规划不合理网点租金高 青岛社区商业金矿待挖掘

　　10月14日是周五，又有一个大周末即将来临。

　　晚上下班后，家住沛县路的张女士决定给自己提前放假，就打电话给附近的小菜馆，要了三个家人喜欢吃的菜。一个小时之后，服务员将菜送到家门口。“三个菜也不过30多

　　在张女士觉得方便的同时，菜馆的老板娘心里也是乐开了花。只有15张桌子的小菜馆，却可以做到每天有30多桌的上座率，效益十分可观。除掉各种成本费用，已经退休的老板娘的收入远远超过白领。都是谁在把“银子”源源不断送过来呢？“多是附近的居民。”老板娘笑而答道。

　　社区商业，就像自家门口种下的“摇钱树”，积少成多、薄利多销的道理在这里体现得最为淋漓尽致。目前，我市有上百个多个街道办事处，但是很多社区的居民并没有感觉到便利，特别是一些新开发的高档小区，许多居民诉苦“住的好，可就是生活不方便”。

　　“在我市商业竞争如此激烈的今天，社区商业是一个有待开发的‘金矿’，而且这种开发应该是复合化的。”中国海洋大学营销与电子商务系主任崔迅教授说。在我市的商业规划中，社区商业已经被列为规划的重点。

　　现状

　　家住金海湾买菜逍遥花园

　　刘先生是金海湾小区的住户，自2000年开始，就已经入住了。虽说居住的是高档小区，但是在生活方面，刘先生却称条件“不敢恭维”。经常在家上班的他，解决自己的午餐时，只能用“凑合”一词来形容；购买生活用品，大部分是开车到家乐福、佳世客；平时买菜，为了新鲜，他经常在下班时，开车到路过的逍遥花园农贸市场去购买……

　　“有时，真想搬回到老市区的老房子住１刘先生说。

　　与刘先生有同样生活感受的市民大有人在。在很多小区，特别是新建的小区，记者经常会见到这种情况：无证经营的流动水果摊漫天要价、缺斤短两，仅有的小饭店卫生状况令人望而却步，小卖部又时不时地“黑”你一把。在这样的社区里，基本生活服务都如此缺乏，居民更别奢望有银行、邮政等服务了。

　　记者了解到，许多社区在规划时，就设立了幼儿园、健身场所等设施，之后又有品牌便利店进驻，这些社区商业给市民的生活提供了很大的便利。但是由于我市社区商业存在严重的发展不平衡，在很多配套不完善的社区，即使是购物，也成为居民头疼的事情。

　　商机被忽视，亟待“知音”

　　社区商业，是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，是居民消费水平提高到一定程度后发展起来的概念。社区商业是现代城市生活配套的重要组成部分，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，如一些小型的超市、社区服务站等，因此具有稳定和长远的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

　　但是，记者的调查并不能给居民一份满意的答卷：我市社区商业普遍存在网点规模孝购物环境差、商品种类少、网点位置分散、缺乏统一规划、功能不完善等问题，总体经营水平较低。同时，由于各种原因，新兴社区的商业很不发达，居民生活存在很大的不便；而在老社区里，商业形态虽然比较齐全，但是大多规模孝种类少，只能勉强满足居民生活的基本需要。

　　“在东部一些社区，居民的消费能力是有的，但是由于便利设施的不足，满足不了居民的生活需求，影响了居民生活水平的提高。”中国海洋大学营销与电子商务系主任崔迅教授认为，“而在市区的一些比较便利的小区，则存在长久发展的问题，社区商业多是自发性的，便民产业发展缺乏层次，同时表现出后劲不足的局面。

　　崔迅认为，城市商业应分三大方面，即大型的商业中心SHOPPING?鄄MAIL、小商圈、社区商业，社区商业的发展前景极为广阔。

　　有关预计显示，在10年内，我市的社区消费将占到全社会商品零售额的三分之一以上。社区商业就像一个蕴藏着巨大商机的宝藏，只是苦于少有真正的“知音”。

　　社区内淘金，“小本”赢“大利”

　　小英18岁即来青岛打工，利用自己在家乡学的理发技术，租店在八大湖小区开了一家小型美发店，价格也很公道，简单的理发只有五元。加上她服务态度很好，附近的居民都喜欢到这里理发，如今，这家小理发店的经营也算得上是有声有色，收益方面用小英的话说是“已经很满足了”。

　　如果说小英是在社区内“小打小闹”，维客迷你超市则用在全市开的800多家维客便利店，证明了社区内可以获得大利润。

　　目前，社区生活圈正在逐渐形成，从而产生了巨大的消费容量，市民很希望将居家就近的生鲜超市、标准化菜场，作为家庭的外延“冰箱”，将便利店作为家庭的“杂物储藏室”，而一时用不上的生活用品不必在家准备过多。在我市目前社区商业还不是很发达的情况下，这些及早有意无意在社区内“淘金”的经营者，便收获了“第一桶金”。

　　原因

　　开发设置不合理网点租金高

　　“社区服务的落后，是不应该出现的事情，与开发商设置不合理很大的关系。”青岛大学社会学教授孟天运在接受记者采访时表示。近年来，商业地产价值凸现，一些开发商为追求利润的最大化，商品房建到规划面积的最大限度，甚至超过规划面积，忽视了居民服务模式的多样化需求。

　　孟天运认为，“房地产开发商应该以人为本，考虑到居民今后生活的所有细节，包括商店、医药、休闲、娱乐、小孩入托等问题，都应该考虑到位。”但是在我市一些小区，却存在没有商业网点的情况，社区商业即使想进入，却也是没有“用武之地”。而物业公司的服务项目又相对比较简单，居民的生活需求，根本得不到满足。

　　“而且，在一些高档小区，网点租金太高，便利店毕竟是低利行业，在进入时也是相当谨慎。”维客迷你超市公司总经理刘红英同时道出另一个难点，门槛高。常青快餐店的负责人对东部新崛起的大片高档住宅区进行过研究后认为，租金太高，而且虽然居民的消费能力比较高，但是很多小区的入住率太低，有的小区空着的房子达一半以上，开店将意味着要承担客流量不足的风险。

　　建议

　　正确定位 走复合化之路

　　把握住商机，定位清晰是关键

　　张先生在我市东部一别墅区附近开了家音像制品出租店，影碟质量没有问题，服务态度也挑不出毛病，可就是生意清淡。看着其他社区的店开得红红火火，张先生心里干着急。后来，他仔细寻找了一下原因，才恍然大悟：这一带是别墅，居民都是经济上富裕的人，这类人往往是不喜欢去租影碟，而是自己购买。

　　“不同的小区有着不同的消费能力，便民服务也需要定位清晰，才能更好的发展。”崔迅教授认为，“在社区内经营，也需要敏锐的判断和找准消费群体。”

　　高品质的社区需要的服务更注重服务质量，相对而言，并不是很在乎花多少钱；而一些老社区，居住的人群收入水平相对不高，就比较在乎价格的合理性。一个项目的产生，是建立在对其所开发区域广泛了解的基础之上的，项目的地段、周边商业业态、消费群体特征等，都应纳入考察的范围。

　　商业大发展，要走复合化之路

　　在美国，社区和外面基本是分离的，一般在小区内，小超市、餐饮店、宠物服务、自助洗衣店都很多，这些都是居民的生活所需；在日本，便利店还可以代收水费、代售车船票、设有取款业务，甚至一些便利店还成为IT配送的商业网点，比如网上订书等。

　　“不同层次的消费，要去不同的场所。社区便利店的服务应该走一种复合化的道路。”谈到便利店要如何发展，崔迅告诉记者，“便利店与大型商场相比，成本相对比较高，价格也会稍微有些高。便利店如果要吸引更多的居民，就应该拓宽服务项目，贴近居民生活，开拓潜在的消费市场，比如开展传真、快递、收缴水电费等。”

　　规划

　　重点建设20处社区商业中心

　　社区商业这一城市商业链上的薄弱环节，引起了政府部门的重视，社区商业的发展，已经列入了政府部门的规划。

　　记者从市经贸委了解到，根据《2005年市区商业零售网点建设导向性意见》，今年我市将着眼于建设和完善“市级商业中心—区级商业中心—社区商业中心”三级商业网络，重点在推进社区商业服务体系建设方面实现新的突破。

　　2005年，我市以便民、利民、为民和满足居民综合消费需求为目标，通过改造、整合、新建等方式，在社区鼓励发展以中型超市或“农加超”为核心的组团式社区购物中心，鼓励发展小超市、便利店、餐饮店和医药、美容美发、洗染、音像、维修等网点，提高社区商业服务设施档次和服务能力，为居民日常生活提供就近方便的服务。年内，重点抓好市南区的逍遥路、闽江路、高雄路，市北区的浮山后五小区、台湛路、乐陵路，四方区的海伦小区、兴电小区、小水清沟，李沧区的向阳路、海信北苑风景小区、永清苑，黄岛区的武夷山、天泰小区、山东科技大学校区，崂山区的丽海花园、北村一小区，城阳区的德阳路、仁合居、天泰奥林匹克花园等20处示范社区商业中心的建设，方便居民生活。

　　居民的生活，正在沿着一条更加便利的方向前进；商机，也正在一步步的被挖掘！

　　□相关链接

　　社区哪些“金”可以挖

　　市民声音一：

　　王女士，家住香港东路凯旋山庄小区。“每天早晨7时左右，我们小区大门附近的一个早点摊已经排起了近20人的长队,离队伍数米处停放着十多辆各色轿车，其中不乏帕萨特、花冠、阳光等上档次的车。车主们都是驾车来买油条、豆浆的。”

　　待开发项目：早餐服务

　　据王女士讲，这样的“景象”已经持续了很长一段时间，实际上，这里并不是因为“开奔驰买油条而洋相”，而是周围没有便利的早餐点。在东部地区买早餐的摊点很少，但是基于市民的饮食习惯，豆浆、油条、粽子、馅饼是很受欢迎的。如果能注意卫生，在东部居民社区周围经营提供中式早餐的小吃店，既可便利社区居民又能获利。

　　市民声音二：

　　李女士，家住弄海园。“孩子明年就要入小学了，但是弄海园周围并没有中小学校。所以丈夫决定将孩子送到香港中路小学读书，早上丈夫先将孩子送到学校再折回到东部上班，下午由保姆坐公交车接孩子放学。但是由于离家太远，孩子中午吃饭和安全仍然是我们比较头疼的问题。”

　　待开发项目：学生托管及托老服务

　　学生们中午就餐问题和安全卫生问题不能忽视。此外，小学生接送服务对双职工家庭而言非常必要，下岗职工可以利用自身的条件开展这项活动，抓住这些商机也会让自己获利不校此外，我市老龄化问题日渐突出，如今老人们多是自己生活，子女因为工作繁忙不能经常回家照顾老人，这就为经营者提供了很好的商机。

　　市民声音三：

　　丁先生，家住澳门花园。“我对电脑不是很精通，把电脑弄得三天两头出毛病，预约品牌机售后服务也不是很方便，上门服务的时间和自己的上班时间相冲突。如果物业能提供随时上门维修的服务那该多好埃物业能够提供的维修服务还是太少，就连家人的皮鞋坏了都要我开车带到老市区修。”

　　待开发项目：家政服务

　　现在的小区物业管理，大多为业主有偿提供房屋漏雨、更换水龙头和自来水管件等简单的维修服务，但是一些家电等日常必需品的维修还很难提供。建议经营者多与各类社区物业部门联系，将自己公司的经营项目及服务人员的简要情况提供给物业。这样社区居民在家门口就可以找到自己需要的家政服务人员。

　　就记者的采访来看，目前比较受欢迎的社区服务主要有几类：小学生接送服务、陪老服务、商品配送服务、维修服务、物业管理服务、家政服务等。

　　本报记者 宋秀