在被告，故原告要求被告承担延期交楼责任，支付违约金给原告的诉讼请求，法院不予支持。

　　争论2

　　销售广告能否视为合同内容？

　　业主们称，在与被告签约时，被告的售楼人员宣称楼房的沙盘模型和宣传资料均明确表明富竹苑一楼为住宅，并承诺石竹新花园绿化率为50％，整个花园为纯住宅。但被告将富竹苑一楼的用途改为商铺和步行街，而且占用了相应的绿地，而且绿化率也没有达到50％，认为被告违约。要求确认“绿化率为50％”、“进行全面的、封闭式纯住宅小区管理”等内容为合同内容。

　　原告律师认为，按照《广告法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

　　被告律师则辩称，按照以上法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，并且由于文体所限，它所传达的往往是一种概念、设想，用词的规范性和准确性不能达到合同语言的需要，不宜将某些内容照搬过来，作为合同内容。

　　再则，原告购楼时，石竹新花园三期已建成，并陆续交付使用，前三期的大部分内铺、外铺已开张营业，整个小区的格局基本成型，所以，被告所作的广告宣传未造成原告购楼时对小区的误解，不可能影响原告的购买决策。

　　法院也认为“纯住宅”一词在法律和词库上没有明确解释，定义不明确，不能作为合同的内容。“绿化率50％”究竟是以什么作为参数，是花园整体的50％，还是空地的50％，是否包括园林绿化，在被告的广告及生活通讯中没有明确说明，因此也不能作为合同条款确定下来。至于小区是否采用封闭式管理，是业主与物业管理公司间的物业管理合同关系，与本案的商品房买卖合同关系是不同的法律关系，法院不予审查。

　　争论3

　　小区内步行街是否能作商业用途？

　　业主们称，被告未经业主同意，将富竹苑一楼用途改为商铺和步行街，而且占用了相应的绿地，严重违反了诚实信用原则，侵犯了原告的知情权，应取消商业街和一楼内铺的商业用途，并将商业街占用的土地恢复为绿地。2004年12月28日石竹新花园建造有限公司发出了《公告》，内容是“取消富竹苑内设置步行街，内铺亦不作商业……经营用途。”原告请求此公告应认定为有效。

　　但被告律师称，石竹新花园建造公司承诺的是“取消步行街，内铺亦不作商业零售、批发及餐饮经营用途”，并不是如原告所言的“取消步行街，内铺亦不作商业经营用途”。

　　法院认为，从被告发布的公告显示，被告承诺的是“不作商业零售、批发及餐饮经营用途”，“商业用途”是一个商业用词，其涵盖的内容很广，除了商业零售、批发及餐饮经营外，服务性行业的经营也是一种商业，原告不能断章取义，而且是否作为商业用途，是被告的经营决策问题，在原、被告对此没有协商一致的情况下，法院不宜要求被告不准将内铺作商业用途。因此，原告请求确认“取消步行街，内铺亦不作商业经营用途”的承诺有效的诉讼请求，法院不予支持。

　　争论4

　　开发商单方要求收取入伙费行为是否无效？

　　至于业主在入伙前收到的《入伙通知书》上提到的入伙杂费1280元，被告律师在庭审时已称此为自愿选择性收费，原告可选择不支付，认为原告确认收取入伙杂费行为无效的请求没有任何意义，请求法院驳回。法院认为，被告发出的入伙通知书属于准法律行为，并非属无效民事法律行为，故原告的诉讼请求，法院不予支持。

　　此外，部分业主提出的对房屋质量问题进行修复的问题，法院认为，一些业主没有收楼，对房屋存在的质量问题不能肯定，而且也没有证据证明，故对该请求不予支持。

　　法院判决确认了原告与被告签定的《商品房买卖合同》合法有效；对于业主提出的被告未开具购房发票问题，法院认为被告以未提供全额收据作为拒付发票的理由是不成立的，判令被告在判决生效后七日内已开具的发票交给原告；驳回原告其他诉讼请求。原告表示对此判决不服，向东莞市中级人民法院提出了上诉。

　　本报记者

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　　因为合同内容不够规范所引起的业主和开发商的矛盾越来越多。资料图片